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你好，我是杨颖。是西安的一名律师，执业11年了。

11年间做了许多的诉讼案件，承接了许多的法律顾问工作，现在也有了自己的团队。

老陈是我的一个朋友介绍来的，来的时候一审都结束了，跟很多人一样，老陈输了一审的官司怎么想怎么觉得自己委屈，非要上诉不可。

原来老陈是做餐饮生意的，他租了四层楼房用来经营火锅店，这么大的面积，光装修就投了不少钱。

不过老陈经营餐饮经验丰富，选的店址自然是没得说，经营上也是轻车熟路，手到擒来。

再加上他有一套自己独创的炒料秘方，火锅的味道又香又醇，火锅店开张以来生意当然是红红火火了。

可是好景不长，还没到半年，老陈这红红火火的火锅店就因为消防不过关被强制关闭了。

因为需要两个以上消防通道，可是这个房子只有一个消防通道。

试营业刚结束，老陈就风风火火地去办理二次消防验收手续，可是他租的这个店铺只有一个消防通道，所以这二次消防手续自然没能顺利办下来。

老陈眼看着生意这边红红火火，那边没有消防手续要关店，就赶紧跟房东联系，让房东快帮他想办法解决消防通道的问题。

可是房东是个公司，不巧这个时候人事变动，公司大换血，根本没人有心情管这事儿。

消防不过关，还有什么好说的，消防队一纸文书要求老陈停业整顿，什么时候整顿好了什么时候再开业吧。

老陈的房租都交了，不能开业就天天赔房租，而且店里的工人也是问题。

都让走了吧，万一哪天开张了招不到人。不让走吧，这养活一天就是一天的工资，没有进账天天光出，任谁也撑不了太久。

那段日子里老陈可谓是心力憔悴，一夜白头，可是他愁他的，房东这边提前收了6个月的房租，房东可不着急。

02

6个月之后该交下半年房租了，可是这消防通道还没解决，老陈想起来都生气，怎么可能愿意付下半年的房租？

房东可不管这些，你不付房租我就起诉你，于是一纸诉状把老陈告到了法院，要求老陈支付拖欠的租金。

老陈虽然是店面没开张，可是东西一直在房子里放着，一审的时候喊了一通冤枉，只说自己租了房子不能用凭什么付房租？却也没有其它更多的抗辩理由。

法院说，老陈没搬离，当然要付房租，所以就判决老陈败诉，解除了租赁合同，要求老陈限期搬离，并且按照合同约定支付拖欠的房租。

老陈来的时候一肚子冤枉，说无论如何想不通，我租个房子就是为了做生意的，这消防通道也不是我二次装修的问题，明明就是房东的责任，生意没法开张，还要付房租，哪有这样的道理？

都是这样，房东都坐收渔利了，什么不用管，房子你能用不能用的，我都照收房租。

我看了看这个一审判决，发现了一个问题，房东出租房屋当然要能够达到合同中约定出租目的。

就是我租了个居民楼你得保证能住，我租了个商铺得保证能做生意，这个在法律上叫做房东应当承担的“适租义务”。

可是这个案子虽然房子已经不适租了，但是老陈总觉得这个地段好，一直让房东解决消防通道的问题，从来没有说不适租，我解除合同。如果解除了合同，那后面的租金当然就不用付了。

可是老陈没有解除合同，并且还一直占着这个房子没有搬，不说租金了吧，就算是房屋占用，也应该付占用费。

但是老陈租了房屋是用来经营的，自己无法经营，还要负担工人工资，而且他的品牌是加盟的，还要承担不菲的加盟费用，这些损失都是房屋不适租造成的。

所以他可以在一审中提起“反诉”，要求房东赔偿他的损失。

反诉的法律概念是指在一个已经开始的民事诉讼（诉讼法上称为本诉）程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反诉请求。

举个例子说明，就是A起诉B要求支付货款，而B呢在这个诉讼里自然就是被告，但是如果A的货物质量不合格，给B造成了其它损失，那么B就可以在同一个案子里以反诉原告的身份起诉B要求他赔偿自己的损失。

说得再通俗点，就是在这个案子的法律关系里，原告给被告也造成了损失，被告可以在同一个案子里起诉原告要求赔偿损失，这个时候反诉里，原来的原告变被告，被告变原告，这就能从被动变成主动。

但是反诉并不是说随时可以提出的，只有在一审法庭辩论终结前可以提出，也就是说一审开过庭的就不能再提起反诉了。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。

03

老陈的案子现在显然是过了提反诉的时间，那还有什么补救的办法呢？

因为反诉本来就是另外一个诉，所以如果没有提出反诉，那可以另外再起诉一个案子。

可是拿老陈的案子来说吧，另外再起诉一次显然是耽误了时间，也多耗费了精力，因为当然是一个案子里处理完了比较省事么。

而且两个案件有时间差，租赁合同的案件老陈一旦二审败诉，就进入了执行程序，可是他起诉房东的案件一时半会判不下来，也就是说即便他能赢，这里也有一个时间差。

他必须先把房租付给房东，等他的官司赢了，根据钱数再去申请执行，问房东把钱再要回来。

老陈的案子一审没有反诉，二审最后也没有赢，法官认为损失是另外一回事，也提醒了老陈说你可以另案再诉。

老陈又陷入了另外一个诉讼的纠缠之中……再次准备证据去立案，到现在都还没有结果。

04

我也处理过另外一个案子，就是前面提到的货款纠纷，B公司在A公司处定制了一批机械，因为是量身定制的。

所以很多参数都比较特殊，但是这个机械装上以后却无法使用，B公司多次联系A公司要求修理更换，但是A公司觉得你不给我钱想让我白干活么，这个事情就卡在这里了。

后来A公司就把B公司起诉到法院要求支付剩余货款。

B公司呢因为也有代理律师对诉讼程序比较熟悉，就以质量问题提起反诉，要求A公司赔偿由于机械质量不合格，导致他不能生产的损失。

最后法院查清了没付款是真的，机械不合格也是真的，两边当然就争取了一个坐下来谈的机会。

最后在法院的主持下，A公司重新调整机械参数，在45天内保证达到要求。

而B公司呢，在机械达到合同标准后的7天内付完剩余款项，否则的话多支付30%的货款作为赔偿。

正常的起诉就是我告你，你答辩不同意。你的答辩理由成立，法院就驳回我的诉讼请求，说我告的没道理；

你的答辩理由不成立，我就赢了。就是单边提出要求，只有你同意或者不同意的选择。

但是反诉就像是双方都提出了要求，这样就争取到了一个商量解决问题的机会，因为你有你的要求，我也有我的，彼此手里都有一点筹码就好解决了。

而且一个事情，如果是用了反诉，在一个案子里就解决了，彼此也都省了很多时间成本和情绪成本。

但是如果这个案子里没有反诉，就必须另案再诉，要打两个官司，耗费两份时间成本和情绪成本。

法理学理论里有这么一句话，法律思维就是“理由优于结论，程序优于实体”。

因为已经发生的事实，法官也没有办法完全重现它，所以只能根据合法的程序、查明的事实来做出判决。

所以程序在法律思维里非常重要，好的律师就是能够清晰地辨别法律关系。

并且永远树立“程序优于实体”的法律意识，善用法律程序，保证为自己的委托人争取最大的权益。

*作者：杨颖，律师，自2009年入行至今，每年办理很多各种类型的案件，积累了大量的经验。想要通过普法告诉大家，法律人也是有温度的。