北京上海核心地段的房子才卖1万6！老潘疯了吗？

北京上海核心地段的房子才卖1万6！老潘疯了吗？

作者：知识星球找老齐的读书圈

近期soho中国发出公告，黑石集团发来全面的收购要约，投资soho中国，已经取得其控股权，收购价格位每股5港元，最高现金收购价236.58亿港元，潘石屹夫妇，本次交易完成后，成功套现142亿港元，一个穷小子上演的财富传奇，基本上算画上了一个句号。

潘石屹的发家之路，就是一部中国房地产的历史，而他是极少数能够功成身退的人，当年92讲话之后，十万人下海南投机，著名的万通六君子，潘石屹就是其中之一，他们很快就赚到了上千万，而且冯仑后来回忆，那时候他们已经能调动几十个亿的资金了，但不久之后，潘石屹有一次拿着五斤桔子和2条烟去找领导办事，无意中看到了海口当时人均住房面积已经达到了50平方米，而当时北京才7平米，于是一向谨慎的潘石屹，当即就意识到，海南的房地产不能再干了，所以这才保全了万通六君子，可以从海南的巨大泡沫中全身而退。没有成为时代的炮灰，算是躲过了一劫。

之后他回到北京，土豪潘石屹迎娶海归投行美女张欣，并且夫妻二次创业，95年soho中国成立，当时中国商业方兴未艾，大量外企进入北京，所以soho的发展方向就是商业地产，而且都是CBD的核心地段，经过10几年发展，2007年潘石屹成功香港上市，不过没高兴多久，就迎来了2008金融危机，手握重金的潘石屹竟然看空房地产，经常跟他的大炮朋友，出席各种电视节目，唱反调！但这次谨慎的潘石屹显然错了，很快4万亿救市的政策出台，房地产成为主力中的主力，精锐中的精锐，一波大涨，让那些激进的开发商赚的盆满钵满，而潘石屹此时开始落后了。

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到了2012年，房地产又迎来调整，此时潘石屹继续看空，继续跟大炮朋友唱反调，他甚至把自己的生意模式给改了，只租不售，变成了一个商业地产包租公，之后soho中国的营收就开始大幅下降，利润也大幅降低，但现金流很稳定，潘石屹也算是得吃得喝，生存无忧，但成长不足。此时的潘石屹其实已经不太像一个地产商了，而更像是一个财经网红，最爱干的事就是发微博，上节目。

前两年， 潘石屹在一档节目里吐槽，说我现在融资产本4.7%，租金回报率3%，你说这个生意还怎么干？自此之后，老潘就开始甩卖资产，不断地把soho的写字楼卖给其他人，租金回报率越来越低，这让他的生意也是难以为继。去年又赶上了疫情，压力突然上升，现金逐渐减少。降到了往年的三分之一水平。也就是说，包租公也要开始赔钱了，所以没办法他只能加速甩卖资产。而黑石则是全球最大的投资管理集团，在知识星球老齐的读书圈里，老齐给大家讲过，黑石集团的由来与发展，大家有兴趣可以看看那本书苏世民我的经验与教训，黑石董事长苏世民，最早就是在全球投资房地产起家的，专门收购那些经营不善的房地产企业，以极低的价格抢夺资产，这就是他的商业模式之一，所以早就盯上了中国，看soho中国快撑不下去了，赶紧上来咬一口。有人给算了一笔账，soho中国持有130万平米物业，而且都是北京和上海最核心的地段，总计才236亿港元，大约200多亿人民币，算下来单价才1.65万元一平米，（这么算肯定不严谨，但是soho中国的负债率很低，只有40%左右）。注意这不是楼面价，也不是毛坯，而是现成的精装写字楼。所以显然是非常划算的一个价格了。而去年的时候，黑石的出价还在40亿美元，单价在2万4一平米附近，当时因为一些原因，没有成交，所以也就是说，经过这一年，老潘损失惨重，他的房价一下跌了三分之一。

这些项目，能否在黑石的重新包装下，化腐朽为神奇呢？不知道！黑石的一贯风格也不是长期持有，而是换个包装就找机会卖出去赚差价，所以他可能也无所谓，他跟老潘不同之处就在于，他有的是钱，完全可以扛过这个寒冬。所以老潘也很无奈，明知道卖亏了，但也只能被他砍一刀。

不过你觉得潘石屹很惨？其实他算是不错的了，还能套现上百亿离场，有些开发商现在别说套现了，估计还背着几千亿的债务，所以老齐经常在知识星球齐俊杰的粉丝群里跟大家说，选择比努力重要，潇洒了一辈子的潘石屹，光靠选择就带着140亿的财富上岸了，而有些人努力了一辈子，拼命拿地，拼命盖房，可能还欠几百上千亿。看似建立了一个强大的企业，房地产的帝国，但潮水退去才知道，自己把房子盖在了沙滩上。现在估计无数地产商都在羡慕被黑石砍一刀的潘石屹，羡慕他能成功上岸。

通过这个案例其实我们也应该明白了，房地产的生意已经快干不下去了，在这些国际资本的眼中，你的核心区位房价就是1-2万一平米，足以见得我们现在的泡沫有多大。在知识星球齐俊杰的粉丝群，我们每个交易日都有投资的课程，昨天是芯片和半导体行业暴涨，熟悉老齐的人都知道，我们在诺安成长上，已经赚到了2波20%的机会，昨天我们就来了一次复盘，看到底是什么因素，让我们能在别人都赔钱的行业上，成功找到了逆向的机会，顺便讲一下预期差的投资思维