重要信号，一线城市核心资产投资逻辑发生转变

作者：张岳

中国的商品房市场还有多少上涨空间？一线城市的核心资产还有机会买入吗？事实上机会已经非常非常小了。

进入2021年以来，一场针对住宅市场的围剿正在徐徐展开：

一手房市场：北上广深等热点城市，分别在原有的限购、限售、限价政策做出调控升级，创下史上最严纪录。

二手房市场：政府出台二手房指导价格、银行涉房贷款额度收紧、严厉打击哄抬房价的炒作行为。

土地市场：22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政，并把土地出让金划转税务部门征收。

当以上重磅调控砸下来后，你会发现，现阶段购买一线城市核心资产（住宅类）难如登天；买入后大概率高位接盘，二手房价格会进入一个漫长的调整阶段；令人提心吊胆的还有房地产税的步步紧逼，可能会增加二手住宅的持有成本……

那么现阶段，我们配置一线城市核心资产的正确姿势又是怎样的？

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购买逻辑发生转变

中国房地产市场的后半场，住宅地产和商业地产的购买逻辑将发生转变，原因何在？

对于住宅地产，国家的政策将越来越严格，因为房价关乎年轻一代的幸福感，是不可忽视的民生问题，现在热门的“躺平”一词就与高房价密切相关。

对于商业地产，国家却少有出台调控政策，并且随着人口进一步向大城市集中，以及国内消费需求的全面升级，中国的特大、超大城市对商业的需求呈现高速增长。

以深圳为例，“七普”数据显示，深圳常住人口达到1756万人，比“六普”增加了713.6万，增长68.5%，位列全国和广东省人口增量首位。

同时深圳也是全国“最年轻”的城市，常住人口平均年龄只有33岁，更加年轻的人口结构往往与强劲的消费需求划等号。

数据显示，2019年，深圳全市零售、餐饮和批发网点超过30万个，总营业面积约6800万平方米，人均零售和餐饮面积约3平方米，高于上海、香港、东京等城市。

全市5000平方米以上大型批发市场超过260家，5000平方米以上的购物中心超过120个，打造了万象城、壹方城、万象天地等一批高端购物中心。

2019年实现社会消费品零售总额6583亿元，2016-2019四年年均增长6.1%，深圳消费市场规模持续增长。

在深圳市商务局发布的《深圳市商务发展“十四五”规划（征求意见稿）》中提到，深圳将推动建设国际消费中心城市、全球数字商务创新型城市、国际贸易中心城市、高能级对外开放城市、全球资源配置枢纽城市，成为全国商务领域制度创新示范引领城市。

根据规划目标，到2025年，深圳社会消费品零售总额将增长47.3%、商品销售总额将增长48.5%、批发销售总额将增长48.6%……

这种千亿级体量总额的近50%的增长，将会为深圳带来新一轮造富效应，未来5-10年，深圳商业地产的价值绝对会让世界投资者刮目相看！

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如何一铺养三代？

商业地产能投资吗？有人说“一铺养三代”，也有人说“三代养一铺”，出现这种两极化的评价主要原因有两点：

1、一般情况下我们是买不到好铺的。开发商也不傻，地段好的一手好铺一般都由开发商自持或半自持。而二手旺铺等于会下金蛋的母鸡，谁会卖给你？

2、投资商铺是一门技术活儿，比投资住宅的门槛高很多。不仅要求尽量是市中心或发展区域的核心地段，可视性、可达性、运作理念等都是关键因素，不懂的人永远在花冤枉钱。

商铺选得好，绝对是可以养三代、富三代的，那么投资商铺有什么技巧？华强北的发展史，堪称商业地产界的经典案例。

华强北，位于深圳福田区，曾以1.45平方公里的面积成为亚洲规模最大的电子产品集散地，被业内称为“中国电子第一街”。

华强北商业街 图源网络

同时，华强北也是深圳目前唯一不足100米却能集齐4个地铁口的街道，其商业区汇聚700多家商场，商圈从业人员多达13万，常驻人口超22万，日均客流量超70万，城市中心、便捷交通和业态聚集让华强北自发地成商业旺地，这完全是市场的选择。

生意最火爆时，华强北年交易额能达到3000亿。暴利之下，华强北的档口也成了香饽饽，租金10年间增加了近10倍，最辉煌时刻，该地店铺的租金一度高达30万/平米。

据传，从华强北至少走出了50个亿万富翁和多到无法统计的千万、百万富翁。这里也孕育了腾讯、神舟电脑、同洲电子、金证、洪恩软件、易道智慧等一批知名企业。

近几年，华强北商业区注入科技和时尚元素，迎来全新的发展机遇。

2017年，福田区政府印发了《华强北创新发展行动计划（2017-2019年）》，全面实施“1222”战略举措：三年内投入10亿元专项资金开展“十大工程”，打造20万平方米以上创新型产业空间，建设20个以上创客空间、孵化器、加速器，培育2000个以上创新创业团队。

2020年，《华强北科技时尚文化特色街区创建工作方案》提出以“中国电子第一街，全球科技时尚地”为主题，围绕“创新创业”、“科技时尚”、“文化旅游”三大定位，打造立体化、全方位、多格局的文化综合空间，形成以科技和时尚为主题元素的文化特色街区。

通过导入时尚、科技、文化等元素，加快营造商圈文化、塑造品牌形象、优化街区环境和空间品质等软环境升级，华强北街区的整体品质和发展质量将得到全方位提升。

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华强北十年一遇的机会

华强北不仅是深圳福田中心绝版的黄金地段，也是未来福田金融+科技双引擎的重要连接节点，在这里拥有一套商铺绝对是财富的象征。

有价值的核心资产必然是稀缺的，近十年来，华强北一直没有一手商铺出售，且部分二手商铺租金高达2500元/㎡，转租费达10-50万，可谓一铺难求。

值得关注的是，断货近十年的华强北，最近终于上新了！它就是由万亿恒大打造的全球首创ROI(Richness of investment)旗舰商业综合体——恒大珺睿大厦。

实景航拍图

ROI即为投资的丰富多样性，恒大珺睿大厦之所以命名为ROI旗舰商业综合体，主要原因是项目的产品、业态和投资回报三方面都呈现出丰富多样性。

如产品方面涵盖了商业、办工、公寓以及公共观景空间等多重产品；业态方面聚集了科创、电子、美妆、餐饮等各大吸金行业；投资回报率更是受到交通枢纽、双地铁直连、百万人流、千亿商圈红利的影响，这种ROI旗舰商业模式不仅可以满足各类精英群体的投资需求，还将引领华强北逐步转型到多元业态、多样产品的专业市场6.0时代。

项目效果图

项目不仅占据华强北优势地段，其交通配置也相当强大。紧邻四地铁三大主干道，地下负二层直连地铁2/7号线，可便捷换乘地铁1/3号线；深南大道、滨河大道、北环大道毗邻周边，横贯深圳东西向。

区位交通示意图

产品方面，建面约11-93㎡，总价86万起，首创ROI商业模式，业态丰富，低总价不限购，是华强北近十年一遇集中出售的商铺。

下一个十年，持有一线城市核心资产的方式正在发生转变，如果你仍在为财富贬值而焦虑，为购房名额而发愁，为投资回报率而担忧，那么位于华强北的恒大珺睿大厦是优化资产配置的优选方案。