下半年，楼市或迎“甩卖潮”？准备买房的家庭，不妨看看3个忠告

7月，楼市或迎“甩卖潮”，且看以下2个因素：

第一个因素：楼市“断奶”了，房地产失去了赖以生存的资金源。

很多人说，房地产发展的“奶水”是土地，因为房子始终是建设在土地基础之上的，如果没有了土地，那么房地产就难以开发建设；也有人说房地产的“奶水”是购房者，买房人才是房地产开发商们的衣食父母，少了买房人的支持，房地产举步维艰。但在指闻君看来，房地产的奶水其实是金融贷款。我国的房地产早已形成了高周转、高负债的发展模式，其核心的根本是源源不断的金融资本注入。一家开发商手上只有5000万元，却能操作3-5亿元的楼盘，这背后是资金的高杠杆起作用。

然而从2020年至2021年，随着“三红线”和“双上线”的融资政策到来，未来房地产可流入的资金将被牢牢锁定。三红线让不符合标准的房企接下来的融资增幅受限，而超过80%的房企都不满足三红线标准；“双上线”给各类银行设置了向房地产企业和买房者个人贷款的上线比例，所以近期经常听说“买房贷款审批周期拉长、甚至银行拒贷”的情况发生，不是银行不愿意贷款，而是在“双上线”的要求下，银行没有过多的“余粮”来发放。

第二个因素：二手房挂牌数量再创新高，说明房子确实不好卖了。

楼市表现平淡，不仅体现在新房销售方面，更体现在二手房交易方面，我们都知道，在商品房买卖市场中，二手房的成交量占到了整体市场60%的比重，可以说二手房才是楼市的晴雨表，2021年以来，二手房交易萎缩，有的房地产中介3个月没有成交一套房子，这种情况在5年前是几乎见不到的。数据显示，近期以来，深圳二手房成交量降低到3000套以内，同比下滑70%以上，宁波的二手房也减少了37%，成都的三个区域，二手房成交量同样有较大幅度的下滑，分别减少了31%、29%、26%。

总结一下：一方面楼市赖以生存的巨量资金源出现了问题，央行和住建部不允许继续拥有巨量资金注入了。另一方面商品房市场的房屋交易数据出现了较大幅度的下滑。这就相当于给开发商摆出了一个“残局”：一方面卒子已经过河，而且直逼总部大本营；另一方面对方还有至少一个“车”可以自由调配，然而在开发商的这一方面，只剩下了“2个侍卫和2个象”可以调用。已经没有了主动出击的可能性，唯有巧妙使用残存的“侍卫和象”来获得生存空间。

面对此种窘境，如果你是房地产开发商你会怎么办？

估计只有一个解决方案：降价促销，甩卖房产，以价换量，获得利润空间。所以，从这个层面而言，下半年，楼市或真的能迎“甩卖潮”。准备买房的家庭，建议不妨先看看3个忠告。

1、买新房，不买二手房。很简单的道理，在房地产市场，经过20多年的发展，二手房被炒作的成分很大，现在的住房市场中，超过50%的二手房的都是炒房遗留下来的产物。价格虚高，而且房东怎么谈也不降价，让买房人无奈。与此同时，二手房买卖中还存在很多隐性成本，例如房地产中介费，这是一笔不小的费用，根据城市的不同，房产中介费也不尽一致，大城市的中介费在3%-4%左右，二三线城市的中介费可能在1.5%-3%左右。一套200万元的房子，中介费就可能达到了3万元-6万元，徒增购房成本。

2、尽量避开期房和精装房。道理很简单，三红线和双高线的要求下，房地产企业们的利润正在收缩，而且如果房企们为了回款降低销售价格，那么他们的利润会被压缩得更低，10年前10%的净利润，现在只有不到2%，在低利润的运作模式下，房企们可能采取降低配置、降低装修标准的手段来控制成本支出。故而，在每一次的房价下行期，总能遇到烂尾房、精装的“坑房”。

举个例子：朋友小红在2018年购买了一套房子，当时正值房价高峰时期，所以没人能预料到房地产会走下坡路，缴纳了30万元首付款、办理完毕按揭贷款后，开始了漫长等待期，本来根据《商品房买卖合同》约定在2020年5月31日之前就要交房的，但是到2021年7月份也没有交房的信息，终于被证实，在2019年底，这一家开发商就已经因为资金不畅，破产跑路了，购买这个楼盘的人依然偿还着每个月的房贷债务，房子烂尾不知何时才有解决方案。

3、尽量选择大城市购房。经学家马光远在2020年的一次央视财经论坛中，提醒普通购房者，手中的钱不要全部拿去炒房了，炒房将成为越来越专业的事情，马光远同时认为，普通人手握现金才是硬道理，一方面可以应对家庭各项突发情况和风险，另一方面对于普通人的投资理财渠道很少，在不懂的情况下，不要盲目进行。

虽然说房地产平稳前进，炒房已经没有了出路，但是房子依然可以买，要坚持“大城市购房”的原则。2020年第七次人口普查数据显示，我国的总人口为14亿人，城镇化率为63%，60岁以上的老年人口数量达到2.6亿人，占比提升至18%，与此同时新生儿出身逐渐年少，2020年只有1200万人。

少子化情况下，人口年龄结构呈现出倒三角的形状，距离欧洲、北美、日本等发达国家的城市化率，我们还有13年的时间要走，所以会有更多人向着大城市聚集，进而为这些城市带来源源不断的购房人，大城市的房子具有保值增值潜力。

相反地，在三四线城市和收缩型城市（人口外流型城市）由于产业结构单一、经济发展动能微弱，楼市需求不旺的情况下，房地产或步入衰退区间。

楼市一系列新变化，买房逻辑也跟着变了，下半年买房的人，建议先看看以上3个忠告。