从上半年的楼市行情里，我看到了买房机会

今年以来，对于房地产市场的调控，国家是抓得严严实实的。

据不完全统计，截至7月26日，全国房地产累计调控超过320次，其中中央各部门的调控政策高达46次，2020年同期只有30次左右。中央部委房地产调控同比超过50%。（数据源自张大伟）

7月29日，住建部副部长倪虹约谈了5个城市负责人，并纳入房地产市场监测重点城市名单，其中唯一一个大湾区城市即惠州。

广州也不例外，明里暗里的调控也不少。8月2日，继东莞深夜发布“史上最严”莞八条后，广州黄埔发文“取消人才购房”，靴子落地。近期接二连三各地抛出的调控政策，未来楼市或将进入史上最严厉的调控周期。

“重拳”整治和淡季影响下，今年3月往后广州楼市持续回调，上个月成交量继续萎缩，7月一手住宅网签交易量7560套，成交面积81万㎡，环比同比均下跌约17%。

数据源自阳光家缘，广州壹地产整理

是否真的如大家所说，下半年楼市凉凉？还不一定。外围5郊区依旧是成交主力，楼市加强调控之下，利好刚需群体，观望情绪上升，等待买房机会出现。

1、黄埔“火了”14个月，想说爱你不容易

黄埔成为近期楼市关注的焦点，取消人才落户将在文件发布之日（8月2日）起实施，黄埔楼市遇冷上了各家头条。

上个月，黄埔的成交情况不乐观，但依旧坐稳11区前三的宝座，7月黄埔一手住宅网签套数908套，位列第三，同比下滑4成，网签面积99142㎡，同比下滑33%。（数据源自网易房产数据中心）

距离黄埔正式落地人才购房新政已经过去14个月，2020年5月28日，黄埔列出三条人才购房渠道。如今，黄埔也成为广州首个正式取消人才购房政策的区域。

黄埔区此前三条人才购房渠道：

1.经黄埔区认定的在区连续工作12个月的人才（包括本科及以上学历），可购1套；

2.在区工作，持有人才绿卡或杰出人才，其直属亲戚可购买1套；

3.在区内的港澳、新加坡居民知识城购房享受广州市户籍待遇；

至此，外地人想要通过本科学历+一年社保在黄埔买房的，将行不通。外地投资客想要北上广州买房，也只能止步于此。

政策窗口期说过就过，还在犹豫黄埔上车的人心里估计也纳闷，只剩一句“黄埔，想说爱你不容易。”

业内人士邓浩志对外表示，上述取消人才购房政策传闻已久，几个月前已有不少该区的楼盘开始不接受人才资格购房，不少楼盘过去几个月都是在处理已经购买但未签约的外地客户。新政落地，市场早有准备，旧客户能“抢救”的都已经抢救了。所以政策对该区域一手楼盘影响较小。

不仅如此，除黄埔之外，花都和南沙此前也传出取消人才购房的声音。

多个区域提高购房门槛，其实意图很明显，降低以人才名义炒房的几率，不仅从房贷上监管资金流向，还要从购房门槛上限制炒房客。调控严厉的时候，大多利好刚需，符合目前房地产市场基调，照顾无房家庭购房。

黄埔在过去一年多时间确实火了，房价领跑广州，但这把火也不是一下子可以浇灭的。今年6月，黄埔成交均价同比涨幅超5成，从2.8万元/㎡涨至4.44万元/㎡，旧黄埔涨幅更甚，涨幅超8成，从2.99万元/㎡涨至5.42万元/㎡。

二手房方面，黄埔区内二手住宅成交价量连续2个月下行，从3.4万/㎡（2021年4月）降至3.2万/㎡，该区域内各板块的二手房价表现不一，3万+/㎡以上的板块共5个，包括科学城、开创大道北、黄浦区政府、大沙地等。

从近期开盘的情况看，老黄埔板块及知识城板块的热度较高，代表项目包括知识城的越秀星汇城、及老黄埔板块的万科城市之光，贡献了不少成交业绩。

但黄埔的库存货量并不多，只够卖6.3个月，库存货量甚至比不上越秀、荔湾，仅比天河、海珠多。邓浩志认为，黄埔的市场需求极为旺盛，和3年拆迁66条村的就该任务有关。

”叠加新盘价格要比之前低3%的要求，黄埔楼市量价齐跌是大概率事件。由于黄埔目前库存实在太低，而本地需求也比较旺盛，所以短期内房价跌破限价上限的可能性并不大。“上述人士分析道。

2、增城“掉馅饼”，白云“潜力股”

很多人都说，深圳已经堵住了、东莞加码调控、黄埔取消人才购房的情况下，是利好旁边不限购的增城，但事实果真如此吗？增城虽然不限购，但限价传闻早就在市场传开了。

7月，增城仍然是广州一手住宅网签量的第一名，网签套数1862套，同比跌26%，网签面积18.48万㎡，同比跌32%。仅次其后的南沙网签成交了1173套，与增城相差了689套。

数据来源：网易房产数据中心，广州壹地产整理

增城向来是刚需的天下，不限购、房价低洼、交通产业搞得”有声有色“，旧改也正在突进，但是，增城的供货很足，在供货量大的基础上，房价基本处于平稳的状态，只能说在这波调控下，一部分天河刚需、东莞客会外溢到增城。

但要提醒的一点是，尽管增城不限购，但5年增值税征免年限、热门板块限价的风声是一点也不少，各个城市出台调控整治房地产市场，不排除广州会进一步出台重磅消息，给楼市降温。

8月，广州各区新盘或加推的数量在大幅增加，开发商迫于销售回款的压力和应对接下来楼市调控的不确定性，也在加大力度推售项目，同时也为”金九银十“的到来打响了第一枪。

增城再次遥遥领先，入市的12个楼盘中有5个首开项目，包括佳兆业佳泽园、合景臻尚溋府、金茂万科都会四季、港龙皇朝·龙湾壹号以及奥园合汇悦城，此外，金地半山风华、佳源印象等开放营销中心。

此外，放出上半年的对比图还可以看出，除了增城每月走量较多外，白云也成为一颗冉冉上升的星星。

2021年7月，白云区一手住宅网签套数853套，增幅成为11区之首，涨超126%，网签面积87892㎡，同比增长112%，成为后市的潜力股。

而2021上半年，白云区的新房成交量涨幅也是最大的，共成交3891宗，同比增长298%，接近3倍增长！

今年以来，白云区的成交热情大幅上涨，预计这个月还有5个项目入市，包括越秀天悦云湖，主推77-102㎡的3至4房；及龙光中铁建天皓西派云峰、保利锦绣公馆以及品实云湖花城等。

值得一提的是，正如上文提及的库存及消化周期，截至今年7月25日，白云区的库存量有88.05万㎡，库存消化周期较长为13个月。

据克而瑞广佛表示，行业公认的库存警戒线，只要库存量超过12个月，就被认为存销比过大，存货压力较大，存在积压和滞销的风险。白云区目前现有的新房库存，至少需要逾一年的时间去消化，可以关注后市的需求是否强劲。

但不得不说，对于首套上车置业的刚需群体，还是那句话，有”心水“的项目可以下手，没有满意的项目，建议再等等，又不是买衣服买包，这种大资金的支出项目——买房子，建议还是考虑再三再做决定。