注意，7月20日LPR大概率不变

7月15日，在央行每月例行的中期借贷便利(MLF)操作中，当天共开展了4000亿元MLF操作，利率水平维持不变。MLF利率已经连续三个月维持不变。本月维持不变，或也预示着7月20日的贷款市场报价利率(LPR)将大概率维持不变。不过，尽管过去LPR的变动主要受MLF利率调整的引导，但下半年在政策利率下调空间有限的前提下，LPR的下调或将从压缩MLF基础上的加点幅度着手。

6月央行公布的LPR连续2个月未变，虽然早有预期，但降息落空，对于市场来说，依然失落，在4月降息后，5-6月已经连续2次报价未变。

首先：月内之前的公开市场逆回购利率、MLF利率未下调的背景下，LPR不变已经有预期。同时，在金融系统让利实体经济1.5万亿元以及月底可能降准的背景下，对于下一次LPR迎来下降的时间可能会比此前预期较早。

虽然5-6月未降息，但7月依然值得期待

其次：房企资金面相对宽裕，融资成本降低

1—5月份，房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，降幅比1—4月份收窄4.3个百分点。其中，国内贷款10703亿元，下降0.5%；利用外资34亿元，增长15.3%；自筹资金20106亿元，下降0.8%；定金及预收款19479亿元，下降13.0%；个人按揭贷款10154亿元，下降0.9%。

整体看，年内降准降息，给房企已经带来了相对宽裕的资金面。最近两个月放缓降息，对于房地产企业融资影响不大

第三：房地产市场小阳春已经出现

5月房地产市场数据最值得关注的是销售数据的同比上涨，细分单月数据，5月单月全国销售面积14730万平米，相比2019年年同期5月的13433万平米上涨了9.7%。

市场疫情后开始出现了全面复苏，5月单月环比也出现了爆发式上涨。

整体看，疫情的影响在快速的过去。5月全国房地产投资开始全面复苏，从南到北，开工逐渐正常，5月份大部分城市楼市市场都出现了明显恢复。

开发投资中的房地产住宅投资已经持平，预计上半年整体投资数据有望同比上涨。

疫情基本平稳了，各地经济都在快速复苏，对于房地产市场来说，5月平均恢复水平已经超过了去年同期的100%，大部分区域已经开始超过之前水平。

第四：各地房贷利率持续下降

整体看，房地产贷款作为相对稳定安全的信贷资产，最近几个月利率持续下调，虽然LPR出现了2个月平稳，但银行执行层面的降息一直在持续。而且预计在年内还有继续降低的可能性

M2同比增速创2017年以来新高

4月新增人民币存款1.27万亿元，较去年同期多增1.01万亿元。

M2从去年底的198万亿，短短4 个月，就暴涨了11万亿！

4月中旬，一般贷款中利率低于贷款基准利率0.9倍的贷款占比为28.9%，是LPR改革前2019年7月的3倍，贷款利率的隐性下限已完全被打破，贷款利率定价的市场化程度明显提高。

贷款利率市场化改革，也对存款利率市场化改革起到重要推动作用。报告称，随着LPR改革深入推进，贷款利率实现和市场利率并轨，市场化水平明显提高。随着贷款市场利率整体下行，银行发放贷款收益降低，为了保持和资产收益相匹配，银行会适当降低其负债端成本，高息揽储的动力也会随之下降，从而引导存款利率下行。

报告表示，4月中旬，一般贷款中利率低于贷款基准利率0.9倍的贷款占比为28.9%，是LPR改革前2019年7月的3倍，贷款利率的隐性下限已完全被打破，贷款利率定价的市场化程度明显提高。

贷款利率市场化改革，也对存款利率市场化改革起到重要推动作用。报告称，随着LPR改革深入推进，贷款利率实现和市场利率并轨，市场化水平明显提高。随着贷款市场利率整体下行，银行发放贷款收益降低，为了保持和资产收益相匹配，银行会适当降低其负债端成本，高息揽储的动力也会随之下降，从而引导存款利率下行。

在疫情之下，全球货币大放水，通货膨胀愈发严重，想要保值最佳办法就是以价格换价值，把货币换成保值增值的产品。

1—6月份，东部地区房地产开发投资33940亿元，同比增长2.3%，1—5月份为下降0.1%；中部地区投资12272亿元，下降4.8%，降幅收窄2.0个百分点；西部地区投资14242亿元，增长7.6%，增速提高2.0个百分点；东北地区投资2326亿元，增长1.0%，增速提高0.5个百分点。

1—6月份，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，降幅比1—5月份收窄3.9个百分点。其中，住宅销售面积下降7.6%，办公楼销售面积下降26.5%，商业营业用房销售面积下降20.7%。商品房销售额66895亿元，下降5.4%，降幅比1—5月份收窄5.2个百分点。其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28.0%，商业营业用房销售额下降25.5%。

6月末，商品房待售面积51081万平方米，比5月末减少691万平方米。其中，住宅待售面积减少512万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积减少106万平方米。

1—6月份，房地产开发企业到位资金83344亿元，同比下降1.9%，降幅比1—5月份收窄4.2个百分点。其中，国内贷款13792亿元，增长3.5%；利用外资46亿元，增长8.0%；自筹资金26943亿元，增长0.8%；定金及预收款26474亿元，下降7.0%；个人按揭贷款13202亿元，增长3.1%。

6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为99.85，比5月份提高0.50点。

投资拐点已经出现

1：6月房地产数据最值得关注的是，房地产投资数据开始转正！市场基本走出了疫情的影响。

1—6月份，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%， 1—5月份为下降0.3%。其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%，增速比1—5月份提高2.6个百分点。

房企拿地新开工数据都明显增加。疫情平稳后，信贷的宽松，各地房地产市场人才政策等刺激是房地产市场复苏的最主要原因。

整体看，7月降息可能性不大，楼市大概率也会继续平稳。