近几年，随着国家限购限贷政策的出台，房地产行业全面遇冷。多家房地产企业纷纷进入寒冬，经营陷入困难。加上房地产行业本身的特点周期长、前期投入多、回款慢、杠杆率高等，多家企业出现高负债情况。

其中不得不提的就是万达和恒大两大房地产企业，都是发展房地产做大，也同样面临高负债的问题。但万达通过转卖资产使得负债降至安全线水平，恒大借鉴万达自救方式出售资产，效果却不是很明显，负债仍然不断增加，其原因现在已经很明显了。

一、自救时机不同

万达可以说是房地产业内最先遭受危机的企业，17年五月之后万达负债不断增加，甚至达到4205亿的惊人数字。一时之间万达资金链岌岌可危，也出现了一系列裁员等衰退事件，王健林也从中国首富逐步转变为首负。

随后万达迅速采取了一系列自救措施，转卖资产获得资金流入，可以说王健林的运营思维、眼界和胆量是万达自救的重要原因。在房地产行业刚刚开始走下坡路时就已然开始采取了相关措施，从重资产向轻资产转型，降低杠杆率，恢复现金流，这才使得万达能够得以复苏。

反观恒大，恒大出现问题已是房地产行业走到坡底。众多房地产企业均出现了问题，不仅恒大其它企业也都借鉴了万达的自救模式，开始降价卖房，效果并不明显。在诸多家企业均采取降价促销方式后，恒大很难在众多企业中脱颖而出，竞争过多，销售量自然很难提高，收入也难以达到预想后果，因此现金流问题并不能够得到解决。

总而言之，同样的自救方式在不同时期，产生的作用定然不尽相同。万达自救发生在下坡路前端，换句话说就是还不是最艰难的时候，通过转卖资产可以一定程度上解决表层问题。恒大已然在坡底，需要解决的是房地产行业遇冷的根本原因，投入多和回收慢，只靠“卖房”来自救，显然已经难以如愿。

二、资产性质不同

万达资产属于商业性资产，不得不说的就是万达广场，它成为了万达的代名词，甚至可以说是成为了一个城市的标志性建筑。万达广场具有成熟的商业模式。从选址来看，位于城市的商业中心，周围基础设施足够完善。

从万达的经营模式来看，出租摊位，开设店铺，直接经营收租即可。无论从哪种角度来看，万达商场都是一个可以接手即盈利的资产，只需要时间就可以进行回本。

加上万达急需资金，会进行打折销售，用极低的价格出售直接盈利的资产，这使得愿意接手万达广场的买家不在少数，进而顺理成章的促成交易。双方均可获利，买家可以继承盈利，万达方也可以获得资金注入企业，挽救濒临断裂的资金链。

此外万达广场资产价值较高，数量较少，往往只需要极少数的买家，就可以实现大量资金的流入，这也是万达能够快速变现的原因之一。

反观恒大属于住宅性质的资产，其一数量众多，需要的买家也众多。

随着近几年房地产行业的不断发展，房屋数量不断增多，地产行业不景气，购买房产保值的方式已经逐渐不可取。加上部分城市存在限购令，致使购房需求不断下降，销售数量上不去，销售额、收入、资金流自然也跟着上不去。

其二、恒大也曾采取过降价销售的策略，遇到的困难也不少。一方面只对期房降价，且只对全款进行降价。买家担心当前的经济形势下，能否按期交房，一下子掏出去几十万甚至是几百万，买回有问题的、不稳定的未来房产权，这使得买家再三考虑有无购买的必要。另一方面与此同时多家城市纷纷出台“限跌令”政策，这也为恒大的降价销售策略带来了不小的挑战。

三、面临困境不同

万达面临的仅仅是出现的资金问题，购买海外资产，导致企业负债率不断攀升，资金链供应不上，这才导致万达出现危机。恒大不同，恒大出现的不仅仅有资金问题，还有随之而来的信贷问题。

众所周知，房地产开发需要大量的资金投入，从在政府拿地开始，到开发成本、运营成本、再到销售成本，都需要大规模的资金才能进行下去。一旦资金链断裂，对企业的打击是巨大的，几个亿的收入，不是小数目，企业难以全额支付，最常用的方式就是向银行贷款。

银行向企业贷款最重要的就是考虑信用问题，一个企业一旦破产，资产不足以偿还负债时，银行会做坏账处理。对于银行来说会是一笔不小的损失，因此在企业信誉出现问题时，银行会提前进行催收。

作为传统住宅型房产企业资金回收只能靠买卖房产。目前极少有人全款买房，多是贷款分期，贷款不易，又减少了房屋销售量，使得企业投入的资金收不回来。

缺乏资金企业还不了贷款，还不了贷款信誉就会降低，降低后又无法再贷款，形成了恶性循环。没有资金，房产项目运行不下去，项目搁置，无法按期交房，或者成为烂尾楼，这些都会导致恒大的负债持续性增多。

致使恒大出现信任危机的不仅仅是上述房产企业共同面临的问题，恒大早就碰到了所有金融行业的底线，恒大曾陷入过股转债风波。恒大为了能重回A股上市，拉拢了1300亿的战略投资，债主们期望的等恒大回A后股价翻涨进而实现盈利，然后这一梦想脱了整整三年，三年都未能实现。

投资到期，到了要返还本息的时候了，恒大眼看还不上了，就跟管理层讨论将债权转股，债主们转成了股东。看似皆大欢喜，但恒大却被各大银行拉入了黑名单。

近几年恒大经历了第二次的金融危机，内部经营困难，加之先前在银行间信誉不佳，致使稍有风声，银行便会开始采取相关措施。最先开始的是广发银行宜兴支行，申请法院冻结了恒大的资产，这就像一块多米诺骨牌一样，一发不可收拾，其他银行纷纷担心太晚了。

分不到财产，一拥而上纷纷要求恒大提前还债，这致使恒大债务不断扩大。所以恒大要解决的不是简单的资金链的问题，还有信用问题，这也是恒大不能简简单单借鉴万达的重要原因。

四、资产转型

万达的自救措施可不仅仅是转让资产，还有从重资产向轻资产转型。所谓重资产，具有周期性、回款慢、前期投入多、折旧比较高、政策依赖性比较强，会受外部环境的影响较多。

随着国家政策以及经济形势的不断变化，重资产型企业亟待转型。轻资产与重资产恰恰相反，投入较少，不存在周期性的问题，受外部干扰比较少，在当前的环境形势下，比较适合运行。

万达最新开展的商管业务，上半年的租金收入就达到了226.8亿。作为刚刚转型的新业务，这样的收入水平已经值得惊叹了。目前万达的经营结构中，轻资产已经占半数以上，降低了传统房地产行业的杠杆率，一定程度上扭转了盈亏。

再来看看恒大，虽然也在转卖资产，开发新业务，但恒大的主要收入还是来源于房地产行业，也就是所谓的重资产。也曾在开发新型汽车，试图借此来扭亏，但好像算盘还是没能打好，2021年上半年度，恒大汽车亏损达48亿。

其实了解恒大的业内人都清楚，即使恒大汽车能够实现，也只能是杯水车薪，难以完全实现补亏。卖出资产，降低有息负债，逐步转入轻资产运营模式，或许才是房产的共同出路。在这一点上，万达比较有前瞻性，早在2017年就已经开始打包卖掉自己的文旅项目，大幅降低负债率了。

综上所述，恒大和万达属于同行业不假，起家方式相同也没错，但值得考虑的是，对于一个企业来说，单纯的借鉴和模仿并不能起效。万达之所以能自救，最首先要提的就是抓住了时机。

在房产行业还是处于红利年时就能发现问题，大刀阔斧的改革，采取一系列措施进行自救。而恒大已经在房地产行业到达冰点之后才开始挣扎，就如已被折翅的鸟儿一样，已经扑腾不起来了。

结语

其次万达和恒大之间本身就存在诸多不同，万达面临的仅仅是资金链断裂的问题，需要大笔资金注入。万达广场作为盈利商业体，价值高、吸引力大，变现容易，通过折价销售后，可以实现资金的流动。

恒大面临的不仅是资金链，还有信贷危机，银行提前催收，致使负债不断扩大。加上经营地是居民住宅，数量多，需求少，变现存在困难，资金拿不到，资金链断裂解决不了，贷款更是还不了，信贷危机进一步加重。

万达自救不仅仅采取的变卖资产，还有改变原有的经营结构，从重资产向轻资产转型，减少有息负债，从根本上解决房地产行业导致的危机。恒大集团模仿的只有变卖资产，不解决根本问题，这也是恒大照样画葫芦但不能解决问题的重要原因。