长三角和大湾区，谁的地位更高？谁的前途更好？未来谁更强？

长三角地区和粤港澳大湾区，谁的地位更高？谁的前途更好？未来谁更强？

这是粉丝朋友们经常爱向我提起的灵魂拷问。

个人觉得呢，粤港澳大湾区迟早会超越长三角。

为什么这么说？我们用数据，从经济、人口和房价三大方面，来比较它们未来的发展潜力。

第一，经济发展方面，重点比较GDP总量、人均GDP和地均产出这三个指标。

长三角地区，主要包括上海、杭州、南京、合肥、苏州等四十多个城市。从GDP总量来看，实力非常强大，2020年超过了18万亿。

粤港澳大湾区主要包括深圳、广州、东莞、佛山、惠州、珠海等9个城市，再加上香港、澳门。2020年的GDP总量，差不多12万亿，只及长三角地区总量的三分之二。

但如果仅凭GDP总量，就说长三角完胜，那就有点偏颇了。长三角地区有40多个城市，而粤港澳大湾区，才11个城市。

接着看人均GDP的表现。2020年，长三角的人均GDP是11.98万，粤港澳大湾区人均是12.67万，是长三角的1.1倍。

再从地均产出对比看，也就是每平方公里创造的经济产出，粤港澳大湾区就更厉害，是长三角地区的2.4倍。

另外，我们也分析了两个地区的产业发展情况。

长三角地区的产业结构，有一个硬伤，那就是城市间的产业趋同程度太高，产业同质化竟然高达70%以上，像是宁波、无锡、常州等一些城市的主导产业，基本都是电子加工、纺织服装、装备制造，这会影响城市之间的协同发展。

而粤港澳大湾区的产业结构，各个城市各司其职，发展各自的特色，分工明确，产业上下游承接相当完善。广州以外贸、物流、汽车、石化等产业为主，深圳是以新兴产业、高科技等为主，佛山是以建材、家电、食品纺织等为主，东莞是以电子加工、装备制造为主。

所以，大湾区未来将形成多核心的协同发展格局。

总体来说，长三角是多中心发展格局，往好了说是互相竞争，往差了说，也可能相互拆台。

所以，虽然大湾区由于一些空间范畴的客观原因，总量不及长三角，但是大湾区的单位价值是远超长三角的，长期的发展潜力，也是优于长三角的。

第二，人口发展方面，我们从常住人口增长表现、年龄结构这两项指标，重点来对比下几个龙头城市。

近5年，上海的常住人口增长数量为71.81万人，杭州291万人，南京107万人，远不如深圳新增的618万人和广州新增的517万人。

在人口年龄结构方面，深圳最年轻，上海最年老。2020年，上海65岁以上老年人口，占全市人口的比重已高达16.2%，已进入深度老龄化社会。南京杭州也都超过13%，即将进入老龄化社会。而广州65岁以上老年人口，占比才7.8%；深圳最有朝气，仅3.2%。

所以，大湾区还处在青壮年的状态，而长三角养老负担不轻。

第三，房价行情表现。

根据中指数据，新房价格方面，大湾区的深圳均价最高，2021年5月新房价格5.5万/平，五年间涨了1.3倍。广州2.4万/平，五年间涨了1.4倍。

长三角的杭州涨幅最大，2.9万/平，五年间涨了1.8倍。上海5.1万/平，五年间涨了1.4倍。南京2.4万/平，五年间涨了1.7倍。

从新房价格涨幅表现来看，算是打个平手，且新房受限价影响，不能完全反映出市场客观行情。

再来对比下二手房的表现，还是看中指数据。今年五月份，深圳二手房均价7.7万/平，五年间涨了2.1倍，远超上海。广州也表现不错，二手房五年涨了1.8倍、3.7万/平。

而长三角的上海的二手房均价，五年间仅涨了1.3倍、6.1万/平。杭州也还不错，3.6万/平、五年涨了2倍，是长三角涨得最快的城市。南京就表现得比较平了，五年才涨了差不多1.3倍。

所以，在房地产进入了存量时代的今天，以深圳、广州为核心的大湾区楼市，其未来发展势头是会超过长三角的。长三角虽然相对平均房价不高，但老百姓幸福感比较高，但投资回报慢，会影响新市民的移居热情。

总结一下，我看粤港澳大湾区的楼市潜力，有着更大的成长空间，速度也应该是比较快的，但是发展具有很大的不均衡性，所以要在总量上、全面地超越长三角，还需要比较长的时间。