学区房,开始挤泡沫了。
继“深房理事件”后,深圳再次引起全国人民关注,竟是因为降价。
深圳一套国城花园的学区房房源在拍卖网上卖出了2206万的价格,与今年二月份一套相同户型的法拍房相比,足足降了662万,降幅达到23.1%。
深房中协中介标准指数显示,四月份的二手房网签量同比下降74.7%。房价高企的学区房,在这一轮调控中首当其冲。
事实上,全国多地的学区房都在“退烧”。
上海浦东某二梯队的老破小学区房在中考新政后,从9-10万/㎡直接降至8.5万/㎡,预期可能下跌至8万/㎡;
杭州的知名学区房“文鼎苑”多房大幅度降价,最高的猛降123万,二手房市场人心惶惶;
合肥将17个热点学区的学区房纳入“限购”范围,新政发布后,一二手住宅市场明显降温;
利空密集来袭。学区房要凉凉了?
当下,学区房在一二线城市仍然是中产阶层的一大重担。
手握330亿元管理资金的诺安基金经理蔡嵩松,一个理财专业人士,年入超百万,谈到自己的投资,居然是房地产。
“会有一些学区房的压力啊。”
就拿深圳这套狂降662万的学区房来说,单价仍然高达17.26万/㎡。
网友们欢天喜地点进来,骂骂咧咧地离开:
就这?这跟买兰博基尼送五百元优惠券有什么区别?再降600万也还是买不起呀!
住着2000万的学区房,孩子是能拿到一个诺贝尔奖吗?
我还真算了一下,从2020年开始,诺贝尔奖金发放额提高到了1000万瑞典克朗,折合人民币约为760万。
也就是说,要买降价后的这套房子,还要足足拿三个诺贝尔奖。
要知道,号称“房中爱马仕”的国城花园一直是深圳的顶豪学区房,其坐拥深圳实验中学和深圳实验小学两大名校资源,在新政前的小区均价在22.6万/㎡,可以说是这一片区的房价天花板。
甚至还有中介透露,此前一月份,同小区颇受热捧的44㎡户型房子成交单价去到了33万/㎡。
因此,这次降价,确实是一次大跳水。
该小区所在的百花片区,不少学区房价格也有所松动。
据第一财经报道,百花片区有几套学区房的业主分别下调了55万元和10万元,甚至有学区房挂盘八个月也没卖出,逼得业主几次调动价格。
此外,据深圳中原研究中心的监测显示,因有名校建设导致房价一路高涨的八卦岭片区,也在四月末报价下调了10%。
不难发现,深圳的二月新政效果正在发酵,威力逐渐显现:
购房者难加杠杆,能用充足现金流购房的有钱人终究还是少数,更多的人进入了观望模式。
买卖双方都在博弈,一场漫长的拔河赛已经开始。
事实上,不只是深圳的学区房遇冷,全国多地的学区房都在“退烧”。
上海于3月份率先打响学区房改革第一枪。
其中,将优质高中资源以名额分配到校的办法,以及吹风的教师轮岗制试点方案,都让学区房增加了极大的不确定性,其投资属性不断被削弱。
上海一家房产经理说,浦东某二梯队的老破小学区房在中考新政后,从9-10万/㎡直接降至8.5万/㎡,预期可能下跌至8万/㎡。
量价齐跌,类似的一幕也在杭州上演。
杭州的知名学区房“文鼎苑”多房大幅度降价,最高的猛降123万,闹得二手房市场人心惶惶。
钱江晚报指出,这是由于房源价格过高导致的成交困难,整个四月份该小区仅签约了一套房源,学区房遇冷又使得部分急售的业主不得不回调房价。
除了“文鼎苑”外,西湖区公认的第一梯队学区房也出现了降价的趋势,满屏的“降价”传达出业主的焦虑。
这些或轻或重的调价,还仅仅只是一个开始。
要知道,“就近入学”的提出就是为了促进教育公平。
然而在实施多年后,人们才发现教育与房子牢牢地捆绑在了一起,在金钱和权力的作用下催生出了部分“天价学区房”的畸形存在。
水能载舟,亦能覆舟。从一开始,学区房就是政策的产物。
如今,政策风向大变,学区房的头顶上,已经悬了一把“达摩克利斯之剑”。
4月30日,中共中央政治局会议罕见点名学区房,指出“防止以学区房名义炒作房价”。
一锤定调,由此拉开了学区房“黑五月”的序幕,全国重点城市纷纷传来新动静。
北京早在4月份于海淀区、西城区、东城区发布义务教育入学新政,明确了“多校划片”政策;
宁波则效法深圳,于5月10日宣布建立热点学区二手房参考价,名单上赫然涉及了112个小区和9个热点学区;
武汉在坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上,“酝酿打通中心城区与新城区的界限,实施城乡一体化管理模式,采取全市融通方式招生”;
合肥发布楼市“新政八条”,其中针对学区房的“限购”政策规定,同一套住房,6年内只享有学区内1个小学学位,3年内只享有学区内一个初中学位。除三个热点区域,合肥还将17个热点学区的学区房纳入“限购”范围。新政发布后,一二手住宅市场降温明显。
来源:合肥市房地产业协会
南昌于5月12日发布中小学招生新政,提出今后一套公办小学匹配的学区房,可以提供的上学指标,从三年产生一个,逐步变成六年产生一个,该政策过渡到2024年开始,学位锁定年限正式变为6年;
南京近日严查“学区”房炒作,跑遍191家房中介机构,当场撤下相关宣传横幅;
重庆市场监督管理局也发布了《商品房销售不得与入学资格挂钩的宣传提示》;
昆明盘龙区紧急约谈一批开发商,要求禁止宣传名校配套......
教育均等化的不断推进,让高价学区房的不确定性不断增加,对于学区房的预期,正在逐步瓦解。
2021年,所有买房人都要明确的一点是:对于学区房的政策重击,还将陆续到来。
毕竟,今年的学区房泡沫之大,动辄暴涨50%,已经带来了非常大的隐忧,很大程度上加剧了社会的不稳定和不公平。
千万不要低估高层政治局的决心,“防止以学区房等名义炒作房价”,绝对不是一句空话。轻视调控的人,将会付出非常惨痛的代价。
从地方政府的角度出发,对天价学区房的调控也将会逐步收紧,形成合围。
要知道,当前我国城市对于土地财政十分依赖,2020年全国土地出让金高达8.4万亿,包括上海、杭州、广州、南京等在内的14个城市土地出让金破千亿,12个城市的土地财政依赖度超过100%。
图源:中指研究院
各类天价学区房的出现让业主和炒房团赚足了钱,却仅有少量税费进入地方政府的口袋。
因此,从地方政府的角度来说,他们也有很强的动力进行改革,消灭所谓的天价学区房。
那么,学区房还能不能买?
对于当下有购房需求的人来说,孩子读书肯定是首位,但是具体要怎么买?这里有几条建议:
第一,不要去赌单一的学区房老破小。每年有很多人爱子心切,急吼吼地上车那些除了学区以外一无是处的房子。当然,如果是刚需,可以购买小的学区房,在用完学位后火速出售,也算是物有所得。
建议买核心地段,靠近地铁且有好学位的次新房。考虑到当前多校划片的趋势越来越明显,不妨购买区域内教育资源相对均衡的学区房。
第二,尽量购买九年一贯制学校的对口学区房,此类学校看得见摸得着,稳定性和确定性较高,因此价值也更大。
第三,为了避免学区房爆雷,要懂得估算楼盘的“户数/学位”配比,避免供不应求的事情发生。正常来说,一个比较安全的户数和小学学位的比例是4:1,在购房前就可以了解对口小学的招生名额和楼盘户数,做一个简单的计算。
第四,不要提前购买专门用于上学的学区房,因为你永远不知道下一个政策变动会有什么影响,一不小心就会变成击鼓传花的最后一个接手者。
今年四月,上海的华东师范大学第二附属中学前滩学校发布的招生新政就提出,要进第一档排序,要给小孩在房产证上加名。
政策一出老业主们都傻了——如果是贷款没还清的业主都没法加名,另一边已经还完贷款的业主则需要交几十万税费,去完成加名的动作。
孩子上学路漫漫,一不小心就会踏空。
在天价学区房逐渐退出历史舞台的过程中,肯定会有阵痛,但未来学区房的概念将会被冲淡。
稀释教育资源,让更多的学生有更公平的机会, 这也是大势所趋。
◎本文作者 | 张俏曼
页面更新:2024-05-02
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