多地二手房都停贷了！能让房价降下来吗？

多地二手房都停贷了！能让房价降下来吗？

作者：知识星球找老齐的读书圈

最近，有很多消息都在说，很多地方二手房停贷了，比如合肥，武汉，郑州，南京，杭州虽然没有官方的说法，但是从一些朋友的反馈来看，确实放款周期很长，需要漫长的排队。也就是说，这很可能不是一次政策行为，而是银行们的自发行为。为什么会这样？

去年底银保监会就发布文件，建立房地产贷款集中度管理制度，其中严格规定了房地产贷款在总贷款额度中的占比，工农中建交邮储这种大型银行，房贷占比上限也只有40%，个人住房贷款，只能占到32.5%，其他的商业银行就更少了。所以也就是说，银行们可用于房地产的贷款被严格的限制住了，那么经过半年，在楼市依旧火爆的地区，房地产的贷款可能已经消耗的差不多了。现在银行在额度不多的情况下，果断选择了放弃二手房，去尽量保证新房的贷款，1给新房贷款更容易操作，手续更简单，易于评估，2可以帮助房地产商尽快回款，降低银行自身的开发贷风险，3对当地的土地出让也有好处，各地政府也会跟银行打招呼。所以二手房贷款也就越来越稀少。其实在知识星球齐俊杰的粉丝群里，老齐早就跟小伙伴们交流过，随着楼市调控的趋严，不断地给调控加稻草，最先被牺牲掉的一定是二手房，二手房溢价，只有房东得到好处，那么你猜金融机构在面对选择的时候，会怎么想？

新房只是楼市的买入价，二手房才是卖出价，二手房因为停贷而流动性降低，对于很多炒房客或者多套房持有者来说，恐怕就更难脱手了，卖房的周期将变得更长。这点大家要有心理准备。而且随着楼市越来越冷，预期逐渐转变，房子也会越来越难卖。

那么有人期待了，说二手房停贷，房子难卖了，这下房价总该降了吧，其实还真不一定，

首先，房价如今的上涨都是情绪驱动的，所有人都认为买房稳赚不赔，这种强烈的预期推动之下，没那么容易反转过来，所以二手房虽然停贷，但各大城市的房价依旧会坚挺一段时间，房东没那么容易降价。因为之前的经验告诉他，任何一次贱卖都是错的。所以必然会死扛

其次，这次二手房停贷的都是一些较发达城市，这些地方全款买房的其实并不少。之前二手房没有停贷，其实贷款比例也很低，所以短期对于市场的影响十分有限。

第三，二手房停贷之后，会出现一定的分化，形成哑铃型结构，最差的小区，老破小这种，不容易降价，因为这种小区的房屋持有人，都是上班领工资的，甚至好多还都是退休的大爷大妈，他们现金流很稳定，即便卖房也一点都不着急，买房稳赚不赔的思想也比较顽固，你跟他没什么谈价空间。他也跟你耗得起。另一端豪宅市场，也不容易降价，之前豪宅这块贷款比例本身就极低，相当部分买家都是全款，而且这些豪宅的持有者非富即贵，有着充足的现金流，一套豪宅只是其资产的一部分。他们金融工具使用的也比较多，大部分人都更倾向于抵押，而不是直接卖房。所以豪宅的谈价空间也不大。虽然有个别的急售，但买家也不少。

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在二手房停贷之后，最容易降价的小区是那种伪豪宅，也就是介于一般住宅和豪宅中间的市场，这种小区以做生意的小老板居多，或者是企业高管，他们收入高，但是不稳定，买套房也得吐血，一般这种小区流动性都会比较大，每年有很多在售房源，所以价格涨的比较慢，如果二手房停贷，对这种小区的打击比较大。不少人等着资金救急，所以等待的时间有限，在房东着急的情况下，买家才有议价空间。这种小区的买家群体也不是很纯粹，属于没钱的人买不起，有钱人看不上，所以买家对于贷款的依赖度比较高，停贷后，会让买家数量大幅减少。

那么问题来了，怎么找到这种伪豪宅呢？1是在大型商超，购物广场附近，但不会特别核心，专门为小老板们量身定做的，2看他的出房率，和面积，通常150平米以上的房源居多，而且挂牌房源多达几十套，那么这种小区通常都是伪豪宅了。3还可以去车库转转，奔驰宝马奥迪居多，劳斯莱斯宾利和保姆车很少，跑车数量也很有限，那么就基本确定无疑，对于这种小区，在二手房停贷之后，如果有急售房源，可以狠狠的砍价。最多能打到7折。

不过老齐也再次提醒一下知识星球粉丝群里的朋友，这种房子你买的时候可以砍价，等你卖的时候也同样会被别人砍价，而且伪豪宅的涨价幅度是比较慢的，北京有很多这样的小区，价格比2015年大概只涨了30-50%，2017年之后就再没涨过价。远低于其他的楼盘。所以自己改善自住还挺舒服，环境也不错，买来投资意义不大。这几年都不涨，未来就更难涨价了。在知识星球齐俊杰的粉丝群里，关于买房卖房的问题，老齐天天都有在回答，房子占到绝大多数家庭80%的资产比例，所以房子的处理务必谨慎。有些地方不住的房子，能卖就要尽量卖了，后面回越来越困难。最后会完全折在手里，然后每年交房产税