透过“五中全会”解析十四五房价走势和266个城市投资价值

作者 | 同策研究院 宋红卫

2020年10月26日-29日，十九届五中全会在京召开，会议不仅决定未来5年（到2025年）的 “十四五发展规划”，还首次提出“远景目标”，对未来15年（到2035年）的中长期规划进行了说明。此次会议的重要性不言而喻，可以说，这决定了我国未来15年的发展思路和方向。

作为地产从业人员来讲，第一时间翻遍整篇报告却发现：不管从行业规划还是从产业规划，均对房地产业只字未提，不免失望。细心的研读，会议信息量巨大，单就房地产行业来讲，五中全会对房地产市场重要性超过2010年以来任何一次会议的影响力。本文就详做解析。

本文针对房地产市场的两个大家最关心的问题展开，问题一：未来要去哪投资房地产？问题二：房价还会涨吗？我们都在五中全会的报告中找答案。

问题一、未来要去哪投资房地产？

回到五中全会报告中，十四五规划中提出“乡村振兴”战略，这与十三五规划提出的“区域协调、要素自由流动”有较大的区别。乡村振兴也就意味着围绕着农村的新一轮基建投资要开始了，9月份印发的《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》提出，从“十四五”第一年开始，各省（区、市）要分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例；到“十四五”期末，以省（区、市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上。2013-2018年间，这一比例仅为6.6%。这份文件与五中全会的规划是一致的，较以往振兴农村政策相比最大的不同就是明确了资金来源和比例，解决了振兴农村的资金问题。随着农村新一轮基建的投资兴起，不仅为产业导入奠定基础，还意味着农村的土地价值也越来越高。（农地入市与同权同价有可能引发农村土地财政的出现，本篇不做赘述）。

振兴农村对于房地产行业来讲要一分为二的来看。首先振兴农村不代表所有的农村都有房地产业发展机会。第一、核心城市周边的近郊农村将会迎来新的发展机会。五中全会还提出要强化城乡互补、区域协同的战略。这些区域往往是城市传统产业外溢的第一承载区，随着城乡一体化进程中交通、金融及相关居民生活保障一体化的加强，也将成为城镇化人口的主要聚集区。第二、非核心城市周边的乡村房地产投资环境进一步恶化。从过去发展规律来看，没有产业支撑、收入较低的地区，高铁通车往往加剧人口流出。刚刚发布的关于农村宅基地可以继承的文件，这打消了农村子女的进城顾虑，不会因为进城后而失去在农村的财产利益。这会进一步加快没有产业支撑的地区农村人口流出。

五中全会还提出坚持实施区域重大战略、区域协调发展战略，这意味着未来经济圈战略仍然是经济发展核心区，尤其是五大经济圈（京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝）占全国 60%的GDP、50%的人口和63%的房地产规模。

从近五年266个城市外来人口的变动趋势来看，有三类城市值得重点关注，第一梯队为外来人口持续增加，比如宁波、郑州、江门等；第二梯队为外来先下降后上升，比如杭州、温州、绍兴、福州、南通、徐州等；第三梯队为波动性城市，济南、大连、盐城、石家庄、佛山、洛阳等。人口流动的背后是产业、收入、经济的变化结果，因此五大经济圈的三个梯队的城市的城市长期投资关注价值。

问题二：房价还会涨吗？

回到五中全会报告中，十四五规划提出坚持把发展经济着力点放在实体经济上，坚定不移建设制造强国、质量强国等发展战略。尤其提出坚持扩大内需这个战略基点，加快培育完整内需体系。可以看出未来以内需驱动实体经济的发展是国家主要战略方向。

我们通过对全国100多万家规模以上工业企业数据及对应地区的房价数据进行分析和研究，得出的结论是：房价每上涨1%，就会带动工资上涨0.07%，导致企业利润下降0.01%，还导致居民的消费下降0.05。近年来随着我国工资水平的不断提高，土地成本的不断上升，部分东部沿海区域的传统制造业已经开始向西部地区甚至向东南亚其他国家转移。我们知道传统制造业发展依靠的是低劳动力成本优势和低商务成本优势，传统制造业的转移说明我们的可比较优势正在一点点下降。

如果要贯彻落实五中全会关于振兴实体经济及扩大内需的战略，就要控制住房价，这也是为什么本轮调控持续时间如此之长、强度如此之大的原因，即使受疫情冲击我们也没有动摇“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的决心。所以未来15年内仍贯彻“房住不炒”将是板上钉钉的事情，“稳房价”是衡量标准。

如何理解“稳房价”至关重要。很多人理解的稳房价就是房价不涨了，但是这样理解是错误的。从实际政策执行情况来看，稳的是“房价的涨幅”。结合国家统计局公布的70城房价指数和被约谈和调研的城市来看，房价涨幅基本控制在5%以下的城市基本是安全的，但是涨幅排名前5的城市就比较危险了，这些城市涨幅往往会超过10%，也就成了大概率出调控政策的城市。但是从绝对房价来看，70城没有一个城市的房价仍然停留在2016年10月份的水平上。由此，就可以看出“稳房价”主要是稳涨幅。

从另一个角度来看，我们把1998年房改之后全国房价的组成做拆分的话，可以看出超过90%的组成是基础设施投资造成的，另外每年有3%-4%的通货膨胀还有4%-5%的资产升值空间。这也说明4%-5%的资产升值是我国房地产市场的经济规律，也是必要和合理的。因此，可以断言，未来15年我国的房价仍然会保持小幅的增长。

未来房价的涨幅如何？回到五中全会的报告中，报告指出居民收入增长和经济增长基本同步，结合之前两会中提出的M2增速和社融增速也要与经济增长相匹配。这决定了未来我国房价的涨幅一定不会超过居民收入增长。这也是我国调控高房价的理念和思路。控制住房价涨幅的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我国房地产市场实现“软着陆”。

房地产投资为固定资产投资贡献四分之一左右，房地产投资快速恢复稳定投资起到了积极的作用。经过同策研究院核算，我国房地产业对GDP的真实贡献为13%左右，说明房地产业仍然国民经济的支柱产业。尽管目前我们强调“不把房地产业作为短期刺激经济的手段”，这丝毫不影响房地产业在十四五期间对稳定经济起到的积极、正面作用。

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