户均1.5套房，还在赶工“造房子”！房价涨还是跌？曹德旺说了

5月份，楼市销售进一步提高。

根据克而瑞数据显示，2021年1~5月百强房企销售门槛呈现出不断提升的态势，前10强房企操盘金额门槛达到1080.5亿元，同比提升58.7%；TOP30房企的同比提升较TOP20房企更高，为56.1%。

销量门槛增长，往往暗含着另外2层意思，那就是需求增多和价格下滑。很容易解释，4月楼市调控才告一段落，住房市场终于回归了昔日的平静，不少开发商一方面受到金融贷款增幅收缩的影响；另一方面还受到市场信心下滑的影响，不得不采取降价促销的方式，最终带来了销售小幅增长。

在房地产一片喜气洋洋的背后，楼市隐藏着大量的水分。

房地产去水分、去泡沫，很多人认为这句话已经过时了，不少专家指出，房地产没有水分、没有泡沫，高房价是经济快速发展形态下，人们生活水平提高的真实反映。人们的收入水平提高，那么购买力自然增强，而供给在一定周期内是相对稳定的，所以就导致价格上涨，房价上涨实属必然。

而楼市指闻认为，房地产一直存在水分，并且水分很大，房地产现阶段已经不是供小于求，而是供大于求。从房产饱和度就可以看出来，央行报告显示，当前我国城镇家庭户均有房量达到1.5套（也就是平均每个家庭有1.5套房子），超过96%的家庭购买了1套房，超过40%的家庭购买2套房，超过10%的家庭购买3套房。

可以看出，几乎家家户户都有房子居住，那么谁还去买房子呢？只有不足10%的新增刚需人群。而这不足10%的购买群体，是难以支撑起高房价和带动房价上涨的。这一点与近些年的市场变化截然相反，市场上需求不足，但是房价连番上涨。

为啥？根源还是在于炒房的水分存在。虽然说户均房产达到1.5套，但这仅仅是平均数据，在平均数据的背后，是房产分配的不平衡。有的家庭超过100套房子，有的家庭依然没有1套房子。

举个例子，一座城市有1000万户家庭，在这些家庭中，有250万户家庭买了3-4套房子，还有100万户家庭买了1-2套房子。按照总数计算，这个城市家庭总有房量超过1200万套，也就是户均1.2套。但实际上还有接近650万户家庭是没有房子的。

为何会出现这种结局？最主要原因还是在于炒房。我国的房地产经过20年发展，炒房深入人心，“有钱就买房”这是很多人心中最佳的理财渠道，所以有钱的人买了不止一套房，有的家庭甚至持有200-300套房子，很多人工作了20年还没买得起一套房。

户均1.5套房，还在赶工“造房子”！ 闲置超过1亿套。

央行在报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》给出数据，城镇住房户均1.5套，城镇96%家庭有房，户均资产达到317.9万。所以说从来不缺房子住。但是各大城市依然在加速造房子。2020年全年房地产开发投资达到141443亿元，比上年增长7.0%。商品房销售176086万平方米，增长2.6%。

可以看出，房地产开发投资和销售都是稳步增长的，2020年虽然开年之后楼市遭遇黑天鹅，但是从4月份开始房企们纷纷加码销售、地王频出、土拍市场再度高涨，建房的脚步从来不停歇。

我国建造了多少房子？据不完全统计，从1998年至2016年，新建商品房面积9,797,340,000平方米，粗略计算有9,797万套房子，如果把2017年至2019年计算进来，数量远远超过这个。小产权房和宅基地房子数量是商品房的3-5倍左右，有的城市小产权房数量占到市场60%以上比重。

房子过剩，这是事实情况，经济学家任泽平给出数据，城镇商品房库存3.11亿套，商品房过剩了。如果再考虑到农村非商品房住宅数量，那14亿人应该是足够了。根据西南财大对空置房的研究数据，我国空置率普遍在22%左右，一线城市稍低，三四线城市高达30%以上。空置房或超过1亿套，也就是说，1亿套房产资源浪费闲置了。

房价涨还是跌？曹德旺这样说了。

对于未来房价走向问题，很多人喜欢从前辈们一言一行中做出判断，毕竟作为个体买房人，对市场的预判能力有限，而作为企业家和实干家，他们的市场嗅觉往往更加灵敏。例如李嘉诚从2013年开始宣称要退出内地楼市，接下来的6年时间里，每年都会见到甩卖内地房地产项目的身影；王健林从2017年开始宣布“退出房地产，转向文化旅游”，不管是王健林还是李嘉诚，都被认为是房地产的方向标，炒房者们不淡定了，房价下跌声音很多。

曹德旺的生意从未涉及房地产，却对房地产评判不断，他多次直言不讳地说道，房价未来会下跌。房地产是泡沫产业，实体企业和科技才是实体经济，科技强国、工业强国的大背景下，不能把钱都花在房地产上。

曹德旺认为，说到最后，房地产只是一堆钢筋水泥。

未来房价还要上涨？曹先生给出了否定的答案，你认为曹德旺这种说法有道理吗？