今天，楼市再遭严厉警告！这些房子不能碰

作者：刘晓博

6月10日上午，由上海市人民政府和中国人民银行、中国银保监会、中国证监会共同主办的第十三届陆家嘴论坛（2021），在上海开幕。

在这次论坛上，央行党委书记、银保监会主席郭树清，对金融衍生品等高风险投资，再次发出了严厉的警告，他说：

在前期发生风险的金融衍生品案例中，有大量个人投资者参与投资。从成熟金融市场看，参与金融衍生品投资的主要是机构投资者，非常不适合个人投资理财。道理在于，受不可控制甚至不可预测的多种因素影响，金融衍生品价格波动很大，对投资者的专业水平和风险承受能力具有很高要求。

普通个人投资者参与其中，无异于变相赌博，损失的结果早已注定。那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

在这段话里，郭树清主要警告了炒人民币升值预期、大宗商品涨价的个人。因为这是当前中国面临的两大难题。

真正去炒外汇期货和大宗商品期货的普通人，非常少，这些人的确也是在刀尖上谋生活。反而是郭树清顺便提及的“押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价”，值得分析一下。

在中国的金融高官中，郭树清以“敢言”著称，他基本上每年都会谈及房地产数次，而且以提醒风险居多。

比如在2020年8月，郭在《求是》杂志发文，称“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。”

2020年12月，郭发表题为《完善现代金融监管体系》的文章，提出“要坚决抑制房地产泡沫”，再次称“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛”。他还在文章里提及：“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关”。

在今年3月2日举行的新闻发布会上， 郭再次指出：房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

总之，郭在提醒房地产风险上可谓“苦口婆心”、“仁至义尽”了。

根据央行一季度的货币政策执行报告：3 月末，全国主要金融机构房地产贷款余额 50.0 万亿元，同比增长 10.9%。其中，个人住房贷款余额 35.7 万亿元，同比增长14.5%。这两类贷款的增速虽然有所下降，但比经济的实际增速还是要快很多。

那么问题来了：郭树清说的“押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重代价”，会在什么时候应验？哪些房子风险大、不能买？

根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日，中国的常住人口城镇化率达到了63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%）。在过去10年里，常住人口城镇化率提高了14.2个百分点。

最近几年，常住人口城镇化率推进速度大约是每年1个百分点左右。以中国的发展阶段看，我们常住人口城镇化率见顶大概是在70%到75%左右。按照75%计算，还有12年左右的增长空间。然后，就将进入“后城镇化时代”。

事实上，随着常住人口城镇化率超过60%，城市人口增长就开始出现了分化，未来人口会加速涌入大城市群、都市圈。

在东北、中西部等地区，不在大城市群、都市圈内部的四五线城市、以及集镇，未来人口会加速流失。

上图：四川、甘肃、湖北第七次人口普查数据，大部分地级市、州是人口流失的。

我早在几年前就提醒大家：中国只有不到20%的城市（算上县城）房地有投资价值，超过80%的城市价值不高、或者是坑。

在人口严重流失地区，未来的房价可能是“拆除，卖建筑垃圾”的钱。在有些地方，甚至连拆除卖建筑垃圾都没有人收。

所以，不要以为郭树清主席在危言耸听，他说的话正在变成现实。

比如我们常常提到的“玉门老城”，就是一个典型的被废弃城市的案例；至于鹤岗，则是一个未被废弃、但自然收缩的城市案例。

2019年4月，国家发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》，首次提出了“收缩型城市”的概念。发改委指出，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

什么意思？这其实是说，人口不断流失的“收缩型城市”，未来会合并村镇县，把人口集中起来。

在过去两年的行政区划调整中，国家就撤并了一些人口规模小、增长乏力的区县，比如2020年6月，国家就对烟台做出了如下的行政区划调整：

撤销蓬莱市、长岛县，设立烟台市蓬莱区，以原蓬莱市、长岛县的行政区域为蓬莱区的行政区域，蓬莱区人民政府驻登州街道钟楼东路1号（原蓬莱市政府驻地）。

也就说，长岛县消失了。

长岛县的陆地面积只有56.8平方公里，常住人口4万多人。2013年的时候，长岛县还有小学生1151人，到了2019年就下降到了856人，降幅高达25.6%。

这样的人口规模，当然支撑不住一个县的架构。在全国范围内，人口少于4万人的县（或县级行政区）有100来个。

曾有全国政协委员建议合并人口不足的县（比如低于10万人），她在提案里举例说：某县2019年常住人口3.02万，地方财政收入3661万元，一般公共预算支出8.65亿元，行政事业和社会组织120余个，财政供养人员6000余人。

维持这样一个县，成本太高、效率太低，意义不大。

可以想见，如果你把房子买在这样的县城，或者是县城下面的集镇上，未来的前景一定是非常悲观的。

其实即便是在一线城市，比如上海的崇明岛、深圳的盐田大鹏，一些位置偏远、配套差的楼盘也是长期不涨，让购房者欲哭无泪。更别说中西部的五六线城市的郊区和新区了。

记住一条：快递和外卖能送到的房子，打车不太费劲的房子，才是有价值的。

如果一个楼盘，你不仅很难打车，外卖和快递也很难送到，那么这种房子基本上没有投资价值，就连你自己也不想久住。

我之前常常在文章里告诉读者，如果你选郊区、新盘楼盘，800米内一定要有地铁，3公里内要有大商场，2公里内要有学校、幼儿园。否则，尽量不要买。当然，这比能送外卖、快递，是更高一些的要求。

此外，没有资格修地铁（轻轨）的城市，一般来说投资价值也不大。

总之：尽量买有显著人口增量的、高级别的城市（及其都市圈）里，政府重视的片区、配套比较好的房子。

而且，不要有短炒的打算，不要过分加杠杆，不要走代持、借名买房的邪路歪路。只要你选对城市、现金流稳健，那么你的投资风险是非常容易管控的，前途也将是光明的。