一、我说房价会跌等待观望再买，朋友却说房价不可能降，你怎么看呢？

房价是有可能降的，不过只能是小降，大降则不太可能。房地产是一个市场，商品价格存在波动很正常，但大幅度的上涨或下跌是否就正常了呢？

笔者认为，肯定是不正常的，但问题是房地产市场的价格在未来有可能会大幅度下降吗？

还没买房的人是否只要观望，届时就能等到房价下跌以购买房屋吗？

接下来，笔者带你详尽分析“未来的房价到底会不会下跌，值不值得让刚需族观望等待？”这一问题。

1、分析未来房价的走势：短期温和下跌，长期温和上涨。

①、因为我国实行土地财政以及结售汇制度，过去十多年的房地产市场的价格被严重高估，其价值投资的资产属性远大于居住刚需属性。

过去20年的房地产市场的商品价格和产业生产要素的价格均上涨，需求和供给相对匹配，但自2008年和2016年以降，产业需求与供给开始失衡，资源错配导致泡沫和杠杆高企，全社会各主体对生产和生活秩序所付之成本上涨。

随着房住不炒政策、土地改革以及产业转型升级的推进，未来的房价恐不再暴涨，而呈现出短期温和下降，长期温和上涨的情况。

②、房地产的商品作为投资标的的属性，其于未来对抗通胀的能力必将减弱。

因为过去其增速乃唯一跑赢通胀的商品，但未来随着政策打压其泡沫、金融体系切断与之的关联以及其本身增长放缓，对经济发展形成边际递减的作用，其增速必然放缓，而后势必逐步与通胀保持同等水平，甚至与其他领域一致，即跑不赢通胀。

但并不意味着其投资标的的属性会彻底消失，如果不考虑额外收益，其投资回报还是可以使资产具有保值即足以对抗通胀的作用。

③、无论如何，房子所承载的资产属性不会彻底消失，只是与其居住刚需的属性之间会逐渐达到一个平衡状态，也就是其资产属性在经历了早期的高速发展后，势必会回落到一定区间内。

不然的话，整个社会的财富都集中在一类产业的同时，也会相应地积累巨量的泡沫和风险。

如果任由房价永无止境地上涨，那么摆在我们面前的只有两条路：

要么被动等着泡沫破裂，譬如2007年的美国次贷危机；要么等到泡沫快要破裂，主动强力去杠杆，譬如1991年的日本房市泡沫崩盘。

为了化解泡沫和风险，公权力有义务让房地产回归理性的市场交易。“房住不炒”政策的长期横盘房价就是主要措施，但并不意味着未来的房子一定会不值钱。

相对来说，房价长期不变，变的是货币的购买力在持续下降，以及企业或居民部门的可支配收入水平在不断增长，以此消化泡沫，达到化解风险的目的。

2、影响未来房价的因素：

①、继续推进城镇化建设，改善城乡二元结构的问题，如都市圈的形成、振兴农村、宅基地使用权改革、土地集体制改革等。

②、人口增量，乃是房地产行业增量的规模能否持续的关键性因素。

③、人口存量，即人口结构，乃是房地产行业存量能否被消化的决定性因素。

④、短期内地方“房住不炒”即严格调控房价的政策，主要措施有二手房交易指导价格机制、土地拍卖集中制、打击线上交易平台如贝壳的违规垄断等，银行限贷、开发商限售、监管部门限价，三管齐下，针对二手房交易量、首套房贷款利率等方面进行调控。

⑤、长期财税制度的改革，即寻找土地财政模式的替代方案，如房产税、土地出让权改革等，综合形成房地产监管的长效机制，主要针对高溢价土地、高杠杆楼盘、高空置房屋、居民名下的多套豪宅等方面进行调控。

3、房价不能短期内大幅度下跌，因为国民财富与房地产深度捆绑，一旦猛跌，则国民财富也会随之大规模缩水，基于此情况，高层不会放任房价猛跌，只能通过横盘房价的方式，以时间换空间，完善监管措施和加强力度降杠杆。

所以房价不可能下跌得太多，反而还会因都市圈的形成而产生新一轮的财富分化效应，大都市核心圈的房价非但不会下跌，反而还会上涨。

房价决定居民部门的财富，且长期不变，然而房地产市场因区域而分化，且该现象愈发明显，也就意味着财富分化愈发明显。

未来只有国家主要城市群及大都市圈的核心地段和优质楼盘具备资产增值的作用，那么如何分辨楼盘优质与否、地段核心与否呢？

仅从所在城市的产业和人口这两个方向进行分析即可，该城市的主要产业集群是否在未来具有高新技术发展的特征，且注重质量及创新而非数量的规模化。

再来就是人口净流入的年龄结构，尤其是常住人口即主要劳动力人口流入量如何，以及户籍人口的增长是否支撑当地房价的持续增长。

另外，重点关注城建等公共用品的投入是否与人口流入所带来的需求相匹配。

4、如果有能力购买大都市圈核心区的房子，则事不宜迟，必须抓紧时间了；而如果不是，则无需在意房价的下跌与否。

因为购买大都市圈核心区的房子的人群，肯定是想将其的资产属性大于刚需属性，反之，则是对住房属于刚需的人群，那么无论房价下跌与否，都与你的“家”无关，除非你想把它当成纯价值投资的资产标的。

目前为止房地产这一块还是有投资价值的，但是也仅限于一线城市的部分地区楼盘。

国家高层于近期密集出台了有关“房住不炒”的一揽子政策，目的是打击那些贪婪的炒房客，但如果是懂得节制的投资者和刚需族，仅把房子当成投资属性较弱的资产，且找准时机和目标，那么房子还是比较值得投资的。

所谓的时机和目标指的都是要合适的，要知道属于房地产投资的黄金时代已经一去不复返了，且房地产市场出于调控横盘的原因而出现了极为严重的分化现象，受地域等自然条件影响的概率越来越大。

就拿北京的楼市来举例，朝阳区的房价虽然出现了小幅度下跌的调整迹象，但还不至于到降价兜售的地步，然而环燕京郊外的楼盘房价跌幅已经超过了20％，如果楼市有涨跌幅限制的话，其房价早就“渐进式”熔断好几次了。

总结一下：

综上所述，根据分析所知，房价将呈现出短期温和下跌、长期温和上涨的走势。

由于房价决定居民部门的财富，房价不能短期内大幅度下跌，因为国民财富与房地产深度捆绑，一旦猛跌，则国民财富也会随之大规模缩水。

基于此情况，高层不会放任房价猛跌，只能通过横盘房价的方式，以时间换空间，完善监管措施和加强力度降杠杆。

如果有能力购买大都市圈核心区的房子，则事不宜迟，必须抓紧时间了；而如果不是，则无需在意房价的下跌与否。

二、如果房产税按照房产价格的3％每年都收，房价还会涨吗？

2021年6月4日，中央发布一项通知，宣告土地财政即将终结，取而代之的是推行房产税。中央要求作为非税收入的土地出让金由地方公权力机构所有转向成为收税收入，由国家财税部门征收。未来支撑房地产持续开发的底层逻辑有望被打破，房价也有望呈温和下跌的迹象。

既然土地财政模式不可持续了，也就意味着驱动经济发展的旧路走不通了，那么该如何开辟一条新的道路呢？

根据发达国家的经验，摆在我国目前的只有一条路，那就是从土地财政转向房产税。

接下来，笔者就来详尽分析房产税到底能不能让我们转型成功，以及探讨一下题主所说的问题：如果房产税按照房产价格的3％每年都收，房价还会涨吗？

另外重点探讨“推行房产税到底能否既遏制房价的上涨态势，又不让房地产泡沫破裂”这一问题。

1、论述房产税的性质

①、需要搞清楚的是房产税不等同于房地产税。

房产税，指的是对房屋产权所有人征收的财产税；而房地产税是与房地产相关的一切税收的总称，包括房地产增值税、所得税、土地使用税、契税等，其可能还包括交易环节的流转税。

民众关注更多的是房产税改革，即对房产持有人是否征税。此文讨论的也是持有阶段的不动产税或房产税。

②、需要搞懂推行房产税的作用有哪些：

⑴、替代土地财政模式，对房地产行业的发展以及地方政府的税收形成一套长效机制。

⑵、提高房产开发成本，旨在使房企将存量盘活，且不再通过惜售手段哄抬房价。

⑶、改善社会效用，打击炒房，让房价收入比降下来，满足民众的自住刚需。

⑷、降低房屋杠杆率，通过税收改革化解基于房地产的金融系统性风险。

2、论述推行房产税的背景和目的

①、推行房产税的背景：

房地产作为国民经济的支柱型产业，其对经济增长的拉动作用愈发呈现边际递减效应，导致国民经济增长放缓。

土地财政从税收结构和社会财富分配机制的方面，当国家的经济增长从早期的资本积累和制造禀赋优势明显的高速增长期过渡至急需通过体制改革以促成产业往高端领域转型升级之际，土地财政势必不再具有积极性，届时其只会损害社会效用，是不可持续的，所以必须寻找能够替代土地财政的全新的底层发展逻辑。

在此之前，限制房价上涨显得至关重要，于是旨在长期横盘房价的“房住不炒”政策相继打出了一套组合拳：针对房企设置债务杠杆“三道红线”；针对地方政府实行一年三次的集中土地拍卖制度；针对购房者设置二手房价格指导机制。

②、推行房产税的目的：

根据发达国家的经验，目前符合替代方案及其条件的措施是推行房产税。而推行房产税之前，要斩断土地财政的动力源头，即修改原有的土地出让金制度，使其从地方政府部门所有转而归国有部门征收直接税。

推行房产税的目的是化解房地产的金融系统性风险，使土地逐步去金融化。

3、假设推行房产税，其影响如何？

①、对房地产行业和开发商而言：

在后续国有土地统筹政策的加持下，房地产行业只会愈发集中，甚至诞生地产托拉斯，且由于土地国有化，高层针对全国房价的调控势必更加容易，届时全国房市“一盘棋”的格局将会形成。

②、对地方政府的税收和债务而言：

根据财经学者任泽平的研究显示，由于我国的房价收入比高企，倘若实施直接税收的方式推行房产税，则需要将房产税占房屋价格的比例达到4%以上方才能够覆盖此前土地出让金的收入，也就意味着低于4%的购房者在持有阶段的不动产税，以及财产税（物业税）、交易流转税等保有环节的直接税收比例无法覆盖土地出让金的收入。

其只能通过有序推进房产税收制度改革、放缓消除土地财政的进程、土地出让金征缴比例以阶梯式累进，再由国有地产企业接盘高溢价土地，通过银行信贷化解。

而银行信贷来自于央行定向货币流动性供给，也就是说全社会共同分摊房地产行业的系统性风险。

③、对居民部门即购房者而言：

根据首套房或多套房进行划分，自住和投资各自的影响不同。

房价长期温和下跌，富豪购房意愿降低，而平民接盘无望，纵使房产税收制度改革缓慢进行，由于房屋溢价太高，实在是无法通过直接税进行消化，而间接税或税收抵扣的方式只会使税收规模进一步缩小，从而既覆盖不了地方税收，又无法消除房屋的高溢价性。

另外还存在重复征税的可能性，由于土地国有化和房屋产权形成矛盾，势必得摆脱国有土地向民众征税的环节。

4、根据房产税的征收对象进行划分，若按3％每年都收取这一标准进行探讨：

①、假设征收对象是包括平民住宅且无论首套房还是多套房与否的全体居民，且土地出让金征缴比例大于地方政府整理土地资源所需的资金，则地方政府的信用因债务问题而崩溃、企业破产、居民财富缩水，房价自然就暴跌。

因为房地产是国民支柱产业，所以其房价一旦暴跌，则全社会的财富缩水，民不聊生。

②、假设仅针对多套房、豪宅别墅持有者，且土地出让金征缴比例小于地方政府整理土地资源所需的资金，则短期会呈现地方政府税收增加、企业营收增加、居民财富增加的局面，房价会上涨，也造成财富分化严重。

长期乃政府税收稳定、企业营收下降、居民部门因房地产投资属性减弱而财富缩水，房价会下降，财富分化现象依旧严峻。

5、论述推行房产税的难点在哪儿

①、同样都是土地国有化，但我国与新加坡的本质区别在于房地产价格机制与泡沫化程度，以及金融市场的开放程度。

而我国与历史上的美国，其等从土地财政转向房产税这一制度转换过程的本质区别在于土地所有制度。

②、如果推行房产税，其难点不在于地方政府建设城镇的积极性，而是在于经济放缓之后所遇到的社会分化和阶层固化的现象。

基于幅员辽阔的国情，消除城乡二元结构的难度很大，房产税的推行则会使阶层愈发分化，共有产权房、共有租赁房屋等福利制度保障会陆续出台，但无法提振经济增长，反而加重财政负担。

③、新的经济增长引擎难以构建，双循环和高端制造产业皆不足以替代房地产行业。

另外，乡村振兴计划的可行性不足，及其对经济增长的拉动作用相当有限，原因在于城镇化对经济发展各要素形成虹吸效应，城市产业的高附加值性质必然使乡村产业的竞争力更加下降。

或许我们要接受社会在未来很长一段时间内陷入经济发展速度放缓所导致的分化状态。

总结一下：

根据房产税的征收对象进行划分，如果房产税按照房产价格的3％每年都收，则会出现以下情况：

假设征收对象是包括平民住宅且无论首套房还是多套房与否的全体居民，且土地出让金征缴比例大于地方政府整理土地资源所需的资金，则地方政府的信用因债务问题而崩溃、企业破产、居民财富缩水，房价自然就暴跌。因为房地产是国民支柱产业，所以其房价一旦暴跌，则全社会的财富缩水，民不聊生。

假设仅针对多套房、豪宅别墅持有者，且土地出让金征缴比例小于地方政府整理土地资源所需的资金，则短期会呈现地方政府税收增加、企业营收增加、居民财富增加的局面，房价会上涨，也造成财富分化严重。长期乃政府税收稳定、企业营收下降、居民部门因房地产投资属性减弱而财富缩水，房价会下降，财富分化现象依旧严峻。

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