中央定调租赁住房政策：行业将迎“有序发展”的“强监管”时代

◎文：同策研究院资深分析师张吉辉

12月16—18日召开的中央经济会议以前所未有的力度“着墨”和强调租赁市场的发展和建设。原文如下：

解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

对于如何解决大城市的住房突出问题，顶层设计给出了明确的方案：一方面坚持促进房地产市场平稳健康发展，另一方面对加快长租房市场的有序发展、政策的推进完善提出了具体的要求和细则。

在“房住不炒”的定位下，“租购不同权”是阻碍租赁市场平稳有序发展的重要障碍，因此2020年中央经济会议从顶层战略的高度，提出了要完善长租房政策的要求。其余所有的表述则均与市场相关：1）多渠道供应租赁住房土地; 2) 整顿市场秩序，规范市场行为；3）降低租赁住房税费；4）合理调控租金水平。

总的来说，此次中央经济会议在进一步提升了租赁住房市场行业重要性的同时，也对行业发展提出了更加具体的要求和期许，行业即将迎来“有序发展”的“强监管”时代。在顶层设计下，租赁市场将会通过：“租住权益有保障”、“租住房源数量有保障”、“租赁住房市场监管制度完善”以及 “租住价格平稳，住得起”的具体方式来解决大城市的住房突出问题。

对于即将到来的2021年，同策研究院则认为，需要在深刻理解行业相关政策的同时，把租赁市场行业的发展放到中国宏观经济整个大环境中来看。

1）新冠疫情对于租赁市场/行业来说，其影响是短期的直接冲击，又是长期的间接影响。

2020年2 – 4月，在疫情影响下，地域间交流的限制直接影响到了长租、短租、商务、旅游等各个层面的住宿租赁需求。此外，后疫情时期，经济生产活动经历了复苏期，以及国外疫情的失控发展，多重因素导致我国部分行业营收受到冲击，进而影响到了居民收入、就业水平，从而间接影响到了住房租赁行业。根据统计局发布的2020年3季度数据，在大部分行业已经逐步摆脱了新冠疫情影响的9月，住宿和餐饮业的GDP 初步核算依然同比增长为负数，1-3季度比上年同比增长 -19.1%。租赁与商业服务业GDP增长同样为负，1-3季度同比增长-8.1%。租赁行业整体复苏艰难。

在当前外部环境存在诸多不确定性，我国明年经济复苏存在一定的不稳定性的影响下，租赁住房行业受到的影响短期来看仍然不会消除。

2）坚持扩大内需是战略基点。而投资与消费是重要支撑。合理引导消费的关键词则是“下沉市场、教育、养老、医疗、育幼”。在引导形成强大国内市场的新发展格局过程中，租赁住房有着重要的作用。

据国家统计局数据显示（新口径），2019年，我国城镇居民消费支出28063元，其中食品烟酒消费支出7733元，占比27.55%，居住消费支出6780元，占比24.16%，教育文化娱乐、医疗保险消费共计5611元，占比19.99%。居住消费占比过高的现象在大型、特大型城市则更为突出，以2018年上海为例，居住消费占支出的比例高达32.8%，高于所有其他项的消费支出。而教育文化娱乐、医疗保险消费两项共计占比18.7%。居住消费支出占比过重会在一定程度上挤压了人民在其他方面消费的能力与消费意愿。

更进一步，在居住消费的内容中同时也隐含了租售不平衡的现象。居住消费支出，包括了房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出，同时也包括自有住房折算租金。同样以上海为例，2018年，全市居民居住消费14209元，其中，租赁房租1584元，占比11.14%；水电燃料等消费支出1161元，占比8.17%；自有住房折算租金以及物业管理费用共计花费11464元，占比高达80.68%。

目前特大型城市居民消费结构中居住消费支出占比过大，一定程度上挤压了居民在其他领域消费能力与意愿。而居住消费支出占比过大的重要原因之一，来源于其内含的租售不平衡现象。在此次会议的 定调下，坚持扩大内需是我国经济发展的战略基点，平衡租售关系，释放消费能力与意愿、引导调整消费结构将会成为构建我国租赁住房新发展格局的重要工作之一。

本次中央经济会议将租赁市场的发展与建设提到了前所未有的高度，并提出了具体的要求。同策研究院认为，首先，当前国际、国内宏观环境不确定性因素较多，我国经济发展趋势不确定性尚存，对于租赁住房市场行业来说影响较为深远，行业复苏尚需时日，发展则更需努力；其次，在坚持扩大内需合理引导消费的表述中，隐含了对平衡租售关系的要求，租赁市场行业的发展将间接推动构建国内强大市场的形成；最后，对于如何解决大城市的住房突出问题，会议直接给出了租赁市场行业层面的答案：要让居民“租住权益有保障”、“租住房源数量有保障”、“租赁住房市场监管制度完善”以及“租住价格平稳，住得起”。

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