福利分房子考虑较多的是实用面积，商品房考虑较多的是建筑面积

前段时间一朋友租了一套三室一厅一卫一厨的房子，在同房东电话联系的过程中得知该房子仅有七十多平米。朋友约我一起去看房子，走在路上的时候说起了七十多平米的三室一厅一卫一厨，我就很纳闷，七十多平米的房子，还是三室一厅一卫一厨，到底是怎么样的一个布局呀？

老旧的房子

见到了房东，来不及上楼，我怀着急切的心情问房东，房子是七十多平吗？房东回答说到：这是老爷子以前单位分的福利房，后来房改时才买下的，进行过一些非结构性的改造，换铝合金或塑钢门窗等。以前所说的房子都是按实用面积来计算的，多层楼房公摊面积也比较少，即便是有公摊也不会计入到各家各户的面积之内的，到此我们才明白了。

进屋子里面后发现确实是三室，每一个房子的面积大约有十五平米左右，客厅相对现在的单元房来说显得有点小，大致同房间大小差不多。这样算下来就等于是四个十几平米的房子，外加厨房和卫生间，同时也有一个小阳台，七十多平米是完全可以布局得下来的，房东说阳台只算一半面积。我们把房子全部看完之后感觉到还挺宽敞的，在对租价进行确认后朋友决定租下来。

这类房子现在已经很少了，属于以前单位的福利房，单位在建设的时候考虑的是总成本，在分配房子的时候职工们是不会去考虑成本的，只考虑住房面积大小和房子的多少，是否够住是职工考虑最多的问题。

老旧小区改造

商品房出现之后，开发商考虑问题的出发点发生了变化，为了吸引购买者，他们会从两个方面进行考虑，一方面是诱人的价格，另一方面是房子的面积。按照建筑面积来向外宣传的话可以让客户们感觉到面积比较大，一般情况下一套两室两厅一卫一厨的房子在开发商宣传的时候大多数都在七十平米以上，达到八十多九十平米以上的也不少。三室两厅两卫一厨的话大多数都会超过一百平米。客户听起来两室七八十平米，三室一百多平，似乎很有吸引力，从心理上可以有所满足与安慰，单价听起来也比较低，有利于房子销售。

人们总是认为按照建筑面积进行计算，同时把公摊面积也按照一定的方法计入到住户面积中去的做法不合理。对于开发商来说他们认为这样做是最合理的，无论是公摊面积还是墙体及其他部位所占用的面积，都是开发商自己掏钱建起来的，把这些如果不计入到各个购买者的名下的话，必然会推高实用面积的售价。处于不同的位置，墙体所占面积、各家各户的实用面积等都有可能不一样，在销售的时候出现的问题多而复杂。在销售之前按照一定的规则把整个建筑面积让所有购房者统一来承担，可以省去很多麻烦，同时显得房价比较低，面积也比较大。

商品房小区

对于从以前的实用面积变成现在的建筑面积而言，最关键的核心问题是建筑成本考虑方面发生了根本的变化。福利性分房成本是不会直接摊给住房者的，商品房所有的成本是必须要由购房者来买单的，所以大家虽然感觉到这种按照建筑面积计算的方法不是很合情合理，但是它是符合商业运作模式的。