二手房停贷，楼市风云突变？

作者：刘晓博

最近几天，关于二手房停贷的新闻屡屡见诸媒体。

涉及的城市包括武汉、合肥、南京、连云港等。武汉的自媒体，甚至整理出了下面这份表格：

表格里的内容是否属实，尚不清楚。但有一点是肯定的，二手房停贷的确在某些地方发生了。

那么，这到底意味着什么？楼市会全面入冬吗？房价会有一波下跌吗？

下面谈谈我的看法：

第一，二手房停贷或者申请贷款难度加大，是局部的，而非全局性的，这之前也出现过。至于原因，可能跟某些城市楼市过于活跃有关，也跟银行压降房地产贷款比重有关。

大家应该还记得，去年年底的时候，央行、银保监会曾联合下发了“关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知”。

这个制度的核心，是给金融机构划了“两道红线”，具体如下：

对于超标的银行，要求限期整改，具体政策是：

2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

央行、银保监会对各地银行的监管是非常严格的，还会根据形势不断动态调整要求。

今年上半年，楼市整体是偏暖的。在这种情况下，金融资源仍然在加速流入楼市。

到一季度末的时候，本外币住户贷款余额65.75万亿元，同比增长16.3%，增速比上年末高2.1个百分点；一季度增加2.56万亿元，同比多增1.36万亿元。

其中：本外币住户经营性贷款余额14.75万亿元，同比增长24.6%，增速比上年末高4.6个百分点。住户消费性贷款余额51万亿元，同比增长14.1%，增速比上年末高1.4个百分点。

如果你只看房地产贷款，增速可能没有那么快。但中国的事情不能孤立地看，很多住户贷款是“变相的房贷”。比如住户经营贷，肯定有相当一批流入了楼市；而住户消费贷，看起来是买车、旅游、装修了，其实大多数也跟买房子有关。

让中国人为了消费而贷款，这个难度是非常大的。只有投资的时候，大家才“舍得贷款”。

另外，来自财政部、统计局的各种数据，都可以证明房地产市场过热。

比如财政部公布的最新数据显示：

1、2021年1到5月，全国契税累计收入为3255亿元，比2019年同期增长了29.7%，平均每年增长13.9%。这显然大大超过了经济增速。

2、2021年1到5月，全国土地增值税收入为3371亿元，比2019年同期增长了25.6%，平均每年增长12.1%，也显著超过了经济增长。

3、2021年1到5月，国有土地使用权出让收入26123亿元，比2019年同期增长了24.9%，平均每年增长11.8%，也显著超过GDP的增长。

楼市局部过热，过热的地方发放房贷过多、过快，被要求控制节奏。所谓二手房停贷，主要是这些原因造成的。

第二，之所以选“二手房”停贷，说明各地政府只想让楼市适度降温，而不想让楼市猝死。

如果全面停贷，楼市交易将全面入冬。这时候，不仅二手房成交量大减，新房也一样。

但新房和二手房的影响不同。二手房交易大减，直接影响是加在卖房人身上的。对于限购的城市来说，你卖不出房子，就很难腾出名额来买新房。

目前高级别的城市往往限购，而且限价。所以，楼市过热的城市新房普遍比二手房便宜，刚需往往首选买新房，其次才是买二手房。

二手房停贷，把准备“腾名额”“打新”的人“冻结住”，让他们无法换房；其次，断了刚需买二手房的路，让他专心“打新”。

从这个意义看，“二手房停贷”对开发商是利好，可以把有限的银行贷款“用在刀刃上”，帮助他们消化库存，给地方经济做更大的贡献。

所以，管理层一般不会对新房停贷，最多对二手房停贷。

第三，二手房停贷，有给楼市“留口饭吃”的作用。

中国老百姓目前在银行的总存款接近100万亿，如果大家达成共识一起去买房，那将产生多么巨大的波澜和冲击。

一定不能出现恐慌性买房，也不能出现恐慌性卖房，尽量避免大家预期一致，才能遏制资产泡沫、防范金融风险。

楼市过热的时候，二手房贷款适当加以限制，可以推迟一些人的买房、换房需求，最终的效果是给楼市“留口饭吃”。

中国人对房子的热情，如果一起爆发就是“核爆炸”。国家希望通过“三道红线”（房企融资的）“两道红线”（银行发放房贷的），以及限价、限购、限贷、限售、限商等行政措施，再加上税收杠杆，造出一个“核反应堆装置”，让楼市的能量平稳、持续输出，给经济增长贡献长期动能。这就是楼市调控的终极目标。

第四，随着调控的深化，前期房价涨幅比较高的城市，比如深圳、广州、东莞等城市，二手房将全面转冷，先是横盘、僵持，然后就是价格松动和有所下跌。

在广深莞此前涨幅较大的片区，比如深圳的南山区、宝安中心区和光明区，炒作痕迹明显的盘，价格出现10%甚至20%的跌幅都是有可能的。但整个城市的均价，跌幅将比较有限，会有结构性的调整（局部甚至可能补涨）。

最后想说的是：

楼市跟股市有很大的不同，股市泡沫如果破裂，其杀伤力可以很大，但仍然相对有限；楼市泡沫如果破裂，对实体经济的杀伤力，对老百姓购买力的影响，对社会稳定的影响，都将数倍于股市。

楼市已经到了大而不能倒的地步。

所以管理楼市的上策，是稳字当头。通过时间换空间，而绝对不能、也不会采取过激行动（比如主动刺破泡沫）。

二手房停贷如果全国推行，就是一个过激举措，肯定可以降房价，也必将引发巨大风险。所以，它不会发生。

所谓停贷，只会在局部、短期内发生。楼市板块轮动、轮流吃饭的基本格局，很难改变。