全面降准了，全面降准了。当央行周五下午公布这一消息之后，瞬间占据各大媒体平台的头条位置。不仅是中小企业欢呼，在房地产行业内外也是一片欢呼。因为，降准之后，意味着大家借钱的机会更多，借钱的成本可能更低。而对于房地产公司来说，更是拿出以往的经验声称，全面降准可能推高房价，所以，又开始劝到过售楼部看房的人早点出手。

那么，这一次超出预期的降准究竟会有多少钱可能会流向房地产呢？这些多出来的钱大量流入房地产，会刺激房价上涨么？这是当前很多买房人想要搞清楚的问题。

在此，我们从三个方面为大家做一个简单的梳理。

一、本次降准理论上会有多少钱流向房地产？

根据央行公告，本次全面降准0.5个百分点，释放长期资金大约1万亿元。

按照“货币乘数”效应，也就是准备金率的倒数。本次降准释放的长期资金约1万亿元，经过“货币乘数”效应之后，理论上可增加11.23万亿元M2。因为，央行公布的数据显示，本次降准之后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%，那么“货币乘数”约为11.23。所以，本次降准释放的长期资金经过银行的多次传导之后，大约会增加11.23万亿元的可使用资金。具体算法详见我们上一篇文章（央妈打开水龙头，楼市引水3.3万亿元？买房人别低估对房价的影响），本次不再重复。

根据央行对于中资银行房地产贷款占比上限为12.5%-40%来估算，11.23万亿元M2理论上会有约3.3万亿可以合规的用于房地产。

根据央行公布的2021年上半年金融统计数据报告显示，上半年人民币贷款增加12.76万亿元。分部门看，住户贷款增加4.58万亿元，其中，中长期贷款增加3.43万亿元。住户贷款中的中长期贷款基本上都是房贷。

所以，数据计算到此处，你大概就会明白，3.3万亿可以合规地用于房产的增量资金基本上相当于半年的房贷总量了。

你还会觉得央妈放水不会流向房地产吗？你还会觉得对房价没影响吗？

二、为何此时超预期全面降准。

1、降准的目的，中国人民银行有关负责人就下调金融机构存款准备金率答记者问时谈得非常清楚，这个不需要解读。主要意思是稳健货币政策取向没有改变，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本，引导金融机构积极运用降准资金加大对小微企业的支持力度。原文如下：

2、居民消费价格CPI再度掉头向下。

根据国家统计局公布的数据显示，今年6月，中国的CPI仅为1.1%，比预期值低了0.1个百点，环比上月下降了0.2个百分点。这个数据让很多专家、学者感到有些意外。在大宗商品价格不断上涨的情况下，CPI居然掉头向下。这表明，实体经济遇到困难了。特别是支撑80%就业的中小微企业的经营情况可能并不乐观。换一句话说，下半年的经济有了下行的风险，需要提前做出准备。

有人说，我们的CPI权重可能没有真实地反应出通胀，例如房子、教育占比较低。这要看你站在什么角度来观察了。实际上，咱们的CPI权重从2006年至今，已经有过四次修正。

3、CPI太低比通胀还要麻烦。

不懂经济学的人觉得物价越低越好，搞经济的人希望物价维持在一个合理的上行空间。

物价越低，说明消费意愿低，消费意愿低可能表明收入在下降。既然消费意愿低，大家都不买东西，那么社会的各项投资都会萎缩，大家都倾向于保有货币，无人愿意投资。这就会再次传导在就业上来，即社会就业岗位会减少，你的工资会下滑。

这一不良的循环是大家都不愿意看到的。

因为，此时，你的工资下滑的速度，可能会远远超过物价下跌的速度。

有人举例说：

所以，一旦CPI过低，国家就会很紧张。换一句话说，CPI有了小麻烦。经济下行，房地产泡沫同样会有破裂的风险。

39.9元买不了什么，

却可以避免花300万买房后后悔，

别人上过得当，那些买房的坑你不必去踩。点击下图进入查看。

三、钱会不会进入房地产？

1、我们上文测算了，理论上，本次全面降准之后，大约会有3.3万亿的上限资金流向房地产。

2、当前紧张的房贷局面可能得到缓解，不断提高的利率加点可能暂停或者有小步下跌。南京、郑州、武汉、杭州、合肥等城市均出现了房贷业务收紧的情况或部分银行二手房贷直接停贷的情况将大为缓解。

3、短期对房价的影响有限，因为，当前的新房供应在持续增加，但房票的管控却没有一点点放松的可能。也就是说，虽然钱多了，但是，有买房资格的人并没有大量增加，在当前二手房执行参考价，严打学区房 炒作及新房限地价、限房价等综调控措施之下，短期对房价的影响不大。但对于一二线城市来说，受产业发展及人口净增量的不同，会出现强者恒强的状态。至于现在开始出现房价下跌的城市，即便央妈放水了，还是不要参与为好。

四、我们的房贷杠杆，真的是不能再加了。

根据央行及国家统计局公布的数据显示，2021 年一季度居民部门杠杆率为 62.1%。这是一个很高的数据。

如果从房价收入比、房价租金比这两个世界通行的判断房地产泡沫的指标来看，每一个都远远地偏离了合理值。房地产的泡沫其实已经形成共识，只是，大家 主观愿望中希望它不要被主动刺破，最好软着陆。

从其它国家的情况来看。

美国居民部门的负债率超过60%的时候，房地产危机被引爆了。

日本居民部门的负债率70%的时候，房地产危机从提高房贷利率开始被引爆了。

我们的房子虽然多，央行公布的城镇家庭住房拥有率为96%，但是，我们的楼市调控精准及时。从土地供应到地价，从购买需求到出售时限，从新房备案价到二手房指导价等等都有措施管着。即便有泡沫，但是，现在没有做好破灭的准备。所以，短期之内，不用担心房地产泡沫破灭。

原则上，本轮降准的钱拿去干嘛都行，就是不能刺激房地产的价格。因为，我们需要保证房价泡沫平稳落地，而不是硬着陆。