物业真能取消？央媒13字回应了！据新规，至少有3笔收益归业主

1998年住房市场化以来，房地产发展如火如荼，随着住房机制的逐渐成熟，商品房预售制、公摊面积和物业管理模式逐步被引入进来，成为了现代化城市的最小单元管理模式。物业是一个基础性的服务行业，具有独立的经营权和盈利资格，这个行业在我国发展了20多年，自始至终都是“挨骂”的对象。

物业经常被人诟病，究竟是哪个环节出现了问题？那些欧美发达国家的物业管理是什么样子的呢？咱们一起来看看几个典型的物业经营管理模式：

1、在法国，物业和房地产开发商八竿子打不着。法国房地产开发商一旦建设成一个小区，小区选择物业的时候，开发商会按照“服务质量”和“物业口碑”作为优选条件。也就是说，在100个新建小区里，基本上99.99个小区的物业不会是开发商的物业。而且我们都知道“术业有专攻”，房产商兼职干物业，基本上都是冲着盈利、切蛋糕去的，并不是为了真正为业主服务。

小区一旦交付，那么小区的整体主人便是“业主”，物业属于典型的第三方服务型组织和人员，不具备任何小区主人的成分，所以物业要听从小区主人的号令、按照小区主人的指导行事，依据业主大会的决议执行小区服务工作。

2、在瑞士，物业突出的特点便是“为小区增值服务”，具体而言是指，物业是为了推动小区居住质量提升、助推物业房产质量提升努力的。他们会想尽办法提供小区基本的服务项，方便业主生活。例如很多小区存在公共游泳池，如果这个搁在我们这里，这种公共性质的游泳池，很可能交房3-5年之后便会荒废掉，然而在瑞士则不可能存在这种荒废的情况，物业会按规养护，业主们免费使用。所以说，在这里物业的服务品质是决定能否有市场空间的第一资格。

3、在德国，人们经常把物业称为业主的“小保姆”。这里采取的是责任人的服务方式，一个片区、一栋楼都有专门的一个人员，这名人员负责对接区域内的所有业主服务事宜，只要业主有问题，第一时间便会想到去找这个专门的人员。德国的物业不仅需要按照《物业合同》提供墙体粉刷、小区绿化、小区卫生等服务，还需要负责与业主生活有关的方方面面小事情，举个简单的例子，如果业主跟租户争吵了，物业并不会冷眼旁观，而是会第一时间上去劝阻。这一点在指闻君居住过的多数小区是不可能的，物业见到业主们发生争执，看热闹还来不及呢。

咱们再回到文首的话题，“在中国，为啥物业经常被嫌弃，甚至取消物业的呼声越来越高。”这背后究竟是哪个环节点出现了偏差？对比下法国、瑞士、德国等欧美国家的小区物业，其实不难发现问题，关键体现在“服务质量”方面。如果小区物业真的能够按照标注、提供超预期的“业主服务”，为“小区房产增值”，那么再难缠的业主早晚也会被感动，也会欣然接受小区物业的。而实际情况并不是这样，超过80%以上的物业把“服务”二字抛诸脑后，把“利润”二字作为物业公司经营的唯一目标，最终适得其反。为啥会产生这种尴尬的局面？背后有3个因素：

1、开发商遗留物业。经常会出现业主也物业闹不开心的情况。住建部房产市场监管司原处长陈伟说，这些问题主要（70%以上）都来自于开发商，开发商在引入物业的时候，虽然也进行了公开招标，但是基本上每一家开发商都会成立属于自己的物业公司，开发商也不愿意放弃小区物业费这块大蛋糕，所以所谓的小区物业公开选聘，但本质上早已内定。

小区交房时，物业作为业主的保姆，应该验收房企交付的房屋质量，然后业主从物业手中进行“二次验收”接收房子。但现在物业偏偏站在了开发商的立场，把所有的验房环节省略了，进行了一次性验收。这样一来房产的质量问题、小区管理等问题就应运而生了。由于物业与开发商一道把房子交付给业主，所以原本开发商的所有矛盾点，最终都变成了业主和物业的纠葛。

根据中国房地产报的数据显示，2019年我国一共有217万余家物业管理企业，续存的企业达到177万家，2013年至2019年物业企业的数量逐年攀升，2019年新注册数量创新高，去年达到39.47万家，同比增加15.9%。

物业公司数量迅速增加，其中超过90%以上都是开发商自建物业。有房产专家调研发现，我国现在的所有存在物业的小区中，超过90%以上的没有换过物业，这些小区都是开发商遗留下来的物业公司。当利润替代服务的时候，隐藏的矛盾点也就不断爆发出来了。

2、业委会成立难。人民网在《成立业委会，咋那么难？》一文中就直言不讳地说道，成立业委会确实路途很远。业委会是“业主委员会”的简称，根据《民法典》第二百七十七条规定，业主们可以设立业主大会、选举业委会。这是小区业主们的法定代表，只有这个组织出现之后，业主们方可从法律角度与物业有平衡的对话权。

那么，业委会成立究竟路途有多麻烦？我们说几个组织体相信就明白了，业委会需要经过业主、开发商、物业公司、社区等超过4个组织的相互配合方可进行。就拿“物业管理区域规划图”这件事儿来说，这是小区建设的时候，开发商制作和审批的，业主们想要成立业委会，前提材料中这个图是必备之一，那么在物业是“开发商的人”背景下，开发商会主动配合把这份材料交给业主？估计不易。这还只是路慢慢上的冰山一角。

在小区里，简单来说就两种人：业主、物业。单个业主并非小区主人，只有业委会才算是主人，个体业主也没有资格和物业进行法律层面的对话。公开数据显示，现在的小区中，超过80%以上没有业委会，甚至很多小区根本不知道如何置办这个机构。这就给了物业可乘之机，久而久之话语权就凌驾于业主至上了。

3、机制约束不够。马克思在资本论中曾这样形容“资本”，如果一个行业的利润达到10%，资本就会迅速进入，如果这个行业利润达到50%，那么资本就敢于践踏法律，如果利润达到100%，那么资本就敢于冒着绞首的风险（大致的意思，非原文）。把这句话放在物业行业，也具有一定的道理。中国房地产发展才20多年，物业引入和发展才10多年，从行业发展阶段来看，物业仍然算是一个新兴行业，所以不可避免地存在诸多机制不健全、约束力度不够的情况，这就导致物业公司们整体性“出圈”行动。

那么，期待已久的物业真能取消？央媒13字回应了！央媒新华社在转载2020年第七期半月谈《物业不应是城市“H药桶”》文章，借用这篇文章，表达出了自己对物业的基本看法和态度。用10个字透露观点：物业仍有其存在的价值和必要。认为，现阶段，虽然物业比较乱，但是在没有找到更合理的小区服务模式之前，现在的物业应该继续保留和存在。

对于如何解决“该不该取消物业”的事情，新华社给出了建议，其核心点还在于制度和规则的问题，首先应该建立物业的相应规则、制度，然后付诸实施，把物业的行为全部圈定在“笼子里”，这样就皆大欢喜了。实际情况来看，这也确实是比较妥当的解决方案。

所以，长远来看，物业是不可能取消的，也是无法取消的。基于这个角度而言，业主们可以依据《物权法》和《物业条例》来维护自己的利益。据新规，至少有3笔收益归业主，而这些收益，一直以来都被物业公司拿走了。在《民法典》第二百八十二条有约定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是说“业主至少获得3笔收益”：

第一笔：广告收益。有心人会发现一个奇怪的现象，在不少小区，物业费只有5毛钱/平米，而且这么多年以来，物业费从未变过，物业公司也不提出撤出小区，天天喊着亏本经营、亏本服务，为啥他们还不走？因为他们非物业费收益很高，一个小区如果物业费收益为200万元，那么广告收益可能达到400万元。而根据《物权法》等约束条款，小区专有和共有产权产生的收益，归全体业主所有。

第二笔：公摊停车场收益。不少小区，存在很多公摊区域停车场，这些停车位被开发商以20年租期一次性4万元-7万元不等的价格销售出去。而实际上，这些建设在公共区域的非产权车位，收益属于业主的。

第三笔：快递柜等收益。这是近些年新出现的一个收益点，小区建设快递柜，快递公司第一时间与物业联系入驻事宜，每年支付物业5000元-1000元不等的场站费。但实际上这是不符合流程的，本质上而言，快递公司应该与业委会达成合作，然后这笔钱交给业委会。

以上这3笔钱，你见到过吗？