二手房或迎“阴跌潮”？内行：3类房子或提前贬值，应早些了解

未来10年房价还涨吗？如果把这个问题搁在20年前来问，得到的答案只有一个：房价会上涨，而且是大涨，有买房打算的人要趁早入手，买房越早升值的潜力就越大。然而把这个问题搁在2021年7月份再来问一遍，多数人估计是一脸茫然，不知道接下来房价走势，更不清楚什么时候才是买房时机。

能否出手买房，关键的一个因素是“接下来房价涨还是降”，如果房价要涨，那应该赶在上涨之前买房；如果房价可能下滑，那应该在下滑之后的低谷期购房。所以，探讨房价涨跌，始终是房地产无法避开的一个大课题。2021年7月之后的下半年，乃至接下来的5-10年期间，楼市究竟是上浮还是下沉？内行人说出2点原因，二手房或迎“阴跌潮”：

第一、调控态度。2013年至2017年，这是房地产的黄金年份，不管是一线城市还是二三线城市，乃至四五线城市，房价都呈现出一片火热的上涨态势。在指闻君所在的老家县城里，2013年的时候房价才2000元/平米，随着大拆大建时代的到来，这里的新楼盘价格一天一个样，到了2016年的时候，这个四线的县城房价已经涨到了8000元/平米，涨幅达到300%。

像这样高涨的县城遍地都是，随处可见。然而从2016年10月份开始，房住不炒正式袭来，2019年调控达到600多次，2020年与之几乎相当，调控不断加码，各个城市的房价也被牢牢摁住。根据住建部一直以来的定调，长期时间内，调控并不会放开，所以不要抱有太大奢望。

第二、房价信心。房地产是一个“信心引导”的行业，这一点想必都知道，在买房逻辑中，经常会听说“买涨不买跌”的基本观点，在房价上涨期，市场上的买房信心就很足，在房价下跌期，市场上的买房信心就不足。2017年之后，房价失去了快速上涨的可能性，市场上的买房预期也开始有了较大的转变。

根据前几日央行发布的2021年第二季度储户调查报告显示，在第二季度，居民认为房价下跌的比例为10.0%，认为接下来房价上涨的只有25.5%，认为保持不变的达到52.3%。很多人说看涨的人依然很多呀。但是咱们对比下3年前就知道了，在几年之前，认为房价上涨的比例高达30%以上，所以现在市场上的房价信心已经降低不少了。

总结一下：一方面楼市调控紧紧摁住了房价上涨的可能性，另一方面房价信心不足，所以可能真如内行人说的那样，房子迎来下跌。在商品房买卖市场，二手房将很可能成为降价的急先锋，因为二手房占到市场60%的成交比重，按照经验，房产涨价会先从新房开始，房产跌价会先从二手房酝酿。现阶段看来，多个城市的二手房开始出现“过冷”的局面。

二手房成交量开始萎缩，近期以来，深圳5月份二手房成交降破3000套，同比下滑达到70%以上，宁波的5月份二手房成交也减少37%，成都的三个房地产热点区域，二手房环比下降达到31%、29%、26%。

除了以上这几个典型的城市之外，其他的很多城市二手房挂牌数量开始快速增多，但是成交量却在快速减少。足以说明，现在二手房交易变得越来越难了。面对这种局面，如果你手中有3-5套房子，你也打算卖掉，会如何抉择？在多数人的眼中，估计都会采用降价的方式来用比别人更低的价格获得客流和提升成交率。所以，近期出售房子的人发现，中介们都在劝导“你适当降低一点价格，就可能成交。”

二手房或迎“阴跌潮”？内行：3类房子或提前贬值、将来无人接盘，应该早些了解。

1、老破大房子，特别是城中村。这类房子有3个特点：①房龄很高，也就是说房子年龄老；②房子很旧、很破，由于房龄过久，所以才可能出现破旧不堪的局面；③房子面积还很大，这就很容易让人产生脏乱差的感觉。一方面房子年龄久，作为资产抵押的话，银行都可能不给贷款；另一方面居住不舒服也是老破大不建议购买、可能贬值的另一因素。在老破大小区，停车位稀少（甚至没有停车位），入住率高了之后，垃圾遍地走。

也有人提出了反驳，城中村都是优质“学区房”啊，升值潜力都相当大，为啥还说老破大、城中村没有升值可能？要知道，在不少的大城市，城中村确实伴有不错的学区，但是另外的一些伴随问题也不能不考虑，并不是每一个老房子都有好学校，而且伴随着多校划片落地、学位分配制改革，都会大大削弱这些房子的最后升值背书。

2、高端住宅，特别是别墅项目。别墅、公寓、商住房、门面房，这是被定性为高端房产的4个类别。别墅的特点是容积率特别小，但是缺陷也相当大，总面积过大，单价很低，导致房子的总价格很高，所以并不是一般刚需市场可承受的价格范围，故而市场认可程度不高；公寓在电影中受欢迎，但现实中弊端重重，例如密密麻麻的人口、过户税费高、商用水电、无法落户等都导致不被认可；商住房与公寓大致相当。门面房在20年前的“非电商年代”，或许真能一铺养三代，但是随着电商的兴起，实体店订单越来越少了，所以现在的结果是“三代养一铺”。

3、小产权房子。小产权房不能买，这一点估计很多人都知道，奈何阻挡不住“小产权房”便宜的诱惑，面对商品房住宅的高房价，小产权房既能解决居住需求，还非常廉价，于是不少原本打算买房的人误打误撞进入了小产权房的误区。2020年自然资源部和农村农业部在《宅基地确权工作》中，就明确指出，小产权房不可以确权，更不允许通过确权的方式把违规使用的土地合法化。这也是一直以来对待小产权房的定调，购买这种房子，不仅不升值，反而钱财打了水漂。