内循环时代，房价会大跌吗？12段话看懂它

文/刘晓博

1、内部大循环，不仅不是房地产行业的利空，反而是长期利好。这意味着房地产行业在稳增长、保就业中地位更加重要，但房地产具有“核裂变”的能力，它需要被一个坚固的装置控制住，输出稳定的功率、发挥长期拉动经济的作用。

2、中国目前的常住人口城镇化率只有60%（2019年末数据），每年增幅大约1个百分点，距离见顶还有15年时间。所以，房地产的“前城镇化时代”还有15年。然后，才是欧美式的“后城镇化时代”。目前在欧美，房地产仍然是重要的经济支柱产业，因为房子会老化，需要翻新、升级、重建；人口会流动，大城市会继续向中小城市抽血。

3、最近被媒体热炒的房企“三道红线”（又称“345新规”），是中国房地产行业的历史性变局，这意味着“房地产金融审慎管理制度”正在被建立，这个行业将被视作准金融行业，接受金融行业才有的严格监管。这意味着什么？意味着房地产行业将被空前严格地管控，将来大涨很难，大跌基本不可能。

4、房子是不可贸易的产品，是典型的内需行业、内需产品，或者说是天生的“内循环经济”。高层一再强调，新型城镇化是中国当前最大的内需。而房地产在新兴城镇化里，是含金量最高、带动能力最强的产业。

5、中国目前每年政府的全口径收入里，直接来自房地产行业的税费、卖地收入，大概占了政府总收入的37%左右。这样一个“带头大哥”，只能保持稳定，而不可能让它剧烈波动，尤其是大跌。

6、所谓“打压楼市”，给内需腾空间的说法，是不能成立的。因为内需大多跟房子相关联，比如你装修、买家电、买家具、买艺术品，甚至买车、孩子上学，都跟房子产生联系，或者伴随买房进行。中国每年卖地收入是7万亿，新房销售是16万亿，二手房交易大约7万亿，仅仅这些简单相加就是30万亿，几乎相当于全部社会消费品零售总额的71%。

7、房价不能大跌，那么会大涨吗？这要看经济形势和国际环境。经济形势好，就有条件让房价上涨的慢一些；如果形势不好，房价就难以控制一些。举个例子，今年广州稳增长压力有点大，上半年GDP被重庆超过了，那么广州的楼市调控就没有深圳严格，通过人才购房方式放松的限购区域，刚刚增加到了6个，先是南沙、黄埔、白云、花都，最近是荔湾、番禺。

8、内循环时代，还会强化新型城镇化的基本模式。中国耕地有限，人均耕地面积不到全世界平均水平的一半，因此存在粮食缺口。为了粮食安全，国家正在清理农村闲置的宅基地，还为节约粮食立法。这意味着“大中小城市协调发展”的城镇化路径，将被完全废弃，因为它浪费耕地。而“中心城市+都市圈+城市群”的新型城镇化模式，更节约土地。所以，这个模式会被粮食安全问题强化，没有回头路可——内循环时代只能是大城市化、都市圈化，是收缩型城市不断式微的过程。

9、中国每个时代，都需要一个“征税神器”，古代是盐。有时候还包括铁、酒。这是因为维持一个大一统国家，成本是非常高的。房地产就是现在的“征税神器”。中美博弈加剧的时代，国防投入将大幅提高，更需要税收神器发挥作用。

10、伊朗是典型的内循环国家，首都德黑兰房价年年翻倍。中国如果未来被美国封锁，会不会出现房价（以本币计价）飙升？我的看法是：不能完全排除这种可能。但中国毕竟跟伊朗、俄罗斯不一样，中国有庞大的内部市场、有较为先进的制造业，而且中国需要进口很多大宗商品，所以不太可能让本币大幅贬值，那样意味着输入的石油、天然气等商品价格飙升。在控制通胀上，中国的能力会比伊朗强很多，也远超俄罗斯。

11、未来10年、20年，中国的利率是趋势性走低，还是趋势性走高？有一些人认为，内循环可能让利率飙升，从而加重房贷压力，所以他们为没有选固定房贷利率而后悔。其实这些人搞错了关键一点：如果利率飙升，意味着出现了严重通胀，而贷款买房的人最不怕的就是严重通胀，因为通胀替你还房贷了。看起来，你的月供可能翻倍，甚至飙升到3到4倍，但那时房价可能翻倍更多，你的工资收入也会增长得更高。记住一点：负债的人最不怕通胀，最怕通缩。手持现金、没有负债的人，才应该担心利率飙升。

12、房价会长期不涨吗？你可以倒退推一下：如果长期不涨，那么大家就没有买房的积极性，库存就会上涨，开发商就不买地，地方政府的收入就会下滑。靠增发国债、地方债，只能偶尔撑一下。时间久了，政府的债务率也会突破警戒线。

比如上面的图表就告诉我们，2014年楼市转冷、没有了赚钱效应，当年新房销售马上下滑。到了2015年，土地市场马上显露出来，卖地收入减少了1万亿。到了2015年12月，去库存的政策就出来，引发了2016年到2017年的大牛市。

所以，市场不能太冷，冷了经济受不了。房地产市场最好是走慢牛，涨幅跟GDP基本相当、或者略微快一些，这才是最能实现多方共赢的。内循环时代，官方试图抹平房地产行业的周期波动，市场或呈现“各地轮流吃饭的模式”，也就是轮着涨，涨过了就歇一歇。