“十四五”期间房企如何判断城市投资价值以土地供应视角

作者|同策研究院分析师 汪恒

11月1日出版的第21期《求是》刊登了《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》（以下简称《问题》一文）。这次讲话的时间点就在疫情初定，“十四五”规划制定之时，其中对于城镇化的相关表述对于我国未来的城市发展有着重要的指导意义，而房地产企业也可以从中窥探出政策动向，为未来的城市布局做好规划。

▲消息来源：新华网

房地产企业布局离不开对土地政策的研究，《问题》一文的描述有两点值得关注，一是在肯定大城市对于人口和产业的集聚作用的前提下强调不能过分集中，要解决好大城市中心城区人口和功能过密问题。二是要因地制宜推进城市空间布局形态多元化，东部要进一步合理化城市群发展，中西部要有意识地培育多个中心城市，选择优质县城作为发展基点。简而言之，不把鸡蛋放到一个篮子，构建合理化、多层次、全方位的城市发展体系。这些表述将直接关系未来我国的城市土地政策走向，值得关注。

对于房地产业从业者而言，未来的城市发展体系中究竟哪些城市值得投资呢？值得关注的土地政策走向又是什么呢？我们从以下几个方面来看。

一、土地供应指标衡量城市投资价值

土地是最为重要的生产要素，在中国由于土地财政，土地的供给还直接影响了一个城市的基础设施供给水平进而影响城市的经济发展。但土地的供给也必须与城市的发展相适应，过度或不足的供给在我国都有着惨痛的教训，前者如鄂尔多斯，后者如现在的深圳。但土地供应的评价也有一定的难度：一是土地供应一般当年不能形成住房，需要考虑延迟情况，二是在考虑城市长远发展时可能会多供应土地，因此以一两年的土地供应指标来衡量一个城市的土地供应是否合适并不科学。三是我们还必须动态考虑城市本身变化的情况，光从静态指标看供应同样不对。

为此，我们专门定义一个城市当年的住宅土地成交规划建筑面积与次年的住宅成交量的差为超额供应量（商值为超额供应程度），显而易见这个值越大，土地供应的过剩程度就越严重。同时为了消去短期影响，我们以2013-2018年5年作为研究区间，最后我们还以三年为一个区间，动态观察不同城市的土地供应变化区间。图一就是我国93个城市2013-2018年的土地超额供应情况。

从近5年的土地超额供应情况来看，我国土地供应过剩（成交土地规划建筑面积/成交量>1）与不足城市在93个样本城市中占比基本各占一半，仅从城市数量来看，总体土地供应形势较为平稳，但杭州、遵义和威海等城市超额供应严重，并且已经在市场上反应出来。

那么动态来看呢？图2给出了自2013年起每三年作为一个区间的动态土地超额供应变化，即以2013-2015作为第一个区间，以2016-2018年作为最后一个区间，来反应土地超额供应的动态变化趋势。

从近些年的土地超额供应变化趋势来看，持续变大或先小后大的城市明显处于多数，这表明大多数城市的土地超额供应的变化趋势都是变大，但这不一定意味着供应过剩现象就会出现，例如深圳受限于城市总体土地规模较小和开发程度较高的限制长期土地供应不足，土地超额供应的持续变大反而有利于深圳的城市发展。因此，这两个指标需要综合来看。

如果综合图一和图二，我们可以将以上的93个城市分为四类，分别是1、土地供应过剩（超额供应>0）且土地超额供应呈扩大趋势（持续变大或先小后大）的，2、土地供应不足（超额供应<0）且土地超额供应呈扩大趋势的，3、土地供应不足且土地超额供应呈收缩趋势的（持续变大或先大后小），4、土地供应过剩且土地超额供应呈收缩趋势的。很明显，单从土地供应的角度来看，第一类城市是最差的，而第三类城市是最有投资潜力的。

从图三可以看出，以合肥、兰州等为代表的第三类城市近些年来供地不足，同时土地供应趋势下行，这些城市将在未来一段时间有着相对较高的投资价值。这些城市数量虽然不多，只有12个，但是其中一半是二线城市，还有泉州、洛阳、连云港和汕头这样的全国GDP百强城市。而位于图三第一类城市则可能面临投资价值下行的风险，郑州、威海、杭州和遵义等城市的土地供应风险已经开始显露。

二、中国城市土地政策未来发展方向

除了直接的土地供应指标，对于城市投资价值的把握我们还要关注未来中国城市发展的整体方向，从中整理出土地政策的可能发展动向。

在拙作《房地产与中国经济》一书当中，我们详细总结了就地城镇化的优势，指出中国为什么需要搞就地城镇化，这与《问题》一文中的思路不谋而合。中国的土地供应虽然目前仍然主要集中于地方政府之手，但是地方政府的土地供应是服从于城市整体规划的，而城市的整体规划则需要上级政府批准，最终是要服务于全国整体的经济发展目标。在这样的体制运作之下，可以判断《问题》一文将对我国未来不同城市的土地供应有着重要的影响。

对于大城市，《问题》一文明确要求“要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，有序推动数字城市建设，提高智能管理能力，逐步解决中心城区人口和功能过密问题。”可以预计，我国的特大城市和超大城市未来会继续加强郊区和多中心建设，土地供应重点向城市周边倾斜。对于中西部省区要求避免“一城独大”现象，未来城市土地供应可能会对首位度较高的城市有所限制，而加大对于发展处于第二梯队的城市的支持，因为只有如此才能“要有意识地培育多个中心城市”。对于县城，《问题》一文要求“要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点”，这并不是对于所有县城的普惠政策，而是现有发展比较好的县城可能会得到更多的支持，进一步扩大同其他县城的差距，成为发展重点，而相应的土地政策支持是必不可少的。

总体看来未来我国城市土地政策应该是“限大限核限强”，大城市、核心区域和当地过强城市会在土地政策方面受到一定限制。而郊区、区域次中心城市和有发展潜力的县城将会受到政策一定的照顾。这些结合前文的土地供应的量化指标，可以作为从土地角度衡量“十四五”城市投资价值的重要参考物。

如果以这样的标准来衡量，前文第三类城市中的洛阳最符合政策发展方向，但是合肥、郑州、银川和南宁这样的中西部省会城市的土地价值未必会大幅下降，因为土地政策的限制反而可能会推高地价、房价。而第二类第四类城市中的滁州、九江、宜昌、芜湖、吉林和湘潭等中西部省域副中心城市也会迎来相应的发展机遇，值得关注。

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