一、学区房炒作可能首次熄火。

每年的新生报名季都是学区房 涨价的好时机，近十年来家长对教育的加强，让一个好学校成为下一代竞争的起点。原则上学校越好，相对来说起点越高，机会更好一些。稍有经济实力的家长对学区房上投入都会尽心尽力，如果运作得好，解决学位之后，还可以在获得更多收益的情况下转给下一个购房人。

但是，今年下半年的学区房炒作，从目前各项措施的落地来看，大概率熄火。自五一节前，领导层首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”之后，学区房热门的城市均开始未雨绸缪，出台了一系列的措施来为学区房降温。

上海、合肥、广州市、成都市、石家庄市、南京市等多地出台学区房优化调整政策，同时展开行动治理房地产领域虚假违法广告，其中，以学区房的名义违规宣传和炒作房价成为整治重点。特别是对于那些二手房中挂牌价格虚高的学区房进行直接管控整治。从各地新出台的学区房政策来看，主要措施为：多校划片、限制学区房的入学名额、摇号派位、公办民办学校同招等措施来降低学区房的确定性。

例如：

上海市将学校名额分配到校，录取将合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%

合肥暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。同一套住房，6年内只享有学区内1个小学学位，3年内只享有学区内一个初中学位。

广州主要推进“多校划片”落地，例如天河区4所热点学校初中部划片招生学校采用电脑派位方式。

没有划片进入名校的保障，学区房的炒作开始"凉凉“。

二、房企今年还会结硕果，成交冲顶，信贷收紧、利率上涨还会持续一段时间。

今年上半年的房地产销量就连很多房企自己也没有想到，楼市行情会有这么好。不但清理掉了去年的库存，房价还顺理成章地开始上涨。

根据国家统计局数据显示，2021年1-5月全国商品住宅销售面积、销售额分别为5.97亿平方米、6.46万亿元，相比2019年同期分别增长22.6%、43.4%。不管是同比增长率还是成交的绝对规模均表现出超越历史的势头。

眼看房地产公司赚钱不错，银行怎么错过这个好机会，各大银行以房贷额度紧张为由，以筛选优质客户为由开始提高房贷利率。从重点跟踪的50个城市的平均利率来看，6月份首套利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月份分别上浮5个、4个基点。在存款利率不变的情况下，房贷利率增加，显然为房地产公司带来了高额的增量利润。在提高房贷利率的财是，信贷规模得以快速提升。根据央行公布的数据显示，今年1月-5月，居民部门新增信贷规模达到3.7万亿元，比2019年增长24%，新增居民中长期贷款增长29%左右。

当然，由于央行今年对银行实行了资金集中度管控，房贷的总额度受到一定的限制。在房贷额度紧张的情况下，武汉、杭州、南京、郑州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象，办理时间可能延长至5个月。综合来看，下半年的房贷利率没有下调的可能。

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三、城镇化率可能被低估，新房容量见顶之后会出现什么样的结果。

近10年来，我国城镇化率每年大约提高1.421%，根据第七次人口普查数据显示，截止2020年底，全国人口中，居住在城镇的人口为9.02亿，占63.9%。与美、日、韩等还存在一定的差距。

如果再看劳动力人口数据，整体上看还很丰富，高达8.8亿人，但与十年前比较，减少了4000多万。

如果结合日、韩、美城镇化率超过70%之后，新建商品房开始冲顶。我们目前的城镇化率虽然只有63.9%，但是，我们认为，城镇化率可能存在事实上的被低估。其中有两部分原因，一是有部分农村人口在城市买了房，但还没有进城居住。另一方面的原因是，农村随着40后、50后的老去，留守儿童的长大，城市化直接完成，且速度很快。

如果再结合住房饱和度、住房政策的变化，我们认为新房的建设规模可能会开始萎缩。

日本2010年住房套户比达到1.15后，住房新开工面积不断下降。

韩国到2015年住房套户比达到1.02的水平之后，新房的建设增长放缓。

我们的楼市韧性比较强，现在住房套户比超过了1.5，这个数据，不知道你 看了会有什么样的感觉。根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示：

城镇居民家庭的住房拥有率为96%，

有一套住房的家庭占比为58.4%，

有两套住房的占比为31%，

有三套及以上住房的占比为10.5%，

户均拥有住房1.5套。

再看一看住房空置率，同样是权威机构做出的调研。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示。2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

经过近几年每年超过17亿平米的房屋成交，不管是住房套户比还是空置率都出现了大量的攀升应该成为事实。所以，从这个角度 观察，我们认为，今年新房成交规模见顶是大概率事件。新房容量见顶之后会出现什么样的结果呢？房价的事咱不好直说，不过房地产的黄金时代基本结束。

同时，我们也应该注意到，现在的楼市发展重点出现了转向，根据”十四五“及昨日国办下发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》来看，楼市重点开始向保障性租赁住房转变。目前提出来的是重点解决新市民和青年人等在大城市存在居住困难的群体。通过建设公租房、保障性租赁住房以及共有产权住房来确保大城市生活能够居者有其屋。这显然是国办在七月给刚需买房人送出的好消息。

至于城镇化率超过70%及户均住房超过1.5套之后房价还有多大的上行空间，我想，你应该有了自己的答案。