三季度全国土地市场监测：全国300城土地成交规模同比增长

本月观点

• 9月全国300城土地成交规模同环比均有所增长，楼面价环比小幅下滑，一线城市成交规模同比显著上涨：分城市能级来看，一线城市成交规模同环比均增加，市场热度延续；二线城市土地成交量同环比波动较小，价格同环比齐涨，市场维持平稳；三四线城市成交量价同环比都有增长。

• 第三季度全国300城土地成交规模同比增长，但环比下滑，各线城市住宅用地成交规模环比均有下滑：宅地成交环比下滑，主要原因在于：①第二季度多个城市市场过热引来新一轮的调控密集出台，政府控制供地节奏；②“三道红线”融资新规发布，房企未来融资难度加大，拿地热情下降。

• 房企拿地方面，9月TOP20房企拿地金额和面积环比都有小幅下滑，主要是由于从政策调控、年度结算、开发角度考虑，进入下半年后拿地热情下降。

• 9月房企拿地金额及面积TOP20集中度均有大幅提升，主要是由于“三道红线”规则发布后，资金相对充裕的大型房企，尤其是国企，在融资和土地市场上优势显著；保利发展作为其中代表，9月大举拿地，在拿地金额和面积排行榜中均排名第1 。

数据快报（月度）

9月全国300城土地成交规模同环比均有所增长，楼面价环比小幅下滑，一线城市成交规模同比显著上涨：分城市能级来看，一线城市成交规模同环比均增加，但均价下滑明显；二线城市土地成交量同环比波动较小，价格同环比齐涨；三四线城市成交量价同环比都有增长。

数据快报（季度）

第三季度全国300城土地成交规模同比增长，但环比下滑，楼面价环比下滑，一线城市成交规模同比显著上涨：分城市能级来看，各线城市成交规模同比均有增长，其中一线城市增幅显著；二线城市本季度受各城市调控新规影响，成交规模环比下降较明显；价格方面，一线城市及三四线城市环比下滑较明显；分用地性质来看，第三季度各线城市住宅用地成交规模环比均有下滑。

热点政策汇总

9月，多个城市出台新的调控政策，但主要针对住宅市场，土拍市场本月没有新的政策出台，仅有南京、沈阳发布了对现有政策的补充。

全国各类土地市场市场情况（月度）

全国土地总体供应情况—月度

供应方面，本月全国土地供应规模较上月小幅回升，9月全国300城土地供应建筑面积18146万㎡，环比增加4.1%，同比减少3.6%。

全国土地总体成交情况—月度

9月多个热点城市加大土地供应，土地市场成交规模环比增长明显，同比基本持平。9月土地市场整体成交规模17542万㎡，较上月增加18.8%，各类型土地成交均有所增加，其中，住宅用地成交量回升较明显；成交均价方面，本月土地成交楼面价为2709元/㎡，较上月小幅下滑。

住宅用地成交情况-一线城市（月度）

一线城市土地市场供应、成交规模回升，楼面价下滑明显。本月一线城市住宅用地成交建筑面积330.38万㎡，环比增加31%，但同比减少12.7%，各城市中，广州拍地量显著增加；价格方面，本月一线城市宅地成交楼面价大幅回落，一方面是由于优质土地供应减少，另一方面可能与“三道红线”融资规则出台，房企拍地积极性降低有关。

住宅用地成交情况-二线城市（月度）

9月二线城市住宅用地市场热度维持平稳，供应规模和成交量价仅有小幅波动。本月二线城市成交宅地建筑面积3760.8万㎡，环比增加9.6%，同比增加22.1%，楼面价5274元/㎡，基本与上月持平；7月以来，多个二线城市由于市场过热被住建部约谈，因此各地政府通过加大非核心区域供地力度、修改土拍规则等方式控制供地节奏，维持市场平稳。

住宅用地成交情况-三四线城市（月度）

三四线城市土地成交规模回升明显，价格小幅上涨。9月三四线城市宅地成交建筑面积5247.46万㎡，环比大幅增加42%，同比增加7.7%，楼面价小幅上涨至2874.89元/㎡。

商办用地成交情况-一线城市（月度）

9月一线城市商办用地供应大增，成交规模维持高位，楼面价下滑较明显。本月一线城市商办用地供应达到上月的近两倍，成交建筑面积为120.58万㎡，环比小幅下滑10.6%，但依然保持高位，楼面价6966元/㎡，价格回落明显。

商办用地成交情况-二线城市（月度）

9月二线城市商办用地供应回落，但成交量显著增长，楼面价大幅提升。本月二线城市的商办用地供应显著回落，供应建筑面积607万㎡，成交规模增长较明显，达到707.06万㎡，环比增加38.2%；成交楼面价2776元/㎡，为下半年以来首次价格上涨。

商办用地成交情况-三四线城市（月度）

9月，三四线城市商办用地供应成交规模回升，楼面价小幅下滑。9月三四线城市商办用地供应建筑面积1132万㎡，成交建筑面积994.49万㎡，环比增加57.5%，本月成交楼面价1584元/㎡，较上月小幅下滑。

全国各类土地市场市场情况（季度）

全国土地总体供应情况—2020年第三季度

土地供应方面，第三季度全国300城土地供应规模较上一季度小幅回落，供应面积55706.68万㎡，环比下降7.9%，但同比增加4.6%；1-3季度累计来看，虽然第一季度土地供应受到疫情影响较大，但第二季度以来各级政府加快供地，前三季度累计土地供应超越去年同期。

全国土地总体成交情况—2020年第三季度

从第三季度成交数据来看，在经历二季度土地市场全面回温之后，第三季度土地市场成交量价小幅回落，但依然高于去年同期；第三季度土地成交面积50641万㎡，环比下降2.7%，但同比增加13.1%；前三季度300城累计土地成交规模13.34亿㎡，同比增加6.5%，多个城市在经历第二季度的土拍热度高涨之后，快速出台各类调控政策防止市场过热，三季度土地市场热度较平稳。

住宅用地成交情况-一线城市（2020年第三季度）

第三季度一线城市住宅用地成交规模环比明显下滑，前三季度成交规模远超去年同期；本季度一线城市住宅用地成交建筑面积984万平米，环比减少22.4%；楼面价达到18461元/平米，环比上涨较明显；前三季度整体来看，一线城市住宅用地成交面积2966万平米，同比增加43.94%，楼面价7266元/平米，同比上涨13.05%；前三季度一线城市住宅用地成交规模大涨是由于疫情过后，房企调整投资策略，加重一线城市投资比例，土拍竞争激烈一定程度上推动了政府加快供地节奏，防止市场过热。

住宅用地成交情况-二线城市（2020年第三季度）

二线城市本季度住宅用地成交体量小幅回落，基本与去年同期持平，前三季度累计成交规模同比小幅增长；第三季度二线城市住宅用地成交面积10780万平米，环比减少18.4%，楼面价5891元/平米；前三季度二线城市累计成交2.93亿平米，同比小幅增加5.65%，土地楼面价基本稳定；本季度多个二线城市发布新的调控政策，土地市场热度整体表现趋于平稳。

住宅用地成交情况-三四线城市（2020年第三季度）

本季度三四线城市住宅成交规模小幅回落，但超越同比，楼面价小幅回落，前三季度累计成交规模同比小幅增长：第三季度三四线城市住宅成交面积13961万平米，较上一季度小幅回落，但同比增长19.2%；前三季度累计来看，三四线城市成交面积3.51亿平米，同比小幅增加3.95%，楼面价2998元/平米，同比增长10.09%；三四线城市市场恢复速度较慢，成交规模同比增速在第三季度首次回正；楼面价明显上涨是由于房企在三四线城市的投资开始趋于谨慎，更倾向于选择强三四线城市的较核心地块进行投资。

商办用地成交情况-一线城市（2020年第三季度）

第三季度一线城市商办用地市场成交规模保持较高位，前三季度成交规模远超去年同期，楼面价下滑：第三季度一线城市商办用地成交规模为301.2万平米，环比小幅下滑，但较去年同期倍增，楼面价8924元/平米，小幅回落；前三季度累计成交面积为909万平米，同比增加105.8%，楼面价8903.5元/平米，同比降低15.1%；本年一线城市商办土地成交规模大涨，主要是由于核心城市投资机会受到较多关注，楼面价下滑是由于第一季度成交土地多位于远郊，拉低成交价格。

商办用地成交情况-二线城市（2020年第三季度）

第三季度二线城市商办土地成交量明显下滑，前三季度累计量价齐跌；第三季度二线城市商办用地的成交面积1761.9万平米，环比显著减少24.6%，同比下滑11.4%，楼面价2436元/平米，较上一季度小幅下滑；前三季度二线城市商办用地累计成交面积5447.7万平米，同比减少6.18%，楼面价2480元/平米，同比下滑3.06%。

商办用地成交情况-三四线城市（2020年第三季度）

本季度三四线城市商办用地量价齐升，前三季度成交量价小幅超越去年同期；第三季度三四线城市商办用地成交面积2865.7万平米，环比有所回升，与去年同期基本持平，楼面价1452元/平米，环比显著上涨；前三季度累计来看，三四线城市商办土地成交面积6865.7万平米，同比增加7.44%，楼面价1452元/平米，与去年同期基本持平。

全国各类土地溢价率走势（月度、季度）

住宅用地溢价率（月度）

9月全国住宅溢价率均有下滑。其中，一线城市住宅用地溢价率大幅下滑，降至5.07%，成为今年一线城市宅地月度成交溢价率最低点；二线城市及三四线城市宅地成交溢价率分别下滑至12.73%和17.99%，均为2月以来月度溢价率最低点；成交溢价率显著下滑与“三道红线”融资规则出台有关，房企预计未来融资难度加大，参拍积极性明显下滑。

商办用地溢价率（月度）

9月各线城市溢价率普遍维持低位：本月一线城市商办用地基本为底价成交，溢价率仅为0.16%；二线城市商办用地溢价率小幅提升至3.69%；三四线城市溢价率小幅提升至8.26%。

住宅用地溢价率（季度）

本季度一线城市宅地溢价率持续上升，二线及三四线城市溢价率小幅下滑：房企投资目光向一二线城市集中，一线城市土地市场持续升温，虽然9月一线城市溢价率已经有所下滑，但就第三季度而言，溢价率持续攀升；而二线城市及三四线城市土地市场热度在各地不断出台的新调控政策中开始逐渐降温。

商办用地溢价率（季度）

本季度一线城市商办用地多为零溢价或低溢价成交，溢价率处于较低水平；二线城市及三四线城市商办用地溢价率本季度小幅回升；整体来看，各线城市商办用地溢价率整体处于低位。

上市房企拿地排行榜

9月上市房企拿地金额与面积TOP20排行榜

本月上市房企拿地TOP20排行榜中，保利发展以332.65亿元的拿地金额、以及533.89万㎡的拿地建面，在拿地金额榜和面积榜均排名第1；TOP20房企合计拿地金额2178亿元，合计拿地建面3840万㎡。

1-9月上市房企累计拿地金额与面积TOP20排行榜

1-9月累计上市房企拿地TOP20排行榜中，保利发展以1349.57亿元的拿地金额排名金额榜第1，中国恒大3971.44万㎡的拿地面积在面积榜排名第1；TOP20房企合计拿地金额16506亿元，合计拿地建面30022万㎡。

TOP20上市房企拿地集中度

本月TOP20上市房企土地成交金额及面积环比均小幅下降，同比均上涨，集中度同环比均有大幅提升；1-9月累计来看，TOP20拿地集中度与去年同期基本持平；9月房企拿地金额及面积集中度大幅提升主要是由于“三道红线”规则发布后，资金相对充裕的大型房企，尤其是国企，在融资和土地市场上优势显著。

9月TOP20房企本月土地成交金额2178亿元，环比减少2.25%，同比增加43%，拿地金额集中度为81.67%，同环比均有显著提升；TOP20房企本月土地成交面积3840万㎡，环比减少1.68%，同比增加23.8%，拿地面积集中度为80.03%，同环比均有显著提升。

1-9月累计来看，TOP20房企合计拿地金额16506亿元，合计拿地建面30021.6万㎡，与去年同期相比，金额增加8.4%，面积减少10.47%，集中度与去年同期基本持平。

入榜品牌房企拿地占比

本月入榜品牌房企拿地金额占比同环比均有增长；拿地面积占比同比上升但环比小幅下滑。

从成交金额来看，本月入榜品牌房企13家，与上月持平，入榜品牌房企依次为保利发展、万科、招商蛇口、碧桂园、龙湖集团、中海地产、融创中国、华润置地、中国恒大、新城控股、中南建设、金地集团和旭辉集团，入榜品牌房企金额占比80.94%，同比、环比均有上升。

从成交面积来看，本月入榜品牌房企13家，较上月减少1家，入榜品牌房企依次为保利发展、碧桂园、招商蛇口、万科、融创中国、龙湖集团、中国恒大、新城发展控股、绿地控股、华润置地、中海地产、金地集团和华夏幸福，入榜品牌房企面积占比81.98%，同比上升但环比小幅下滑。

典型房企分析——保利发展：财务状况良好，大举拿地

9月，保利发展以332.65亿元的拿地金额、以及533.89万㎡的拿地建面，在拿地金额榜和面积榜均排名第1，而且在1-9月累计拿地金额排行榜中同样排名金额榜第1，今年以来保利在投资方面大举拿地，1-9月累计拿地面积同比增加24.8%，拿地金额同比增加24.5%；近期监管部门出台“三道红线”融资规则后，大部分房企由于债务杠杆过大未来融资难度加大，纷纷放缓拿地扩张步伐，而保利地产作为业内为数不多财务状况全部符合红线以内标准的房企，优势明显，新规的发布反而使保利在投资拿地时拥有更多主动权。

注：

1、本报告研究数据均来自2020年10月27日的数据库数据；

2、全国数据范围是特指同策研究院选取的300个样本城市，并分类为一线城市、二线城市和三四线城市；

3、土地成交和供应数据仅包含市本级数据，不含下辖县市

4、本文中拿地面积、成交面积一般指规划建筑面积；

5、土地属性包括住宅用地、商业/办公用地、工业用地及其他用地；

6、品牌房企范围为2019年全口径销售金额排名全国前20的房企，包括：保利发展、碧桂园、中国金茂、华润置地、华夏幸福、金地集团、龙湖集团、金科股份、绿地控股、融创中国、世茂房地产、中梁控股、万科、新城控股、旭辉集团、阳光城、招商蛇口、中国恒大、中海地产、中南置地

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