楼市出现3大信号，“下跌”或成为主流趋势？开发商们几乎明示

近期，房地产市场充斥着“房价下跌”的声音。

房价是真的下跌了还是假的跌了？还需要从决定房价涨落的3个根本诱因说起：

• ①棚改政策；
• ②供需关系；
• ③货币政策。

首先，在棚改方面，城市大拆迁已经宣告结束。2020年底，基本完成了拆迁的总体工作任务，住建部黄艳就直言“今后的城市发展中，要避免大拆大建、一拆了之的发展模式”，旧改取代棚改，成为了城市老房子的主要解决办法。这种新的改变，意味着今后购房需求大幅减少。

棚改5-8年时间里，总体覆盖面达到了7.9%，也就是说在你身边所认识的100个人当中，就有7.9个人是拆迁户或者拆二代，他们手握大量的房产，或者手握大量的拆迁补偿金，对买房已经没有了任何需求。而且社科院发布的《中国住房报告2020》也曾阐述，三四线城市在失去了棚改政策兜底之后，或进入到衰退区间。而我们都知道，上轮楼市上涨，起源便是三四线城市棚改，托底政策没了，价格如何涨得动。

其次，在住房供需方面，城市已经基本摆脱了20年前“住房供给不足”的情况，住房过剩或成为主要现状。有专家做出了一项分析，我国所有的房子加起来，已经够30多亿人居住了（其中商品房可容纳10亿人居住，城市户均房产保有量到1.5套，小产权房数量更多，或可容纳20亿人居住，在深圳这样的大城市里，小产权房占比达到60%以上）。

特别是随着《集体用地审批权的下放》规定出现，今后城市建设用地或进一步增加。随着“审批权”下放，增加了地方城市的用地自主性，在住房短缺、住房用地不足的情况下，可能会划拨更多的集体用地挪到建设用地方面上去。所以，当前住房过剩，未来或许过剩的更为明显。

最后，在金融政策方面，楼市已经被“断奶”了。2020年8月底，央行首提“三红线”要求，在限定的日期内，房企们需要把“三红线”未达标的指标转换到标准以内，如果不能满足的话，融资将受到严格的增幅限制。而房地产机构分析指出，现阶段超过80%的房企不能满足标准。与此同时，在2021年初，央行再次提出了“设置房地产贷款双上线”的要求。

万科郁亮对此这样评述，三红线把所有的房企拿到了同一个起跑线上，这次的改变不亚于土地招拍挂的改革力度，失去了高负债的融资红利期之后，只能依靠管理创造红利。在2021年中董事局大会上，郁亮同样指出“现在现金比啥都重要”。

楼市出现了上述3大信号，“下跌”或成为主流趋势？开发商们几乎明示：一系列降价信号正在袭来。

根据《中国经济周刊》的报道，近期很多龙头房企的对外销售价格同比2020年有了明显降低的趋势，5-6月份，保利、万科、融创、恒大、碧桂园5家企业销售价格比2020年底和2021年初有较大幅度下滑的态势，分别降低了5202元/平米、2890元/平米、1897元/平米、696元/平米，以及280元/平米。

上述的几个房企，可都是响当当的位居榜首的大型房地产企业，他们的一举一动代表着楼市的前进方向，就连这些房企们也调低了销售价格，这足以说明，10万家中小房企同样也躲不开“调低价格”的结局。

调低房产销售价格，真给董明珠说中了？董小姐曾多次提及过房地产，他说，格力不会丢掉主业、也不会去做“不务正业”的事情，不会去从事房地产行业。她的字里行间，吐露出了“房地产就相当于不务正业”的意思。确实如此，在现阶段我国10万家房企中，有80%以上至“半路出家的和尚”，他们一开始的主营业务并不是房地产，而是在完成了资本原始积累之后，看到房地产高利润，转身从事房地产的。董明珠还认为，房价太高，以至于让一个年薪15万元的员工一旦买了房子啥也没剩下，所以应该下调房价，现在看来，她的说法或许成真了。

当然了，有人认为楼市应该“下调”，这样才会给无房人和刚需更多的上车机会，住建部原副部长仇保兴就曾直言，现阶段的房地产行业，确实出现了一些泡沫化的情况，所以应该采用房产税、空置税、物业税等一系列手段，有序烫平楼市泡沫。除了硬着陆之外，软着陆才是更好的选择。

同时，也有人认为房价应该上涨，例如经济学家张五常就多次提出“房价越高越好，房价越高代表着百姓的财富越多”，因为我们都知道，在城镇家庭资产中，房子占到了家庭资产70%以上比重，只要房价在上涨，那么房产财富价值就会出现递增，所以张五常才说“房价高了好”。与此同时，中国房改之父孟晓苏也提醒买房人，现阶段根本看不到下滑的因素出现，房价上浮依然是大概率事件（所以买房还是应该趁早）。不管是张五常 还是孟晓苏，都异口同声地认为“房价该涨”。

虽然楼市3大信号下，下跌或成为主流。但是各路房产专家却一如既往“看涨”，楼市未来究竟走向何方？央媒8字回应。

经济日报在《别让高房价吓跑了大城市的年轻人》文中就直言不讳地阐明了自己的观点，央媒认为城市的发展依靠的是年轻人、更加依靠的是创新能力，但是现在很多城市的房价明显偏高了，以至于人们长期买不起房，最终选择了离开，人口外流（特别是年轻人外流）的情况下，谁来创新、谁来为城市发展做贡献。所以说，面对高房价，需要进行调整，该下调的就应该下调，8个字回应：房价偏高，亟需解决。

从官媒的“支持下滑”的态度来看，今后的调控大概率不会有多少放松的情况出现，反而会呈现逐渐增强的态势。2018年调控达到400次，2019年直接提高至620次，平均每天就有2个政策出台，2020年也在600次左右。虽然在疫情的影响下，房地产发展一度受损，但调控的力度依然没有松懈，2021年上半年达到234次。

在楼市“不确定”因素增多的情况下，该如何买房？提前打算。