5月26城房价下跌，最严调控下，房价顶不住了？

今年，各地楼市调控政策频出。
有经济手段，稳妥实施房地产金融审慎管理制度、设立房地产贷款集中度上限等。
有行政手段，重点城市住宅用地实现“两集中”、设置二手房参考价等。
还有法律手段，严查“过桥贷”“经营贷”等，严打学位房炒作，扼制炒房现象。
政策反应速度越来越快，也越来越精细化。
一旦楼市过热，立马有政策跟上，深圳、广州、东莞、重庆等城市无一例外。
房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行（中国）地产、同致诚评估创始人王波博士认为，调控或将成为楼市新常态，楼市也将逐渐回归理性。
购房者在面对这一轮横盘潮时，更加考验心态和定力，核心城市依然是首选对象。

01

5月26城房价下跌
二手住宅市场降温？

如何判断一座城市的楼市行情？看二手房市场！
二手房素有“房地产市场晴雨表”之称，相较于新房市场，二手房市场较少受限于政策限价，也没有开发商铺天盖地的花式营销，数据相对更能及时反映市场情绪。
中指研究院最近发布的《百城价格指数报告》显示，5月全国100个城市二手住宅平均价格为15810元/平方米，环比上涨0.50%，涨幅与上月持平；同比上涨3.64%，涨幅较上月扩大0.06个百分点。
从涨跌城市个数看，71个城市环比上涨，26个城市环比下跌，3个城市与上月持平。
其中，一线城市二手住宅价格环比上涨0.95%，同比上涨9.68%；二线城市环比上涨0.40%，同比上涨2.22%；三四线代表城市环比上涨0.43%，同比上涨2.97%。
分区域来看，各主要城市群中，长三角二手住宅价格环比涨幅有所收窄，区域内上海、马鞍山等城市二手住宅价格环比涨幅略有回落。

乍看下，二手住宅市场依旧一片火热，其实不然。
仔细观察这份表格，会发现，部分热门城市的二手住宅价格，涨幅明显收窄。
深圳，5月二手住宅均价76901元/㎡，环比下跌0.42%；同比增速12.1%，对比今年年初的20.1%，收窄了八个百分点。
成交量更是惨淡，自今年2月以来，已呈现“四连跌”态势，5月网签量失守4000套关口，仅网签3781套，环比下跌14.0%，同比去年5月份二手房11028套的网签量，大幅下滑65.7%。

来源：深房中协

天津房价也在下滑，5月二手住宅均价2.5万/平方米，环比下跌0.16%，同比下跌2.36%。
重庆、武汉的房价涨幅大幅收窄，同比涨幅仅约1%。
对房子而言，房价不涨就是跌。

02

5月全国21次调控
2021楼市横盘调整

近期楼市降温，一个最主要的因素是调控。
从中央到地方层面都相继出台包括融资管理、市场监管等一系列举措，释放出未来房地产调控持续加码的信号。
据不完全统计，5月全国各地共出台21条楼市调控政策。

湖州、南京、宁波、绍兴等城市出台楼市新政，精准调控，政策内容涉及限售限购、摇号购房、提高“无房家庭”购房门槛等。
除多地收紧调控外，部分城市住房信贷管控再度加强，广州部分银行个人房贷最高按揭成数不超6成；深圳、杭州等多家银行亦上调房贷利率。
市场监管方面，成都发布201个小区二手房参考价；宁波制定112个学区房小区二手房参考价；广州、海口等城市加强市场监管，严查炒房、哄抬房价、捂盘惜售等违法违规行为。
市场调控不断加码，环境不断收紧，作为晴雨表的二手住宅市场数据反映迅速。
王波博士认为，近年来，二手住宅被热捧，一个重要原因就是因为部分城市新房被严格管控，例如限价、摇号购买等。
二手住宅交易属于买家卖家之间的个人行为，一直疏于管控，卖家漫天要价也很常见。再加上部分买家“羊群效应”“买涨不买跌”“怕踩空”等盲目心态，让一些投机分子乘虚而入，不良中介推波助澜，导致“杀猪盘”、高价盘等现象层出不穷。
官方正是看到了这一现象，才开始出手管控二手住宅市场。
从今年2月8日，深圳率先出台二手房参考价开始，至今已有不少城市跟进，调控二手房市场，例如严打学位房炒作，下架二手房高价房源等。
最近，银行对二手房态度也有所调整，提高首付比例、按揭利息等措施相继实施。
“调控再多，最终目的还是为了稳定预期，稳住房价。”

03

楼市调控或成常态

购房者该如何应对

楼市在多重调控下走向扑朔迷离，王波博士提出三大新发展趋势，或将揭开这层迷雾。
1、楼市将转向重点调控二手房市场时代。这将从根本上动摇高房价的根基。只有减少投机短炒者，让买房回归理性，才能遏制市场的过热势头。
2、调控或将成楼市新常态，调控形式、手段、频率越来越多。无论是新房还是二手房，最近都迎来一系列调控，各地的调控手段越来越成熟、越来越精准。
3、楼市将迎来新一轮横盘潮，尤其是在过去一年里，二手房涨幅超10%的城市。二手房价格涨幅过大，还会造成一二手房价格倒挂现象，抬高市场预期，“打新热”愈演愈烈。
购房者在这波横盘潮里，又该如何自处？王波博士针对已经买了房的人群和想买房的人群分别提出了一条建议。
针对已经买了房的人群，一定要坚定心态。“市场的不确定性越多，我们越要冷静，这是考验定力的时候”。
针对想买房的人群，也有一个诚恳的建议，核心城市依然是首选对象，“尤其是商品住宅稀缺的核心城市，住房的供求关系不变，市场大趋势是很难改变的。”