楼市巨变！成都出炉二手房政府指导价，部分房源价格腰斩

终于来了！

就在刚刚（5月28日），成都兑现3月份许下的承诺，公布了201个小区二手房的详细成交参考价格表。

这也是继深圳之后，全国第二个真正公布二手房指导价的城市（宁波只公布了二手学区房指导价）。

部分人的侥幸心理被彻底打破。

3月份，有人说，深圳小区数量少，制作各小区房价表难度相对低，成都体量相当大，统计并非易事。成都，怕是要难产。

啪啪啪，打脸速度相当快。

跟北上广深不同，成都楼市尚未烈火烹油，此举更多是防患未然。因而更具有标志性的意义。

未来，二手房政府指导价机制，可能会遍地开花。以后卖房子，价格将不再是房东说了算。

全国学深圳，楼市巨变即将到来。

不得不佩服成都的速度：

3月22日提出将建立二手房成交参考价格机制；

5月14日下架所有平台上单价超过3.93万元的房源；

5月28日公布201个小区二手房成交参考价格。

从提出到真正落地，也就2个月时间。

纵观成都二手房指导价，一共有三个特点：

第一，学习深圳，直打七寸。

成都住建部门在解释政策时说了这么一句话：

发布二手住房成交参考价格有利于……引导商业银行合理发放二手住房贷款。

也就是说，和深圳一样，成都的政策，关键点也在于变相提高首付门槛。业主附带自制八骏图、天价家具变相加价？无所谓，但银行只能按照指导价放贷，买家想买，自己再筹备几十万首付。

现在的房子可不是白菜价，炒房客用不了杠杆，疯球的二手房市场肯定会冰封。

看看这个二手房价表，详细到每一个小区，密密麻麻，精确到个位数：

第二，二手房价格变天。

从目前公布的二手房指导价格表上看，房价最高的是中大文儒德小区，参考价3.93万元/平方米。这和半个月前成都下架所有平台上单价超过3.93万元的房源相呼应。

我猜测，3.93万元/平方米将会成为载入史册的一个数字。或许未来很长一段时间，成都的二手房最高价，都不会超过它。

说实话，相对于深圳9万、厦门5万、广州4万的均价，成都的房价，看着相当友好。

我们再来看看二手房指导价和此前公开价格差了多少。

上面说的中大文儒德小区，在中国房价行情网的价格是5.3万元/平方米。由于超过3.93万元/平方米上限，这个小区的二手房价格已经在链家平台上消失。

按照3.75万元/平方米价格计算，该小区的房价打了74折。

根据柯视角的统计，还有一个小区降幅更大——誉峰二期4月贝壳挂牌价为5.1-6.6万元/平。也就是说，这个小区的房子，最多打了五七折。

另外，我算了成都单价最高的10个二手盘，发现指导价基本在市场价的68折到8折左右。

而像成华区等单价一万多的楼盘，二手房指导价和市场价的差距并不大。这和深圳的情况类似。对于网红盘来说，深圳二手房指导价起码打了七折甚至更多，但在坪山等炒作不浓的区域，二手房指导价和市场价相差无几。

第三，成都公布二手房指导价的小区只是冰山一角，后续数量会增加。

这么说吧，目前成都贝壳二手房小区17205个，成都目前只公布201个，仅占1.17%。再看深圳，贝壳上的二手房小区5066个，公布指导价的就有3595个，占了71%。

对此，成都住建部门的原话是：

他们只对“交易活跃度较高”的小区，推出了二手房指导价。

当然，

后续将根据房地产市场变化情况适时调整、增加，并及时发布二手住房成交参考价格。

二手房指导价的搜集、发布并非易事。不过，这是一件“难而正确的事”，给成都一点时间，让子弹再飞一会儿。

那么，成都发布二手房指导价，影响如何？

我们先看先行者深圳。

今年4月，深圳二手住宅成交量只有4877套，创近一年新低。按照深圳二手房市场的荣枯线，及格线是6000套，微热是8000套，火热是1万套。所以，二手房指导价出来后，深圳楼市直接凉凉。未来一段时间，深圳楼市将继续横盘。

同时，买家和卖家都在观望，陷入一场不知尽头的拉锯战中。

只要深圳的调控政策不松动，谁先绷不住，僵持的局面就会瓦解。

我们认为，今年或许是深圳买房最好的时机。卖家绷不住率先降价，买家正好伺机捡漏。但等到市场自行调节完毕，刚需、改善推动的巨大需求将不可避免地再次推高房价。

再看成都。实际上，成都在三月份放风推出二手房指导价时，市场热度就有所降温。今年4月，成都二手房成交量环比减少了7.8%。后来高价房源从平台消失，更能让人察觉到政府调控的决心。

如今，虽然只公布了201个小区价格，但已经表明，成都亮了铁腕调控的底牌。

成都火爆的二手房板块，等着透心凉吧！

买家卖家进入集体观望期，以致于不少买家转向新房市场。然而，目前成都新房价格已经相当高，抢也抢不到，新房市场相当难进。急需换房的成都人，将会经历一段阵痛期。

深圳推出二手房指导价，就如隧道掘进机按下了开关键。

当成都这样二手房市场体量巨大的城市也推出指导价，就像掘进机碾碎了绊脚石，开始加速纵深推进。

截至目前，已经有东莞、无锡、杭州、上海、成都、西安、合肥、宁波等城市宣布要推出二手房指导价。有了深圳、宁波和成都打了头阵，想必其他城市也快了。

二手房指导价，将会点燃起星星之火。

以往，政府限价只针对新房。现在二手房限价，是向千千万万的卖家发出强烈信号：

不要乱来。

同时，中国楼市调控的网正在越织越密，楼市调控体系正在形成当中，包括那些常人认为非常难做到的措施：

1.房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期是大方向；

2.和德国一样，加大土地、住房供应量，遏制房价过快上涨。标兵就是长沙；

3.大力发展租房市场，租售并举。深圳甚至提出要走新加坡模式，未来60%的深圳市民可以住在政府提供的租赁或者出售的住房内；

4.海南探索全面取消新房预售制，实行现房现售；

5.深圳发布二手房指导价，变相提高首付，降低买房杠杆……

待到收网之时，没有人能成为漏网之鱼……

◎本文作者 | 江文华