10月统计局70城价格指数点评

署名：同策研究院分析师 丁垚

四季度作为传统淡季，无论是市场热度还是政策密集程度均有所降低。

10月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市数量降至45个，为4月份以来最低。而同期二手住宅价格指数环比上涨城市数量也明显减少，降为39个，为5月份以来最低。可以说，今年疫情之后，重点城市商品住宅价格恢复性上涨基本已宣告结束。

分城市看。

一线城市：广州新房环比涨幅连续4月领跑

10月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，比上月降低0.1个百分点，涨幅为5月以来最低，且低于1月份0.4%的水平，比疫情期间的3月份仅高出0.1个百分点。而二手住宅销售价格环比上涨0.5%，比上月降低0.4个百分点，反映市场整体降温。其中，广州10月新房价格指数环比上涨0.5%，涨幅虽呈现回落态势，但横向对比来看，广州该项指标已连续4个月领涨4个一线城市，具体看，黄埔、南沙等区域表现较为抢眼。

同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格上涨4.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，二手住宅销售价格同比上涨8.0%，涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中，深圳8-10月份，连续3个月二手住宅价格同比涨幅达15%以上，显著拉高一线城市二手住宅价格整体幅度。从深圳价格分类指数看，90㎡以下二手住宅涨幅最高，达17.4%。这一方面与深圳去年基数低有关，另一方面与今年上半年价格冲高密不可分。

二线城市：市场韧性逐步显现，改善需求支撑明显

10月，31个二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，达全年最低水平。二手住宅价格环比上涨0.2%，与上月持平，为疫情后3月份以来最低水平。

同比来看，二线城市新房价格同比涨幅连续18个月相同或回落，而二手住宅价格在保持17个月同比稳定后，于10月份首次上涨，达2.1%，比上月高出0.1个百分点。可以看出，作为调控与需求吸纳的主战场，同时作为贯彻“房住不炒”的中坚力量，二线城市保持调控稳定下，依然有一定的市场需求韧性。

同时，从分类指数看，三种类型产品中，二线城市同环比涨幅最高的多数为90-144㎡及144㎡以上产品，反映改善型产品渐成二线城市市场不可忽视的需求主流，价格支撑明显。

三线城市：需求支撑稍显不足，市场分化将成常态

10月，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅较上月降低0.3个百分点，连续两月回落。同比看，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨4.0%和1.5%，均实现连续19个月相同或回落，反映市场实际需求支撑不强。

一方面，“金九银十”传统营销期下，成交价格有所回落属于市场的季节性规律；另一方面，10月以来，热点三线城市价格端、需求端的收紧政策也抑制了城市市场上升空间。

整体看，疫情以来，三四线城市热度依然是局部性的，未出现大规模上扬。上一轮行情中表现突出的环沪、环南京等三四线城市市场也并未出现区域性爆发，反之，一些环核心城市的三四线城市库存规模增加、出清周期拉长，市场热度被压缩在极个别板块。三四线城市分化的态势或将成为常态。