今年以来，有一类基金产品受到广大基民的关注，那就是REITs。一些投资者之前或多或少听过REITs的大名，今年国内终于有了真正的REITs产品。2021年6月21日，备受瞩目的首批9只公募REITs基金在上交所和深交所上市发行。关于REITs的讨论变得火爆，很多人关心这类产品到底能不能投。

很多人可能听过REITs的大名，但在投资中却很少遇到。这并不奇怪，虽然这种金融产品在美国已经发展了60年，但在国内还没有怎么普及。

事实上REITs在国外特别是美国是非常流行的，容量也很大，但是国内之前一直发展缓慢，在之前，我记得公募市场上有个鹏华前海万科REITs，但它其实只算半只REITs，因为这只REITs只有部分资金是用来买万科的某个地产项目的，别的大部分都是在投资债券（以及部分股票）。

数据来源：天天基金网

因此，今年批准这9只产品上市，本身的意义挺大，我们国内终于有了正儿八经的此类产品。

REITs是个什么东西？

REITs全称为房地产投资信托基金，它募集的资金，只用于投资房地产或者其他不动产，以不动产资产的收益为派息来源的永续、权益性投资工具。

简单来说就是，股票基金募集资金之后是去投资股票赚钱，债券基金募集资金之后是去投资债券赚钱，而房地产投资信托基金就是去投资不动产赚钱。

REITs好比“众筹”买房，投资不动产赚钱的最主要方式就是用募集的资金去购买不动产（拥有不动产的所有权），然后通过对不动产的运营来赚钱，最主要就是租赁，或者提供一些客户的（物业）服务之类的都算。

举个例子来说，比如可以去买一幢写字楼，然后通过出租的方式来产生相对比较持续的租金收入，这是REITs的第一种收益；另一种收益是比如这幢写字楼过了几年升值了，升值部分就是REITs的第二种收益。

REITs投资不动产，有这些优势

过去，大家是通过直接买房子这个“笨”方法，来投资房地产。买房的时候，要么全款，要么也得支付三成首付。买一套房子，动不动就几十万、上百万，甚至上千万，占用的资金很大，很多人根本没有这个资金实力，也就享受不到房产升值和房租上涨带来的好处。

另外，房子的变现周期比较长，各大城市纷纷出台限售政策，短则2年，长则5年以上，房子才能挂牌销售。即使房子升值了想卖出去，通过中介办理各种过户手续，很麻烦，而且要交不少的税：

有了REITs，就可以避免上面那几点：

1、投资REITs就相当于“众筹”买房，100块钱便能买写字楼，想想就挺美。

2、REITs有较好的资产配置价值。其标的资产属于股票和债券之外的另一大类投资产品，虽然其收益特性有点类似债券的固收（主要是租金），但是和股票和债券的相关性较低，这就给我们资产配置带来更多的选择。

3、REITs流动性不错。现在的一些固收类私募，以及银行的理财产品等，有部分就是投资的这类不动产类资产，区别在于那些都是流动性比较差的债权类的方式，而REITs相当于把这部分债权做了个证券化，流动性就大大提升了。

上面讲了REITs这么多好处，很多投资者可能已经按捺不住激动，开始跃跃欲试了。不过，我要给你们泼一盆冷水了，目前这几只REITs，并不适合普通投资者。Why？

注意哦，此REITs非彼REITs

今年，政府出台的关于REITs的文件有两份，分别是《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》。

请注意前者的全称其实是叫做基础设施领域REITs，也就是说这次要推出的REITs重点并不是投资商业地产之类的标的，而是投资于基础设施领域，也就是基建类的REITs。

以往基建类的投资都是国家财政和各级地方政府出钱的，现在出的这个基建类REITs相当于是利用社会资金来共同搞基建，所以这个利好如果单独是对基建类来说可能没啥问题，但如果是想通过它参与商业地产等的小伙伴，可能就要失望了。

另外，国内这几只REITs目前有超长的封闭期。

这些公募REITs全部为封闭式基金，封闭期长达20年到99年不等。封闭期这么长的你确定你能等到退出那天？

有小伙伴会说，我可以场内交易啊（也就是在交易所进行交易）。

但有个问题，它们可能会存在“折价”风险。在首批9只公募基金的投资者结构中，机构投资者占据绝大部分，它们不会频繁买卖，这就会导致这些REITs上市后，成交量可能会很低。虽说会引入做市商注入流动性，但难免会出现折价溢价的现象。

数据来源：集思录

从历史经验来看，绝大部分封闭式基金上市后，都会出现折价。上面是我在集思录找的一些封闭型基金，最大的折价率达到了28%，意味着未来别人可能以比你便宜近3成的成本买入，真遇到这种情况，你岂不是要哭晕在厕所？

最后，我想说的是，不管是国外传统的Reits还是国内今年新上市的9只REITs，并不是“一本万利”的，都有一定的风险。按照业内经验，它们整体的风险比债券基金等固收产品要稍稍高一些，介于权益类和固收类之间。

这个风险，大家必须要考虑。