截止12月31日，中国奥园在二级市场一年内涨幅达到惊人的168.53%，远高于港股房地产行业涨幅（16.61%）和恒生指数涨幅（9.07%），显得格外出类拔萃。

这很大程度要归功于中国奥园今年优异的销售表现。

2019年中国奥园合同销售额累计约人民币1180.6 亿元，同比增长29%，成功跨入千亿房企行列。

不到5年的时间，中国奥园实现了从百亿到千亿的火箭式增长。根据克尔瑞2019年全年权益金额销售排名显示，中国奥园上升至榜单第23名。

2019年，全国房地产调控政策次数达到了620次，再次刷新了历史记录。

风雨突变的一年，在虎踞龙盘的广东省，中国奥园却逆势而上，背后逻辑值得研究。

一

近几年中国房企崛起的几匹黑马，如中梁、新力，包括如今的奥园，都在拿地上下了极深的功夫。

土地是房企开发的依托，成功与否，土地的价格、地段等因素至少占了7成。

房企传统的拿地方式是招拍挂，但这类方式容易溢价拿地，特别是在热门城市。

而根据亿翰智库的统计，自上市以来中国奥园通过收并购+三旧改造拿地的占比，已经达到70%，算是这门道里的“资深玩家”了。

这成功地让奥园的土地储备在逐年上升的情况下，成本却依然保持低位。

收并购是与企业打交道，讲究的是和气生财，可以说是投资中最体现技术的领域，投资人员必须具备财务、法务、土地、谈判、测算等多种素质，还要有创新能力去研究双赢的交易模式让交易能够达成。

事越难做就越有价值，收并购拿地最大的优势是成本低。

2019年中报显示，中国奥园的楼面价仅为2167元每平方米，地房比为21%，这在谁钱多谁拿地的招拍挂市场是不可能实现的。

较低的楼面价，也更加助力了奥园的销售端发力。

玩转土地，不仅仅只有价格，中国奥园的策略也颇有意思。

一手拿的快，一手也看的准。

从方向上看，中国奥园最先以广州为起点，先向西扩张，辐射到江西重庆等地，再一个奔袭朝向东北方向，走到环渤海地区，扎根沈阳天津等地，最后一路归南，顺带扩张了江浙等华东区域，顺时针般的循环路径，打通四大片区之间的联结。

1999年,奥园创始人郭梓文就提出“房地产连锁经营”的构想。

二十年后的今天，四大片区的拿地端稳中有进，各有特点，发展之中也能有效对冲区域风险，这就是开连锁店的最大好处。

2019年的数据显示，奥园已经慢慢从以前的区域侧重，慢慢地走向区域平衡。

今年的高速增长中，贡献最为突出的也是中西部核心区域。随着诸如成渝两湖等西部人口大省快速崛起，提前的布局，奥园也在今年尝到了丰收的甜蜜。

综合来看，奥园成功的2019年，其实并不意外。

二

翻看中国奥园的土地储备类型，可以清晰直观地发现奥园的土储特点是“商业+住宅+旧改”三合一。

当下奥园的操盘模式一般分为两种。一是商业MALL、主题商业街、酒店、写字楼（公寓）构成的商业综合体，二是商业主力店和主题商业街构成的居住区域配套商业。

要完成这样的搭配，需要很强的运营能力，而珠海奥园广场正是其中最典型的案例。

▲珠海奥园广场

作为珠海市极具代表性的城中村改造项目，珠海奥园广场奠定了中国奥园在广东省旧城改造项目的“江湖地位”。

从2015年开工到2018年7月竣工，这片城中村发生了翻天覆地的变化。

曾经的工业区经过奥园的改造现如今已经变成了集购物、娱乐、商业和居住于一体的多功能商业业态，项目开业两天时间的客流就超过了30万人次。

通过商业娱乐的附加属性打造，奥园的商业住宅也随之增值，同样的地段，因为强悍的运营能力，让奥园的商业住宅卖的比同地段贵也比同地段热销。

随着口碑的建立，旧改项目一个接一个顺利拿下。

根据最新的2019年中报数据，中国奥园目前已通过城市更新获取的潜在可售土地资源价值达到2197亿元，比2018年大幅上升1537亿元。

布局的城市更新项目也已经覆盖广州、深圳、珠海、佛山、东莞、北京、保定、南宁、西安等地，并签订70余个城市更新项目，可售面积约5000万平方米。

随着传统的土拍方式越来越难在热门城市拿地，粤港澳区的大规划，让广东顺势成为了房企的兵家必夺之地，而旧改正是主战场之一。

旧改项目需要强大的运营能力，时间沉淀的经验。有限的城市更新项目，别的房企想要切入没有那么容易。

旧城改造是城市更新，而旧改拿地和综合体运营，何尝不是一种房企经营思维的“更新”呢？

旧改新玩家的劣势，此时却恰恰是奥园的最大优势。

三

截至2019年6月末，中国奥园现金类资产为548.37亿元，账面现金较为充裕。同期拥有银行授信额度1486.12亿元，相比于年初增长56.57%。经营活动现金净流量持续为正，伴随着业绩进入强结转周期，结算收入也将持续补充流动性。

2019年，看好中国奥园的机构银行纷纷上调了对奥园的评级。

5月底，联合信用评级将中国奥园境内发债主体-奥园集团有限公司的主体信用等级上调至AAA，评级展望为“稳定”。

12月18日，国际知名投行摩根士丹利发布研报也首次覆盖中国奥园集团股份有限公司，予以“增持”评级，设定目标价为15.16港元。

说起原因，与中国奥园即将迎来强结转周期有关。

房地产企业这个行业比较特殊，开发周期长，确认收入的时间往往会延后。

前两年卖出的房子，一般需要1-2年的时间才能结转收入。

截至 2019 年 6 月，奥园预售及未入账物业总额达到 1,390 亿元，随着奥园交楼结算的单价上升到了近年预售单价，这都足以支撑未来两年的盈利可见度。

不仅如此，按照当前2770亿的土地货值，按照当下的去化率，扣除必要费用，未来3-4年将释放利润400亿元，前瞻年平均利润100亿，这样的成绩能排进目前行业内的前二十名。

大行的认可和评级主体信用等级的提高受益最明显的当属公司发债融资时的利率水平。

2018年的两期私募债和公司债，奥园集团的发行利率都在8%以上，而2019年发行的两期公司债利率直接下降至6.8%。发债成本大幅下降，节省的利息支出对增厚奥园集团的收益大有裨益。

收并购+旧改，拿地有了方式方法，加上资金，便是给中国奥园未来保驾护航的左右双刃。

四

2019年奥园健康的成功上市和优秀的业绩报告，则为中国奥园未来的业务新增长点敞开了新一扇大门。

奥园健康作为奥园旗下的上市子公司，依托物业服务，重点打造以医美、社区康养、健康管理等业务为主的大健康产业。

无论是商业住宅物业服务，东方美谷的医美产业，奥买家的跨境电商，从本质来看都依托于业主，这便是人和。

以互联网+最明显的“奥买家”为例，成立于2015年，以线上线下双线购模式全面铺开。

据半年报，“奥买家”在线商城（App、小程序商城）访客数、注册数、新客数等增长均超预期，其中2019年上半年访客数同比增长2035%，新客数同比增长2458%。

而在线下，2019年奥买家也是跨境电商中新开门店、入驻城市最多的。

根据奥园健康的半年报，奥园健康营业额达3.92亿元，较上年同期净增46.7%；毛利润为1.55亿元，较上年同期净增加60.4%。

随着奥园的地产主业的扩张，奥园健康物业管理服务分部新增在管面积合计为210万平方米，同比增长21.2%；集团商业运营服务分部新增的商场运营服务合同的合同建筑面积合计为28.8万平方米，同比增长21.5%。

产业的布局，既可以获取土地也可以为奥园带来用户，做大估值，同时反过来进一步地服务于现有和潜在的业主群体，实现销售业绩，最后实现更大规模，继续优化融资渠道和成本。

这是一个很聪明的商业闭环多元化，与主业链接，却又不止于主业。

五

在增量市场转向存量市场的大背景下，地产发展模式正在演变。

千亿是活下去的门槛，跨过了千亿，意味着奥园的高速发展已经站上了新台阶。高质量的土地加上强运营能力，是奥园在行业内独一无二的优势所在。

华南五虎的时代已经过去，粤港澳四小龙势头已起。

作为四小龙之首，奥园名副其实。

不仅仅是2019年的爆发增长，自2016年开始，奥园的销售增长就稳如泰山，逆势而上。

仅仅四年时间，奥园就改写了广州房企的格局，超越时代中国、越秀地产、雅居乐这些老牌房企。

6年的10倍增长，城市更新项目带来的千亿可售资源，25个大湾区旧改项目即将落地，加上初见成效的多元化，历史的发展机遇让奥园拥有无穷想象空间。

是时候，我们都需要用全新的眼光去看待中国奥园了。