下半年，房子真能等来“降价潮”吗？3个信号释放了答案

撰文/楼市指闻

现在的房地产市场，出现了罕见的“非季节性”情况。

根据招商证券发布的一份《楼市、车市“两弱”》报告数据显示，在6月中上旬，30个大中城市的商品房日均销售面积为54.4万平方米，环比5月份下滑2.6%。这可不是一个好现象，因为我们都知道6月是上半年的最后一个月，同时也是第二季度的收官之月。按理来讲，在这个特殊的月份里，开发商为了完成目标会选择冲量，带动楼市成交量出现上扬。

然而事实来看，二季度末的房产销售不仅没有上扬，反而出现回调的趋势。从城市档次来看，一线城市、二线城市和三线城市销售面积环比分别增长29.3%、下降2.6%和下降20.5%。同比表现也不太理想，一二三线城市分别增长20.6%、增长9.3%、下降23.2%。三线城市同环比后退，成为了整个市场销售提升的掣肘。所以，报告认为，当月销售回落，是一种非常不正常的现象。

究竟是什么原因导致楼市出现“反常”现象？总结起来有3个方面的因素，这也可能是7-12月份房产“降价潮”的依据：①资金问题，楼市被大范围撤资；②买房动力问题，市场上刚需不足、供给过剩信号明显；③调控亦步亦趋，不仅没有放松，反而持续强化。

先说资金方面。在房地产发展的任何时期（就算是非房地产行业，也是如此），资金的注入量始终是决定发展速度和规模的决定性因素，自从98年住房改制以来，商品房市场的房价就一路高歌猛进至今，从名不见经传的2000元均价一路飙涨到1万元大关，涨幅超过400%。在高房价的背后，始终离不开强大资金的注入，这一点黄奇帆所言极是，黄奇帆说，限制房价很简单，只要禁止房企背着银行买地皮就可以了，足可见，资金才是楼市发展的“七寸”。

而从2020年下半年开始，央行、银保监会屡屡出台举措，限制资金过度注入楼市，先是“三条红线”，要求房企们降低负债率，把三条红线降低为三条绿线，据悉超过80%的房企的资债比例都为红线，绿线的很少。2021年以来，再次升级加码，分档次限制了各类银行向房产融资的天花板比例。

再说买房动力。经济学家任泽平在《中国住房过剩还是不足》一文中指出，城镇存量房产超过3.11亿套，城市户均房产保有量达到1.1套。足以表明住房过剩了。而且还有专家根据用电量、开灯数量、用水量等测算出，现在的房子不仅过剩而且大量的住房闲置，西南财大研究指出，住房空置率超过22%，空置房达到6500万套，2020年预计超过1亿套。家家户户都有了房产，真正的刚需从何而来？这是一个悖论，在房价不涨不跌的年份里，炒房客们悄然消失。

最后说调控，购房市场这只无形的大手始终在起到调节作用。2019年调节400次，2020年超过600次，2021年一季度达到120次，二季度结束预计达到300次左右。特别是从4月份之后，各大城市房贷利率随即上涨，二套房停贷情况频频出现，给了房产买卖活动一记重拳。很多人想买房，但是随着利率的上浮，买房成本提高导致不得不暂时搁置买房计划的时候了。

所以，在3个因素左右下，房地产必然蹦跶不起来。下半年，房子真能等来“降价潮”吗？以上3个信号释放了答案。对于房企而言，格外重要的一点是在红线变成绿线的过程中，还牵连着“高额债务”偿还的时间差问题，根据克尔瑞数据显示，在已经过去的2021年上半年，房企们有1.2万亿债到期，在已经开始的7月份，是另一个单月偿债高峰期，金额达到1400亿元，更重要的一点是，为了把红线调整为绿线，房企们不可能继续大额融资，只能采取“销售回款”的方式周转，奈何市场的买房人已经不买账了。当此背景，或许唯有“降价一条路”可走。下半年如何选房？懂行人给买房建议！

1、买房掐准时间点。在2021年上半年，楼市一波热潮之后，相信很多人已经失去了等待的耐性，跃跃欲试准备进入房地产市场。但笔者建议，真正有打算购房的人不妨再等等。下半年或真能迎来降价潮，特别是8月份-11月份，这是每一年例行的房产销售月，或许能捡到好房子。

2、优质房产不多了。独立经济学家马光远多次提出，将来的5年时间内，城市房产会出现分化发展，20%的城市、20%的房企、20%的楼盘依然向前。然而多数的80%城市、80%房企、80%楼盘或倒退。炒房不是没有空间，而是不具备普适性。优质房产一般存在于大都市圈、核心区域、重点城市。

3、居住第一，投资第二。正如前文所说，房地产已经失去了继续推向天空的根基，只有个别房产会继续昂首挺胸，多数房产会掉头朝下。这也就意味着买房逻辑和出发点应该转变，并不是随便买套房子就有赚头。