宇宙房企发半年报了，地产业务总体上没有太多惊喜可言，但利润早已触及“天花板”，涨幅有限。

今年年初，碧桂园总裁兼执行董事莫斌对外表示，未来三年，公司权益销售额保持每年增长10%，即2021-2023年，碧桂园的权益销售或将依次达到约6278亿元、6905亿元、7596亿元。

两万亿的资产、六千亿的销售流，这只大象也开始试图拓展更多的可能性和其他领域。

比如上半年频频活跃在资本市场、寻找投资标的的碧桂园创投；忙于收购（蓝光嘉宝服务、湖南天环物业、苏宁银河物业等），并占领物业市场的碧桂园服务。然而，地产业务始终是“顶梁柱”。

上半年，碧桂园的表现可以说是中规中矩。总收入2349.3亿元，同比增长27%，毛利462.8亿元，同比增长3.09%，净利润224.2亿元，同比增长2.23%，归母核心净利润152.2亿，同比增长4.2%。

对比可以看出，碧桂园上半年的利润增幅变成个位数，已经落后营收增长幅度很多。在行业被挤压的当下，房企生存也面临很多挑战，比如融资收紧，三道红线，楼市调控，集中供地等。

今年恒大正值多事之秋，同样作为龙头民企碧桂园，不免让人担忧其负债和现金流的表现。

1、

仍踩线一条

半年有息负债仅减少22.45亿

“三条红线”犹如紧箍咒，房企们都戴在头上一年了。根据“三条红线”的指标，将房企的“踩线”情况分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。

根据碧桂园8月24日发布的财报显示，该公司降负债仍有一定成效，净负债率由2020年12月31日的约55.6%下降至2021年6月30日的约49.7%，下降了5.9个百分点，现金短债比1.67。

与去年同期相比，碧桂园的踩线情况尚未有变化，仍然踩线一条——“剔除预收款后的资产负债率”，属于黄档，（双边剔除）剔除预收款后的资产负债率为78.53%，比达标的70%仍超出8.53个百分点。

据壹财经了解，截至2021年6月30日，碧桂园的总负债和总资产分别为17397.87亿元及20174.63亿元，其中，合同负债7242.71亿元，较年初的6956.14亿元增长4.12%。

一般而言，房企的合同负债可以反映未来一至两年营收和净利润的情况，相当于业绩”蓄水池“，因存在时间差，这部分资产也深受市场调控影响，风险和波动较大。如果面粉、面包价格差不多，甚至当面粉贵过面包，还存在“增收不增利”的情况。

2019年、2020年及2021上半年，碧桂园的合同负债分别为6469.96亿元、6956.14亿元、7242.71亿元，合同负债保持增长，分别占总负债的38.32%、39.55%以及41.63%，占比逐年增加，去化压力仍存。

▲数据来源：企业公告，地产壹财经制表

仅从上述“三条红线”的指标来追踪碧桂园的债务结构，看上去确实较为稳健，但碧桂园的有息负债仍然较高，自2018年有息负债突破3000亿后，此后几年时间里，碧桂园的有息负债常年处于3200-3700亿之间。

截至2021年6月30日，碧桂园有息负债由2020年底约3264.85亿下降至3242.4亿，减少22.45亿元，下降幅度有限，其中银行、票据、公司债及可换股债券分别2059.94亿、749.58亿、379.14亿和53.69亿，银行借款占比63.5%。

期内，碧桂园的银行及其他借款中，一年内到期的约648.39亿，一年至五年内和五年后到期的债务分别为1375.89亿和35.66亿。现金及现金等价物为1085.6亿，能完全覆盖短期债务。

碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君于当日业绩会上表示，碧桂园严格按照三条红线在2023年6月之前能够达标的要求来管控报表。从去年6月份开始，这个指标（剔除预收款的资产负债率）在逐渐下降，由去年的80%下降到现在的77%。

此外，杨惠妍也在过去这半年时间里，频繁增持碧桂园(HK:02007)的股份，据不完全去年统计，截至目前，杨惠妍累计支出约69.63亿港元增持碧桂园，持股比例升至62%。而去年，杨惠妍已累计33亿港元增持公司股份。

获得杨惠妍百亿港元的增持，碧桂园的股价表现受市场环境影响仍较为明显，上半年，中资地产股普跌，碧桂园的股价也处于波动变化，目前股价在8港元/股左右。

2、

销售排行老大

毛利率却跌出TOP20

常年霸占销售排行榜的第一位置，碧桂园在近几年的销售拉锯战中，逐渐拉开了与万科、恒大的之间的距离。

公告显示，截至2021年6月30日止六个月，碧桂园的权益合同销售金额约3030.9亿元，权益合同销售面积约3451万平方米，同比分别增长14%和8%。期内，权益回款率达到90%。

最新的销售业绩显示，今年1-7月，碧桂园累计权益销售额达到3573.7亿元，同比增长11.25%，录得近两年来最好的销售增幅。

若以全口径销售看，前7月碧桂园全口径总销售额已经突破5000亿，万科、恒大仍处于在4000亿量级，差距逐渐拉大。而去年全年，碧桂园、恒大与万科的销售额均达到7000亿的水平，不排除碧桂园今年全年销售额突破8000亿。

稳坐销冠的原因之一，还与碧桂园在三四五线布局大量的土储有关，这家房企的棋盘下得很大，手握大量的土储资源。

据壹财经了解，上半年，碧桂园权益合同销售额排名前五的城市中，就有三座位于广东省，依次是苏州、惠州、东莞、郑州、佛山，录得销售额分别是105亿、77亿、70亿、68亿、61亿。从市占率的角度，更能直观看出碧桂园的布局逻辑。

2021上半年，碧桂园市占率前十大城市分别是韶关、锦州、潮州、恩施、云浮、梅州、黄冈、清远、娄底以及贺州，均为三四线城市。截至2021年6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目合计3127个，权益可售货值2.18万亿元。

▲截图来自企业，为碧桂园截至2021年6月30日的项目布局情况

今年开始，土地市场也迎来很大的变化，集中供地政策限制住很多房企，作为头部房企，碧桂园的拿地力度依旧，在首批22城集中供地中共获取14宗土地，共计权益代价171亿。

总体来看，上半年，碧桂园斥资884亿元（权益拿地价）获取219个项目，权益比85%，但权益金额的62%及权益面积的84%位于三四线城市，换言之，一二线城市和三四线城市的补仓对半分布。

重仓三四线城市的布局特点，也让碧桂园的盈利水平跌出top20名。去年，毛利率靠前且维持在30%以上的房企有中海、华润、保利等，但碧桂园毛利率水平与之仍有较大差距。

2021上半年，碧桂园收入约为2349.3亿元，毛利约为462.84亿元，毛利率约为19.7%（2020年为21.8%），比去年同期的24.27%下降4.57个百分点；净利润224.2亿元，净利润率9.5%，比去年同期的11.86%下降2.36个百分点。

尽管从碧桂园常务副总裁程光煜口中表述的”销售毛利水平在2020年是低点“，从上述数据看，2021上半年，碧桂园的毛利和净利水平都再次创新低。

为传递信心，管理层表示，2021年，从销售端的角度看，碧桂园的毛利已经进入到上升通道。因为销售端反映到收入端大概还需要一年多的时间，所以预计到明年年中至年底的时候，可以看到收入端毛利水平的低点。

这意味着，明年年中至年底的时候，才是碧桂园毛利水平的低点位置，反弹是否会到来？这是疑问，毕竟房地产的调控政策在近几年增多，市场的不确定性也会反映到企业的收入利润上。

碧桂园补充，2020年、2021年项目的质量大幅度提升，2020年和2021年获取的项目的当期销售毛利水平大概在20%到25%之间，首批集中供地中拿下的14块地，预估全周期利润率在10.5%左右。

3、

新业务仍处于投入阶段

2018年，碧桂园高调宣布进军机器人领域，成为地产、农业之外的又一核心业务。以这三大核心业务延伸出餐饮、零售、上下游产业投资等，碧桂园试图在地产之外再造一个赛道。

碧桂园总裁莫斌表示，关于新业务，碧桂园的机器人、农业都是在大的预算框架体系内投资，而且产品和效果的匹配越来越好，希望能够尽快给公司带来更大的盈利空间。

据了解，上半年，碧桂园重点布局高科技地产生态链，截至目前为止，集团对建筑机器人和一些农业的新业务，研发投入未超过60亿元。

早在年初的业绩发布会上，莫斌称，明年，建筑机器人和千玺机器人餐厅都会实现盈利，农业和碧优选也在正常的发展之中，创投业务已经给公司带来了盈利。

事实上，碧桂园创投应该是今年最大的”彩蛋“，成立两年以来，碧桂园创投的投资版图已经逐渐扩大，业务覆盖“VC-PE-一级半/二级市场”，目前已投资超50家企业，其中8家已成功IPO，另有8家已完成下一轮募资。

据壹财经了解，碧桂园创投目前的投资组合中，投资金额中45%的投资项目分布于先进制造、半导体、碳中和领域。地产产业链包括贝壳、安居客、秦淮数据集团（CHINDATA)、涂料品牌固克等。

投资科技半导体及碳中和的企业则涉及比亚迪半导体、蜂巢能源、紫光展锐、蓝箭航天、壁仞科技等；消费娱乐板块有快餐品牌遇见小面、快手、护肤品林清轩、汽水品牌HANKOW ER CHANG等。

”我们想学习腾讯。”碧桂园创投管理合伙人代永波曾在接受观点媒体采访中表示，但碧桂园创投对自身的定位，更贴合集团内部的创业企业，而不是纯粹的投资机构，用产业的打法去做投资。

据悉，碧桂园创投目前围绕四个投资主题铺排资金，分别是科技创新类、大健康类、消费类以及地产主业上下游的产业链进行布局，涉及建筑科技、创新的销售渠道、机器人板块等。