「高铁新城系列研究」苏州北站高铁新城之市场篇

导语：经过砥砺奋进的八年，苏州高铁新城已初现容姿，南片区已近建成，商办、商业、住宅项目纷纷落地。然而，房地产市场并未像无锡高铁新城那样出现过热状态，而是稳健缓步发展。

◎ 主管丨张吉辉

◎ 执笔丨陈朦朦

◎ 出品丨同策研究院

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住宅市场

苏州高铁新城自2013年第一个盘首开后，陆续至今已推出9个楼盘，目前还有3块宅地在规划中。七年来，推盘节奏稳定（每年一两个盘），去化情况良好，价格不断攀升，市场倒挂明显。

高铁新城2013年开盘至今，其中2013-2016年间主推产品为高层，2016年逐步开始推出洋房、叠墅产品，2019年主推的产品又回归高层。从户型面积可以看出，目前高铁新城刚需产品不多，大户型改善的机会偏多。

自2013年以来，高铁新城住宅成交价格逐年上升，2017-2019年价格涨幅最大，至2020年，平均售价达2.7万元/㎡。细看各楼盘，作为第一个住宅楼盘，鑫城鑫苑，仅两年就全部售罄，成交均价保持在8500元/㎡左右；随后的金科观天下楼盘开盘售价仅为8800元/㎡，2016年起有了明显涨幅，之后的价格不断攀升，2019年成交均价已达到1.89万元/㎡。

图：2012-2020年高铁新城板块住宅成交均价（单位：元/㎡）

图：2013-2015年鑫城鑫苑住宅成交套数及均价（单位：套、元/㎡）

图：2015-2019年金科观天下住宅成交套数及均价（单位：套、元/㎡）

总体来看，因受政府管控，高铁新城住宅市场量稳价升，但二手房倒挂现象预示着板块价值的升高。整体市场良性竞争、稳健发展。

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办公市场

发展近8年，目前苏州高铁新城已建设20余栋商务办公楼宇，总部经济规模已现。每栋楼宇皆有其自身功能规划，多元发展。

△2013年清华紫光大厦

占地：7180㎡

总建面：4.3万㎡

物业类型：6700㎡的商业裙房+3.6万㎡的办公塔楼（150m高）

功能：高铁新城管委会办公地、紫光数码总部基地

△2013年苏州港口大厦

占地：10596㎡

总建面：94020㎡

物业类型：商业裙房+34层高办公塔楼

功能：裙楼商业、公寓式酒店

租金：50-55元/㎡·月

△2013年文旅万和广场

占地：10521㎡

总建面：5.3万㎡

物业类型：商业裙房+办公塔楼

裙房标准层面积：3000-3800㎡

功能：集零售商业、休闲娱乐，企业商务会所和SOHO公馆为一体的现代城市商务中心

投资强度：约7亿元

△2013年苏州合景国际金融广场

占地：10911㎡

总建面：7.7万㎡

物业类型：8245.67㎡商业裙房+51069.76㎡办公塔楼（A楼25层、B楼10层、C楼6层）

办公楼标准层面积：1988㎡

功能：华东地区总部、商务办公

投资强度：约6.5亿元

高铁新城板块办公成交均价波动上涨，目前均价达到1.5万元/㎡。虽然板块内办公项目较多，但可售的项目少，早期的圆融广场售价约8955元/㎡。

图：2012-2020年高铁新城板块办公成交均价（单位：元/㎡）

图：2015-2016年高铁新城圆融广场办公成交套数及均价（单位：套、元/㎡）

板块内酒店式公寓价格逐年上涨，目前均价达17592元/㎡。在售的项目有朗诗蔚蓝广场，月均去化14套，成交均价15267元/㎡，低于市场水平。

图：2012-2020年高铁新城板块酒店式公寓成交均价（单位：元/㎡）

图：2019年朗诗蔚蓝广场酒店式公寓成交套数及均价（单位：套、元/㎡）

高铁新城大多数商办项目不面向市场公开招租，而是由管委会统一运营管理，由管委会统一审核、批准、定价（按企业情况进行补贴），并且要求企业注册在高铁新城内。此外，有少量企业总部大楼部分楼层对外出租。整体来看，办公租金在补贴后大约在50-60元/平方米/月的平均水平。

高铁新城管委会为吸引高质量企业为不同产业企业制定发展扶持政策，尤其是招商部门专门为科技研发、科技金融以及文化创意三个类型的企业开通招商专线。正因为高铁新城补助、人才等多方面政策优越，入驻了很多高精尖产业的成长型企业以及行业知名的龙头企业。

整体来看，高铁新城商务办公氛围浓厚，但大多项目以自持出租为主，出售情况较少，从而确保高新技术产业的导入，树立整体产业形象。市场价格虽不断上涨，但仍处于较低位，所以目前商办市场仍以吸引企业入驻为主要目的。

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商业市场

苏州高铁新城的综合商业项目不多，包括：圆融购物中心、印象水街美好荟、朗诗蔚蓝广场以及刚建成开业的吾悦广场。

圆融购物中心

圆融购物中心定位为集消费、商务办公、休闲娱乐、都市住宅于一体的都市复合功能体，整体建面约7万方，共四层，于2016年开业。

针对高铁新城居民、旅客、办公人群，圆融购物中心提供了丰富的业态，其中包含了零售、餐饮、休闲娱乐以及生活服务。商场整体出租率较高，约在95%以上。

印象水街美好荟

印象水街美好荟是商务办公楼的裙楼，建面2万方，四层，于2019年12月开业。主要为办公人群提供午间时刻的餐饮以及娱乐需求。

美好荟1、2F低楼层餐饮业态商铺基本满租，中午用餐时分，客流旺盛，然而，其3、4F高层的休闲娱乐（亲子教育为主）、服务（理发、美容）业态商铺大部分已处于关门的状态。

高铁新城板块商业成交价近两年有所下降，目前均价29748元/㎡，可售的项目为圆融广场，成交均价与市场相符，近3万元/㎡。

图：2012-2020年高铁新城板块商业成交均价（单位：元/㎡）

图：2019年高铁新城圆融广场商业成交套数及均价（单位：套、元/㎡）

由于目前高铁新城尚在建设，最大的商业体吾悦广场刚刚开业，人气尚未聚集，商业市场整体表现一般。

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总结

近年来，受地方政府管控，高铁新城房地产市场尚处于审慎发展的阶段，各物业供应量保持少量稳定，价格也是稳步上涨。但随着未来产业的导入、人口的聚集，高铁新城会逐渐成熟，房地产市场发展将潜力无穷。

写在最后

至此，苏州北站高铁新城已全部介绍完毕。如今的苏州高铁新城，宛如一只即将睡醒的雄狮，沉稳、低调、有力量、有梦想，我们期待它震天一吼、展现活力的那天。

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