剥离地产后，奥园美谷仍面临医美盈利考验

一周前，奥园美谷以10.2亿元剥离房地产资产予奥园一事，遭深交所发出“十问”。

8月11日晚间，奥园美谷回复深交所问询函，依然没能解决眼前的困境：医美转型后盈利能力较弱的现状以及高负债下的资金缺口仍存。

奥园美谷的前身是京汉股份，后者是A股向房地产行业关门前最后一个上市的房企，于2015年借壳湖北金环实现登录A股资本市场，奥园于去年5月收购了该上市公司，该年11月，京汉股份更名为“奥园美谷”。

早在奥园收购京汉股份时，便被外界猜测奥园想要借壳回A。此番出售房地产资产，意味着只保留港股中国奥园作为地产股的上市身份，奥园健康作为港股物业股，而奥园美谷则转型聚焦于医美和化纤新材料业务。

然而，奥园美谷抛售的地产资产更像是“烫手山芋”，即便奥园接盘，能否盘活仍是一个疑问。如今，在奥园美谷这份40页长达4万字的回复问询函中，可以窥见，未来发展业务的资金压力，造血能力有待提升。

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剥离房地产后 ，盈利压力待解

出售房地产资产，回血10个亿，看起来是一件“美差事”，但引发深交所对奥园美谷的关注，还在于房地产业务作为奥园美谷营收占比超7成的业务，一旦剥离，相当于抽走了主力营收的“军队”，奥园美谷拿什么来创造营收及利润？

深交所就此提出疑问，标的公司2020年度资产总额、资产净额、营收占奥园美谷对应指标的比重分别为80.09%、86.22%、80.11%，出售地产资产后将面临资产和营收规模大幅下降风险。

同时，重组后，奥园美谷的主要资产为现金或应收款项，是否有利于该公司增强持续经营能力？

奥园美谷对此进行回复称，出售上述资产后，资产负债率将由71.94%下降至48.48%、流动比率将由0.3上升至1.66，同时，扣除费用后预计本次股权转让交易将导致该公司本年净利润上升1.5亿至2.5亿元。

图为本次奥园美谷剥离地产交易完成前后资产结构比较分析

然而，出售地产资产后，奥园美谷的营收规模从19.87亿元下降至4.54亿元，资产总额由94.53亿元大幅下降至53.37亿元。

奥园美谷否认出售房地产资产后公司的主要资产为现金或应收账款，但就其披露的数据来看，这样的反驳看起来还是很无力的。

若剥离房地产业务完成后，奥园美谷的现金及应收款项占总资产的比例为 46.74%，将近一半。此外，公司的主营业务变为医疗美容及化纤业务，二者在今年1-4月的营收合计2.26亿元，毛利5498万元，毛利率24.28%。

值得一提的是，医美业务的毛利率高达51.47%，化纤业务则仅有16.67%。可以肯定的是，奥园美谷转型过程走得很坚定，房地产赛道逐渐缩窄，剥离地产后的资金可投入到医美业务，通过收购好的医美资产标的，增厚上市公司的资产规模及经营规模，并探索其他业务领域发展机会。

但奥园作为接盘侠，能否啃下奥园美谷想要抛弃的这部分地产资产呢？摔倒在泛雄安新区的京汉置业会是一个好标的吗？

02

土储与接盘疑虑

此次奥园美谷剥离的房地产业务，包括京汉置业100%股权、北京养嘉健康100%股权和蓬莱华录京汉养老35%股权（下称“标的公司）。

其中，北京养嘉健康和蓬莱华录京汉养老主营业务为养老板块，但近两个完整年度均尚未开展业务，不仅未实现营收，北京养嘉的净利润近两年还累亏360.14万元，蓬莱养老去年亏损32.38万元，只能说是一个“尚不赚钱”的包袱。

奥园旗下间接全资附属投资公司：深圳市凯弦投资有限责任公司（实控人为郭梓文）通过公开挂牌的方式竞得上述标的公司，而京汉置业才是这次资产重组中的重头戏。

不论从营收规模还是盈利，亦或是资产而言，京汉置业都是拥有地产项目的实体。京汉置业正式进入房地产行业的时间可追溯至2000年，苦于规模受限，错失地产的黄金发展时期，逐渐落后于竞争对手。

到2018年，京汉置业开始走上“去房地产化”的道路，但转型并不顺利，高负债与现金流紧张之下周转失灵，土储集中在泛雄安新区，受彼时调控政策的影响，项目进展步履维艰，尤其是综合体项目的推进变得更加缓慢，资金压力随之增加。

据壹财经了解，京汉置业土储主要分布在华北如天津、雄安、廊坊等环京地区，其中雄安环北京区域的土储为7.4万m²，雄安环北京核心区域以外的土储为57.39万m²，张家界文旅、康养项目土储面积约9.14万m²。

奥园美谷此次回复问询函中所表示的，京汉置业仍然在售的项目有7个，如京汉铂寓、拾景名苑、天津南湖区汇景园、凤凰中国西部文化城等；正在建设中的项目有9个，包括蜀国蜀都农创总部基地别墅住宅、张家界旅游文化小镇、保定的京汉·雄特西金融商务中心等。

京汉置业的营收和盈利表现在近几年正在走下坡路。去年，京汉置业营收15.92亿元，同比下降37.02%，利润2.44亿元，同比下降23.27%，净利润1.27亿元，同比下降29.44%，毛利4.79亿元，同比减少25.28%；毛利率为30.12%。

更别说2021年调控趋严的当下，环京泛雄安的土地储备在当下并不吃香，奥园想要啃下京汉置业这根“硬骨头”，盘活资产，也并非一件容易的事情。

今年以来，房企拿地变得更加困难。奥园习惯于依靠收并购获取土储的方式，但收购的资产绝非一劳永逸，也会带来一系列的后遗症，比如此次收购的标的涉及担保、诉讼、借款等纠纷。

此次深交所出具的问询函显示，标的公司仍欠奥园美谷及其子公司数亿元债务，奥园接下这部分地产资产的同时，还要承担标的公司的债权。奥园美谷表示，截至今年7月底，标的公司已经偿还1.84亿元款项，剩余2.56亿元债权将由凯弦投资提供借款用于偿还债务。

此外，奥园收购奥园美谷的地产资产，其中奥园美谷为标的公司的关联担保多达15.33亿元，同时，京汉置业及其控股子公司存在4项尚未了结且金额超过1000万元的重大诉讼以及仲裁事项。

奥园美谷称，本次交易完成后，标的公司将不再纳入公司合并报表范围，前述担保将被动形成关联担保。目前，公司、标的企业、凯弦投资和信达资管正在就解决既 存担保事项进行积极协商，保证尽快达成一致解决措施。

若无法解除关联担保，奥园美谷表示，解决的措施包括但不限于向奥园收取商业银行对外担保所收取的费用。至于涉及的诉讼仲裁，受让方奥园承诺同时受让京汉置业经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。

看起来，奥园美谷为剥离地产资产，尽最大的可能保护上市公司的权益，但也让受让方奥园额外增加不少收购的成本。

03

置出之后：医美如何填空？

自从京汉股份更名为”奥园美谷“后，股价一路飞涨，奥园美谷丢下市场规模达到18万亿的房地产，转身投入医美行业，靠着医美概念重新成为资本市场的新宠。

上半年，医美行业热度再起，颜值经济的兴起带来了资本想象，迎来规模爆发增长潮，艾瑞咨询预计，2023年医美行业的市场规模将达到3115亿元，与房地产的规模相比，是小巫见大巫了。

但奥园美谷的医美业务还未成熟，股价却先行，自去年10月以来股价累计涨幅超8倍，最高时曾到29.95元/元，市值冲破230亿元，比奥园健康巅峰时的市值还要高出170亿元，一度与地产股中国奥园的市值平起平坐。

下半年以来，奥园美谷的股价出现回调，8月13日股价一度回落至13.94元/股，收盘报14.01元/股，市值109亿元，回看奥园美谷的业绩表现，难言乐观，可以关注后续是否出现收购动作，目前不论是医美还是化纤业务都尚未规模化。

根据奥园美谷2021年发布的第一季度财报，截至3月末，奥园美谷的营收6.07亿元，同比增长387%，归母净利润2990.44万元，同比增长135.56%，看起来营收和净利润都有翻倍的增长，但该公司的净利润率仅4.93%，盈利能力较弱。

同时，奥园美谷的经营现金流净额自2020年开始四个季度均录得负值，今年一季度仍为-1.21亿元，经营效益不佳，且去年存货54.68亿元占总资产的比重超一半以上（占57.85%），公司存在积压库存的情况。

医美业务尚未驶入快车道，到目前为止，奥园美谷仅收购了盛妆医美持有的浙江连天美企业管理有限公司的55%股权，交易价格6.97亿元，至此打开了医美尚未盈利的僵局。

今年1-4月，奥园美谷的医美业务毛利率达到51.47%，毛利录得2547.76万元，似乎也印证了那句形容医美行业“高毛利、高暴利”的情况。

但不得不说，奥园美谷的现金与负债缺口仍存，截至一季度末的货币资金为4.46亿元，但负债总额却高达65.94亿元，其中短期借款4.21亿元、一年内到期的非流动负债为1.66亿元，长期借款24.68亿元，现金短债比低于1。

剥离地产板块后，奥园美谷在回复问询函中表示，交易前的负债总额为68亿元，交易后预计负债总额将降至25.87亿元，资产负债率由71.94%下降至48.48%，归属于母公司的净利润由亏损1.34亿元降至亏损8439万元，亏损额下降约5000万元。

“该笔交易有利于优化公司资产结构，降低资产负债率及提升公司偿债能力。”

但事实上，资产负债率又称为举债经营比率，资产负债率若维持在较低的水平，说明企业举债经营能力不足，融不到钱或融资利息都会影响举债经营的收益，意味着上市公司的杠杆性太差。