买房根本不是用来住的，而是财富的储存方式

买房根本不是用来住的，而是财富的储存方式

随着深圳发布的7.15调控新政，标志着中国房地产的投资逻辑发生了根本变化，那就是房价从大起大落阶段开始进入到了平稳运行阶段。

平稳运行，就是房价在区间内波动，不能超过正负5%的区间，也就是说房价涨幅超5%就会加强调控，房价跌幅超过5%就会松绑调控。比如本轮调控升级的深圳、杭州、东莞、宁波都就因为同比涨幅超过5%于是收紧调控，其中深圳涨幅最大所以收紧力度最严。

其实，多数人买房，根本不是自己住，只是把房产作为抵抗通货膨胀的财富储存工具。至少能够超过居民生活物价指数CPI，当前的CPI基本是3%。

以前，大家买房子就是看中的房价涨幅，现在房价平稳了，并且二手房要不限购限售，要不赔本才能卖出去，也就是没有了买卖的流动性，只能获得租金的流动性。

其实，房子的流动性有两种，一种是买卖获得一次性现金。另一种是租金的长期稳定现金流。那些卖不动租不出去才是最大的困难，如果能租出去并且租金回报率超过3%的房产就能跑赢CPI的。

那么，房价平稳运行了，谁会投资买房呐？

我们知道，投资预期不同会带来房产操作的不同结果！

买房就是预期房价上涨或者租金收入超过银行贷款利率，并且收获房价上涨或者租金收益的操作方法。

卖房就是预期房价下跌并且规避房价下跌带来损失的操作方法。

全款买房就是预期房价涨幅或者租金收益超过自己投资其他产品收益的操作方法。

贷款买房就是预期房价涨幅或者租金收益超过银行贷款利率的操作方法。或者说是贷款买房就是房价涨幅或者租金收益跟贷款利率的套利工具。

所以，我们看到一旦预期房价上涨涨幅超过贷款利率，就会有太多的人砸锅卖铁也要贷款买房，原因就是买房成为了低风险的套利工具。

同时，判断未来房产投资的关键就是房价和房租的走势的四个条件:

1.如果房价上涨，平均每年涨幅会超过5%，那么可以买房。

2.如果房价下跌，那么不仅不能买房，还应该卖房，之后赶紧租房。

3.如果房价平稳，涨幅在0%到5%之间，那么投资收益小于贷款利率，所以投机需求出局，自住需求可以买房。而投资需求操作方案如下:

（1）房子租金回报率超过银行理财，可以买房长期投资，比如租金回报率5%，而银行理财收益4%。

（2）房子租金回报率低于银行理财，那么不可以买房，比如租金回报率2%，银行理财收益4%，这时把钱放在银行理财。

4.如果房租涨幅超过房价涨幅，那么炒房客就转化为二房东，如果房价涨幅超过房租涨幅，那么二房东转化为炒房客。

非常明显，当前的全国房价走势就是第三种情况，尤其一线城市的房价基本平稳在0－5％涨幅之间，所以现在买房的都是刚需，而投机需求出局，投资需求正在不断捕捉租金回报率高的房产。

看到上面分析，就可以明白中央提出的“房住不炒”定位的原因，就是鼓励真实自住需求和长期稳定投资需求，而对投机需求也就是短期买卖的需求坚决遏制的原因了。

再来看看7.15深圳升级调控的深八条的原因，文件开头明确写到：“为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展。”

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