2021年不买房，10年后躺笑还是懊悔？独立经济学家马光远近乎明示

公开数据显示，到2020年底，我国的平均房价达到9980元/平米，比起1999年的2000元/平米均价，足足上涨了400%之多。可以说，在过去的20多年里，任何资产的价值增长速度都比不过房地产，房地产也一度成为国民经济的支柱型产业，民众喜欢、国家热爱。

随着房价的不断高涨，一个很有意思的情况出现了，尽管现如今人们都知道房价虚高、楼市存在巨大泡沫，多数年轻人表示房价已经远远超出了自己的承受能力。但实际上，这种“虚高的房价”并没有丝毫阻挡住年轻人买房的热情。根据汇丰银行的数据，现阶段80后和90后年轻人的住房购买拥有率达到了70%以上，远远超过全球平均40%住房拥有率水平，而且在剩下的30%人当中，要么是正打算买房、要么是已经有购房计划（都走在买房的大道上），没买房的人基本都是经济条件不允许、资金不充裕。但是买房意愿度却非常之高。

根据网络大数据显示，国人们对购买房产这件事儿热情度最高年龄段为25-35岁，比例一度达到38%，而且首套房居多。紧随其后的是35-45岁这个年龄段的人，占比达到32%，这个时期基本都是改善型购房需求居多。而且人们经常发现，年轻人买房基本没有全款实现的，按揭贷款成为了第一选择，央行货币委员、经济体制改革委员樊纲曾这样形容：现在的年轻人买房，如果能用六个钱包凑够首付款的话，应该尽早。在2021年5月份另外一次论坛中，樊纲做出了新的解释，他说“自己当年的6个钱包说法，并不是鼓励大家啃老，而是陈述一个事实，房价过高，以至于没有6个钱包是买不起房子的。”可以看出，在专家们的眼中，同样认为房价过高了。

那么一个很有意思的事情就来了：既然房价这么贵，为啥人们一定要追着跑，而且不买到房子誓不罢休呢？普林斯顿大学的一位教授给出了自己的答案，教授凯文这样形容：在过去的30-40年时间里，中国改革开放之后取得了巨大的成就、获得了飞速的发展，经济腾飞的同时，GDP跃居世界前列。但是经济的发展，导致思想观念来不及跟上时代的步伐，以至于各项观点出现了偏颇，这在买房上体现得尤为明显。

在传统观念里，安土重迁是多年以来的思维惯性，中国人有着强烈的“守土”情节，房子和土地将他们的生活紧密地捆绑在一起，有房才有家深入人心，男性同胞要结婚，首先应该有套房子；女性同胞要嫁人，首先要求对方要置办房产。而且在40年时间里，人们的口袋越来越鼓了，钱多了该怎么花销？成为了一个大事情，随着第一个吃螃蟹的人出现，紧随其后一大波人跟着冲进了房地产市场，由此拉动了全民炒房的热潮。

在炒房的因素下，商品房除了居住属性之外，还被过度赋予了“金融资产”的属性，相信每个人的身边，都游荡着不少“房产暴发户”，他们要么是思维敏捷、嗅觉灵敏的炒房客，要么是撞大运、家里老房被拆迁的拆迁户。

根据每日经济新闻的报道，在深圳周边的村庄拆迁中，有一个村庄出现了上千个千万富翁家庭，还有上百个亿万富翁。他们原本户籍农村、家里没有多少资产、财务寥寥无几。但是由于地理位置优越，有幸被拆迁了，从怀揣一栋老房子到家庭财富千万，一夜致富之后，他们四处炒房、买车、买股票。20多年里，这种案例数不胜数。

话题回到2021年，今年不买房，10年后身价上涨还是缩水？这个问题始终困扰着不少跃跃欲试的刚需购房者，他们一方面期待买房，因为根据经验房地产依然有较大的上涨空间，届时身价也能涨一波。不过也有担忧的地方，随着住房市场变数越来越多，特别是在城镇存量房产数量过大、住房空置量居高不下的背景下，整个市场出现了购房者稀少而房产供给量大的罕见状态，那么房价有没有可能下跌？如果房价要跌，那当下买房自然不划算。今年不买房，10年后身价上涨还是缩水？独立经济学家马光远近乎明示。

经济学家马光远在近期发布的《马光远：下一个五年，房地产不会崩盘，这些城市房价可能翻番》视频专栏中着重提到了房地产问题，他认为在接下来的5年里，中国城镇化将进入到分化发展阶段，大都市圈会进行深度融合发展，大都市和小城镇会融合互动。在这种情况下，房地产的辉煌时期并不会彻底结束，马老师认为都市圈和很多大城市的房价会进一步上涨。在这一期专栏中，透露出了至少2个新观点：

1、大城市的房价依然会上涨，这是未来几年的大概率事件。根据少数原则，随着房产分化，20%的城市房价会上涨，20%的房地产企业会有赚头、20%的楼盘会有希望。但是另外的80%城市、80%房企、80%楼盘活得可能并不会那么荣耀。笔者认为，在存量房产饱和度提高的背景下，买房“优质选择性”或更加突出，炒房年代里，只有能买到房子就可以，房子好坏无所谓，但是在“存量年代里”，只有优质房产才有出路。所以才有了20%房企、20%城市、20%楼盘的说法。

2、非大城市（也就是中小三四线城市）的房价尘埃未定，或滞、或跌。这一点社科院在《中国住房报告2020》就做出了探讨，社科院认为，三四线城市房价没有上涨根基支撑，特别是在失去了棚改政策之后，或进入衰退区间。

那么，按照马光远的观点，现在买房，10年后还有赚头吗？多数不会了，因为普通人买房行为基本都属于80%行列，能选到20%的城市、20%的房企、20%的楼盘概率很低，所以不要对购房增值抱有多大希望。这一点任正非的观点一致，任正非也曾多次炮轰高房价，认为房价带动地价上涨，以至于提高了企业生产要素成本，言外之意是房价应该回调下跌才是正确的路径。

所以，接下来几年时间里，该不该买房呢？或许答案清晰了：可以买，但是要坚持“20%的优选”。