2019年，多达620次的调控，是史上最多的一年。

2019年，共计520家房企宣布破产，也是史上最多的一年。

2019年，百强房企销售规模增速腰斩50%，虽然不是史上最多的一年，但却也足够震撼计入史册。

所有数据下，没有哪条比这一条更适合作为2019年的总结语，大意是这样的：

房地产市场很冷，但没有必要对房地产未来失去信心，2019年房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂。

房地产仍是拉动中国经济发展的火车头，对整体GDP的贡献位列前位，虽然增速下滑，但也还在增长。

以上的数据，来源于易居中国丁祖昱的跨年演讲，今年房地产行业有什么亮点和隐忧？房妹和房弟着重进行了梳理并加延展和评析。

隐忧

• “房地产行业赚钱效应正在消失。”

该报告数据显示，以2017-2018年24个典型城市300个项目为样本，若在当时购买，以现在的价格卖出，仅仅只有51%的概率会赚钱，而亏钱概率达到了37%。

这的确让人无法接受，但大家心里其实都感觉的到。

作为近十年来最稳定的资产，房地产一直是中国人进行投资首要考虑之一。

房地产也在这十年间创造了高额的财富效应，15年的大牛市最疯狂的时候，深圳的一套房子甚至可以让持有人短短几天赚到几百万。

疯狂的抢筹，开盘即空，限售也挡不住的热情，房地产卖方市场走过了黄金十年，但很可惜大概率这个年代已经过去。

• “房地产行业转向买方市场，传统营销手段失效，卖房靠渠道。”

该报告数据显示，目前2019年销售端渠道占比50%。而且渠道佣金大于2.5%，甚至超过10%。

卖房小哥不容易，房企更加不容易。

利润率才勉强过10%，如今大半却要分给渠道。不满归不满，年末房企的想要消化库存还得靠渠道带客。在赚钱效应衰减的今天，“房住不炒”一下子更加深入人心。

以前投机客带着钞票来认购的好日子不再有了，买房的初衷从投机+自用各半，变成了自用占比很高投机占比极少。

市场变化的阵痛期，回归房子的“居住属性”，房企思路需要及时转变。

• “2019年土拍市场冷清，溢价创新低，流拍回高位。”

根据该报告显示，2019年的“地王”不太贵，成交排行榜top10单价都未达到七万，对比过去几年动辄七八万最高十万的地价，明显下降了不少。

在今年春季楼市小阳春的带动下，土地流拍率（由于没人出价，土地没有拍卖出去的比率）一度下滑，但在严控下，于下半年再度回升至高位。

今年的土地招拍市场成交量为十年来的低位，根据克尔瑞发布的2019年前十一月的房企新增货值排行榜，top10里，七成房企相比去年都减少了拿地，最明显的就是碧桂园，一下子少了快一半。

（左为2018，右为2019）

开得快，不如开得稳，特别是大船。

• “目前一二手房价倒挂将全面收窄，二手房上涨压力大。”

根据该报告显示，目前一二手房价倒挂将全面收窄，很多城市倒挂项目数量正在减少。

倒挂意味新房价格比二手房价格低。

一般来说二手房的质量和年限都没有新房有优势，但为何会出现倒挂呢？

政策、二手房地段、社区成熟度、炒作等多种原因都会引导这种情况出现，刺激二手房市场价格上涨，倒挂差距拉大。

但倒挂的收窄，往往都意味着市场的需求变少，二手房从价位高企到有价无市再到降价转出，从而收窄差距。这也印证了最开始说的买方市场降临。

• “未来十年购房主力人口将减少。”

根据该报告显示，未来十年出生的人口至少还会减少4000万，结婚人数预计会减少3400万对，下降约30%，而20-40年代的老人对养老地产需求弱，基于以上，预估未来十年主力购房主力人口将减少6100万。

“怎么看待丁克家庭？”“吸猫多好为什么要孩子？”“为什么现在男生越来越不喜欢追求女生了？”

一些列看起来与房地产无关的热门话题，却开始慢慢取代“丈母娘效应”“房奴效应”等等，新时代的变化，90后和00后的观念已经发生变化。

• “虽然货币政策继续保持宽松，楼市并非受益者。”

“央行放水”意为央行向市场投放资金的流动性，向市场注入流动性。对房地产行业而言，最有效的调控手段便是控制贷款。

2008年开始的大水漫滚，货币超发，刺激了房价走牛十年。

近期央行放水的消息又开始传出，央行虽然会放水，但水并不是奔着楼市去的。

不管是降准还是MLF提供的中期借贷，前面都离不开两个字——“定向”。

“ 定向降准”“定向MLF”，都是用来精准滴灌实体产业，通过央行和银保监会的监管，不会让资金流向楼市，从而让房贷利率下调。

从2019年全年的情况来看，全国房贷利率平均水平先跌后涨。下半年的变化幅度更为平缓，从一个侧面反映出房地产调控政策和房地产市场运行都是“稳”字当头。

• “棚改跳水，三四线遭殃。”

根据该报告显示，全国各省2019年棚改计划开工量都在减少，同比合计减少51%，减少了341万套，腰斩过半。

众所周知，棚改货币化是2017年以来三四线城市房价上涨最大的助推器。

拆一套房子陪一笔钱，诞生了拆迁户，也拉动了消费，消化了库存。2014-2018，棚改的超额完成开始有了副作用，消灭了旧库存却因为投机氛围导致了新的库存。

从2019年起，开始对“棚改”政策急刹车。

除了棚改以外，大部分的三四线的房价上涨并没有其他逻辑，棚改量的缩减和货币化安置比例降低无疑雪上加霜，会加剧市场下行压力。

• “北上深同时出现租金、出租率双降。”

根据该报告显示，2019年超8成重点城市租金下降，超7成租金和出租率双降。其中北京办公场地租金下降0.4%，出租率下降1.2%；上海办公场地租金下降5.3%，出租率下降8.7%；深圳办公场地租金下降6.1%，出租率下降5.19%。

而在销售端，重点城市写字楼成交面积也在同比下降。

在深圳，好的甲级写字楼就是200元/平往上走，对于小企业来说负担很大，对于大企业来说，五年的租金成本都可以买地皮自建，腾讯、平安、大疆等大型公司都是如此。

深下的中型企业，又能有多少负担起一座座价格高昂的地标写字楼呢？

自2018年末以来，经济预期不明朗、金融去杠杆等负面影响因素叠加，也致使写字楼市场整体需求放缓。

高力国际数据显示，北京上半年甲级写字楼市场空置率达11.5%，创八年来新高；预计2019年全年新增供应将接近82万平方米，为近十年新高。

另一份世邦魏理仕的数据则显示，受新增供应持续高位影响，2019年上半年上海优质写字楼市场空置率同比上升4.4个百分点至18.0%，创下近十年新高。

供应过多，经济下行，写字楼杀局已现。

• “长租公寓估值回到起点。”

根据该报告显示，当下国内租贷用地开工进展缓慢，近八成尚未开工，无一项目入市。长租公寓的估值也回到了起点。

作为房地产版的P2P，长租公寓一直站在风口浪尖上。

2017年，各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。资本也从密切关注转而争相领投，但一年后，长租公寓爆仓，甲醛问题爆发，“租金贷”，租金大幅上涨等一些列问题出现了。

从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营，而在2019年占了其中的53家。

监管的日趋严格，市场信心进一步下降，但整体来看，长租公寓市场的需求是切切实实的民生刚需。

如何规范和引导很重要，是机会也是风险。

亮点

• “房地产在2019年仍是中国经济的压舱石和稳定剂。”

根据该报告显示，房地产仍是拉动中国经济发展的火车头，对整体GDP的贡献位列前位。

据国家统计局的数据显示，2019年前三季度，房地产和建筑业的增加值约占GDP的七分之一，土地出让金贡献了五分之一的财政收入。

• “销售数据继续保持增长。”

三大数据证明，房地产业的宏观数据其实非常繁荣，呈现稳中有升的趋势。

丁祖昱预测，今年房地产销售金额会突破16万亿，同比上升约7%左右；今年新开工达到22亿平方米，同比增加8%；今年开发投资达到13万亿，同比增长10%。

• “全年11家物业公司IPO创新高 。”

物业服务企业在资本市场表现颇为亮眼。物业股平均涨50%，其中新城悦涨幅高达213%。

此外，今年物业收并购非常多，基本可以说是全面启动，无论是上市还是没有上市都在做大量收购。

一年来，智慧社区发布事件不断，头部企业开展广泛合作，上市企业不断加码数字化投资，其中雅生活服务和永生生活服务在数字化投资的金额，占到了上市募集基金净额的35%。

预计未来十年智慧社区将是从物业当中发展最大一个板块。

• “多元化方向逐渐明朗。”

随着增量市场见顶，房企逐渐明确多元化方向，开始聚焦商业、物业、租赁等强关联业务，其中商业和物业是较为突出的两大方向。

商业方面，50强房企2019年商业、办公拿地占比在非住宅业态比例达到66%，大宗交易的热度也在升温。

物业方面，今年全年11家物业公司IPO创新高，物业规模还在持续扩张，物业分拆上市仍是行业潮流，房企进入“开发”“物业”双上平台时代。