从“花瓶”到“包袱” 小区会所经营之痛

“社区会所占了我买房的公摊，为何产权仍归开发商所有？”

“业主们已交了物业管理费，为何还要交会所使用费？”

“开发商怎能未经业主同意就把小区会所对外出租？”

……

时下，小区会所已成为福州房地产开发企业在售楼时竭力推销的一个亮点。然而在销售结束之后，小区会所却问题频生。更有甚者，楼盘售罄后，会所就成了会“锁”，对业主永远关上了大门。

会所，这一新型的社区场馆该何去何从？

“变味”的会所

调查资料显示：目前深圳住宅配套会所出现亏损的约占84％；广州住宅配套会所出现亏损的约占90％；北京住宅配套会所出现亏损的约占60％；杭州住宅配套会所亏损的则高达95％。各地会所经营大多以亏损告终，即便没有亏损，也多处于勉强度日的困境之中。虽然目前没有一份完整的统计数据表明福州会所的盈亏，但福州社区会所整体经营状况不佳显而易见。

记者在采访中发现，许多小区会所大门紧闭，部分开放式的小区会所内设施简陋，几张乒乓球桌就是会所的“全部家当”。在众多规模较小的社区，会所则被作为麻将馆与桌球室，出租给私人牟利。

在不少高品质的住宅小区内，配套齐全、设施完善的会所同样遭遇了经营瓶颈。记者在福马路上一个高尚住宅小区看到，虽然漂亮的会所已经建成，近400平方米的社区会所内有健身馆、咖啡馆两个休闲场馆，但因为消费价格昂贵、物业经营不善，光顾者寥寥。据悉，会所的管理方———小区物业公司已经明确表示明年将放弃会所的经营权。

除了存在经营不善的问题外，在部分社区里，经营者利用会所牟私利的行为还严重损害了业主的利益，导致经营者与业主矛盾重重、冲突不断。例如，在福州南江滨某小区，业主委员会将小区会所低价出租给私人作为麻将馆；福州五四路一小户型公寓的开发商委托物业部门将配套会所出租给商家经营商务会馆，业主们支付了会所的公摊费用却不能享受到任何消费折扣；位于福州东区的某经济适用房小区会所，被经营者擅自出租给私人开办幼儿园；位于福州西二环路的某社区会所，被物业公司出租给商家作足按场所……

麻将馆、幼儿园、足按店……福州的小区会所纷纷“变脸”，或沦为他人的钱袋，或“关门大吉”，会所经营早已“变了味”。

只是“销售

既然尚未摸索出一套可行的会所经营方案，会所经营问题重重，那么，缘何福州各大房地产企业依然乐衷于会所建设？对此，一位业内人士一针见血地指出：都是楼盘销售的需要！

如今在房地产市场上，哪个楼盘项目的开发商如果不建配套会所，项目就显得不够档次；哪个楼盘的会所不够气派，似乎就意味着开发商缺乏实力。在住宅产品同质化日趋明显的情况下，会所建设就成了开发商展示品牌、吸引购房者的重要手段。因此，无论楼盘大小、地段优劣，福州的房地产开发商们都相当重视社区会所的建设。

在这样一种观念的引导下，开发商只重建设不重经营，盲目跟风，缺乏规划，对会所周边的消费环境和消费者的实际需求没有进行调查研究。建设方对会所投入商业运营后的定位与经营缺乏远见，使小区会所沦为只供摆设的花瓶。

据业内人士介绍，社区会所源于香港。由于香港地少人多、寸土寸金，普通居民居住面积有限，会客、商贸洽谈都需要一个场所，社区会所便应运而生。会所的便民性和实用性令其深受欢迎，最终成为房地产开发的一个必备项目。然而在福州，会所的实用功能并不明显，此外，会所运营也未走上正轨。因此，会所在福州便出现“水土不服”的现象。

现

小区会所经营为何遭遇瓶颈？究其原因，是产权不明晰。

记者在采访中发现，福州各大住宅小区的会所“主人”形形色色：有的会所由业主委员会负责管理，有的会所由物业公司管理，有的会所则是开发商作为投资者进行管理。正是由于各个小区会所产权不一，导致管理经营混乱。

据悉，在地产行业内，关于小区会所所有权的归属，有一个共同认可的“规矩”。在购房合同附件中规定，业主购房时，如果公摊面积已分摊会所面积的，那么，会所的产权应归全体业主所有。全体业主选举业主委员会对小区会所负责，并且委托一家物业公司经营；如果公摊面积没有分摊会所面积，且开发商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证，在这种情况下，由会所投资者———开发商拥有会所的产权，可以独立经营或转让租售。

但一些小区公摊面积计算混乱，且目前相关法律尚无明文规定，各地处理这类问题的做法不一。目前会所的产权大多归属于开发商，但从会所的建设费来看，其建设成本一般已分摊到房价中。正是因为对会所所有者的界定模糊，造成会所经营收益归属不清，许多会所经营者对经营并不“上心”。

在一些会所产权归开发商所有的小区，由于开发商缺乏经营会所的经验，使得会所陷入了经营不善的尴尬处境。还有一些开发商似乎颇有“自知之明”，便将会所交由小区物业公司代为经营，而物业公司往往将会所承包给第三方运营商。在第三方经营过程中，或多或少会干扰小区居民正常的生活，使小区环境治理、治安管理面临更多新问题。同时，受利润驱使，运营商必然把自己的利益摆在首位，当业主利益与商家利益发生冲突时，业主利益往往无法得到保障。

在部分会所产权归业主所有的小区中，业主委员会也不擅长经营，便将小区会所出租给第三方经营，此时的会所便与一般消费场所无异，甚至出现业委会成员为了牟私利而低价出租会所的情况。

会所已成为一块开发商难啃的“鸡肋”、众人眼中的“烫手山芋”，让人“又爱又恨

惨淡经营使得许多小区会所入不敷出，成了开发商的沉重“包袱”———由于场所维护成本较高，开发商不得不投入资金，填补这个“无底洞”。那么，小区会所该如何寻找求生之路？

在福州社区会所中，业内公认经营较为成功的当属融侨锦江社区内的新天地会所。

新天地的成功源于其超越“社区会所”概念的定位。新天地会所的产权最初所有者———融侨地产为使会所既能宣传企业形象，又能为社区业主服务，成立了独立经营的经营公司，全权负责新天地的日常经营与管理。自2003年对外开放以来，新天地没有拘泥于将会所打造成一个简单的融侨锦江社区会所，而是定位于整个社会层面的时尚中心。专业运作的经营公司全权负责对外招商与推广，并通过举办各种高品位的活动，如音乐会等，吸引了更多人的关注。走出了社区格局的新天地俨然成为福州的一个时尚品位中心。

虽然新天地并没有跳出为开发商形象宣传“作秀”的范畴，但它给福州的开发商们提供了一种经营会所的新思路。

业内人士指出，虽然相关法律对会所的所有权尚没有明确的规定，各个开发商对会所建设的定位与形式也不尽相同，但在经营上，社区会所应走上专业化管理道路；在立项建设上，须避免走入只作“形象展示橱窗”的误区，在建设会所前就请专业管理公司进行前期调研、定位和设计。据了解，现在广州的不少会所已逐步采取半开放型或全开放型模式运营，使会所经营更趋向市场化，拓宽了会所经营思路

开放型或全开放型模式运营，使会所经营更趋向市场化，拓宽了会所经营思路