富力发起“自救”第一步

那些潜藏的危机，终有一天会暴露在太阳底下。

2017年，当富力以为自己折价捡漏了万达酒店资产之时，便已经埋下伏笔。当时笑得有多开心，现在就会有多忧愁。

表面上是“物超所值”、“酒店资产规模扩大数倍”的交易，但事实却是无力维系大量重资产、长年亏损，更拖累了富力多年的现金流状况。

富力债务危机很大一部分，就是由此次收购所引发的。此前几年，富力游走在3000亿债务的杠杆边缘，屡被传出资金链问题。

如今，在“三道红线”、“供地两集中”、限购限贷限售等多重调控之下，富力的资金问题也彻底摆上台面。

尤其是在头部房企恒大爆雷的市场情绪蔓延下，不少高杠杆的房企开始接连爆出各种问题，不是已经债务违约，就是走在违约的路上。

富力不是第一个，也绝不会是最后一个。

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富力提前自救之资本游戏

很多爆雷房企自救不及，就已经陷入无穷的债务违约循环中，诸如华夏幸福、泰禾、蓝光等房企。富力则选择提前自救。

降杠杆—变现—输血，是富力走出这轮困局的首选路径，断臂求生也可能是目前最好的办法。

富力将富力物业出售予碧桂园服务的消息来得突然，此前市场上并无透露风声。

9月20日，碧桂园服务发布公告称，碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，据此，碧桂园服务同意以不超过100 亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。

而富良环球、富力物业服务香港、广州富星及目标公司将成为碧桂园服务的附属公司，其业绩、资产及负债将会于碧桂园服务账目内综合入账。

富良环球实际上是富力为了推动物业板块上市所设立的公司。今年4月份，富力物业正式递交招股书，从中披露了股权腾挪的一些细节。

于2019年底，李思廉与张力分别出资50%成立广州富星。成立后，广州富星先后收购大同恒富、华信物业及天力物业三家公司，前两家的交易额是500万元；而天力物业的交易额则为约3亿元。

其中，天力物业是富力物业集团拥有的主要资产。当时低价出售予张力、李思廉时，已经有券商指出，3.3亿元的作价，按富力物业管理2019年业绩来算大概约6倍的市盈率，与目前市场的平均市盈率约23倍相差颇大。

富力擅长利用资本杠杆游戏，此举亦是为了上市做准备。2020年10月，富良环球才正式成立。今年4月，李思廉、张力又退出富星投资，改由富力物业100%控股。

富力物业招股书显示，富良环球通过其全资附属公司富力物业服务香港及广州富星间接持有广州天力、天津华信及大同恒富的全部股权。

从股权架构看出，富力物业虽与“富力”相关，但不是富力地产旗下物业，而是归李思廉和张力所有。

大概他们也没想到，操作了两年多的复杂资本动作，最终上市计划却搁浅了。《IFR》引述最新消息指，富力物业已撤销来港上市的计划。

也确实，相较于上市筹集7亿元美元的计划，直接出售资产现金回流会更快一些。而且大股东也可以此输血上市公司。

同样于9月20日，富力发布一则自愿性公告称，李思廉及张力各为本公司的执行董事及大股东，已与集团沟通，彼等为支持集团将提供约港币80亿元的股东资金，并预计于未来一至两个月内完成。

富力预期于2021年9月21日收到约港币24亿元。

这么大一笔钱，李思廉及张力的资金从何而来，市场猜测大概就是由上述出售富力物业而得。

富力方面表示，于主要股东提供财务支持后及按现有可供使用现金，除非出现不可预见的情况，即使没有计及任何进一步外部融资或由公司非持续性业务如资产出售带来现金流，公司预期将有足够资金应付于短期内到期的债务。

于收到股东资金、预留利息以及其他财务费用后，考虑回购长年期票据，因为基于现行市价、可节省的利息及到期情况，此乃符合集团的经济利益。

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富力多重债务压力齐现

与此同时，富力这则自愿性公告，也让人发现其债务问题远比想象中沉重。

虽说此前亦有评级机构下调富力地产评级的信号，声称该公司的再融资风险上升，原因是公司获得境外资金的能力削弱且有大量债务即将到期。但具体有多严重，大部分人还没有概念。

此番富力提前自救的行径，说明财务状况严峻程度。按照公告所言，集团亦将继续积极寻求另外的资金来源及资产出售机会，以管理现金流及缓解由经营状况及外来因素改变而带来的市场不确定性。

显然，大股东输血之后，资金也远远不够。根据半年报显示，富力偿还短债的压力较大，处于入不敷出的状态。

截止2021年6月底，富力持有现金288亿元，短期有息负债约519亿元，现金短债比约0.55，在手现金难以覆盖短期债务。而剔除预收款的资产负债率约为75%，净负债率为123%。

以三道红线标准看，为“红档房企”。市场及投资者们对于富力的再融资能力及现金流状况的担忧情绪很浓重，股价连跌多月。

上半年，富力地产的总负债为3317.78亿元，仅较去年年底的3501.8亿元下降200亿元左右。

虽然是从2019年便开始提出的降负债路径，也在2020年3月份首次提出降负债目标，但由于负债基数较大，所以整体降负债成果并不显著。

富力降负债道路任重道远。富力地产董事长助理李启明预计，三条红线目标于明年可以完全达标，而今年底可以有其中一至两条达标，首先达标的一条线会是净负债率，该指标可于今年底达标。

富力在公告中披露最新资讯，试图给市场传递其现金流安全的信号。

近期融资活动而言，自中期业绩公告日期，富力已在项目层面成功完成若干境外融资及再融资交易，完成该等融资缓解项目层面的资金需求，并保留资金作其他公司用途。

迄今为止投资项目的资本支出及项目融资确保有足够资金支持项目持续发展，而该等项目发展预期将于近期产生可观的现金流。

另外，就资产出售方面，富力已就若干非核心资产接受要约意向书，并将继续与潜在买家洽谈其他指定作出售用途的资产。

其强调，集团有约351亿元的投资物业资产及账面值约332亿元的酒店资产。该酒店资产的市场价值约460亿元。

但不确定性仍存，比如资产出售仍待尽职审查及相关各方订立最终协议才可落实、酒店资产变现难度较大等等。

而当前出售的富力物业，也有诸多业绩承诺指标。公告显示，此次不超100亿的收购资金由两部分组成，一部分是针对2021年现状部分的70亿元，另一部分是针对未来0.66亿平方米在管面积合约的30亿元。

获得上述对价，碧桂园服务要求附带多项对赌、履约保证条款。

比如，富力物业承诺富良环球的2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元，截至2021年12月31日在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。

但按照目前富力物业的现状，实现承诺目标压力不小。招股书数据披露，截至2020年12月31日，富力物业总在管建筑面积为0.69亿平方米，仍需继续拓展。

而且，富力物业近几年一直处于亏损状态。由于管理费相对较低、人工成本较高等原因，2018年至2020年的亏损金额分别为3.67亿元、4.03亿元和1.80亿元。

截止2020年12月31日，富良环球除税前溢利3.17亿元，除税后溢利2.39亿元。

如果上述任何一项业绩承诺指标达不到，都将根据差额所占比例相应扣减资金支付。

此外，还要求富力方面不得从事物业管理方面的业务。公告称，自交割日起五年内，富力物业、保证人及其直接或间接持股的公司不得直接或间接进行任何有可能与收购事项交割后的富良环球形成竞争性关系或不利于其经营管理的行为。

现如今无论是哪一方，都在想方设法保全自己的利益。富力作为出售资产的一方，自然处于下风。

不管合约平等与否，富力都必须啃了。这还仅仅只是第一步。