又一个城市“来真的”了！房地产出现两大新变局

文/刘晓博

深圳之后，2020年第二个对楼市下狠手、“来真的”城市出现了！

它既不是刚刚被住建部叫去开会的沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州，也不是7月24日参加韩正副总理主持的房地产座谈会的北、上、广、杭、宁等10城市里的一员。

它甚至连副省级城市、省会城市都不是，只是一个普通的地级市——无锡！

8月30日，无锡发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，这个通知基本参照深圳7月15日出台的“新8条”，力度远远超过众多“意思一下”、“罚酒三杯”的城市。

具体调控措施包括：

• 1、市区（不含棚户区改造重点地区）个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年（限售两年政策维持不变）。
• 2、对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付比例调整为不低于60%（之前为40%）。
• 3、夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。
• 4、金融监管部门要严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。
• 5、严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。其中一个狠招是：探索合同备案价、贷款核定价、纳税申报价“三价合一”的核查机制。
• 6、停止执行疫情期间商品房预售许可及资金监管方面的纾困政策。
• 7、增加住宅用地供应，2020年度普通住宅用地出让面积比上年度增加不少于50公顷。
• 8、建立房价、地价联动机制，有效管控土地价格，热点区域严格执行 “限房价、竞地价”出让模式。
• 9、严格落实开发企业购地使用自有资金规定，金融监管部门开展购地资金来源穿透式核查。

上述措施里的1、2、3、5都跟深圳7月15日出台的调控措施非常相似。比如通过离婚买房的，被严格限制住——深圳是3年，无锡是2年。

“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”，也是参照深圳的做法。

“严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为”，深圳也有先例。具体做法是，对于业主哄抬房价的小区，停止其交易过户。无锡除了“三价合一”，估计也会参照深圳的做法，对表现恶劣的楼盘采取行动。

措施4和9，都跟国家目前强调的“实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场”有密切关系。可以说，将来房地产金融审慎管理制度，一定是要管理资金流向的，不仅仅开发商的“三道红线”这么简单。

无锡措施的第6点，应该是第一例。

今年2月12日，无锡曾发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情 保障城乡有序建设的政策意见》，给予了房地产行业一系列利好。

比如：房地产开发企业、建筑业企业、房屋中介企业、房屋租赁企业等可申请延期缴纳税款；银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷；已经领取施工许可证范围内的楼栋，企业可提前申请拨付重点监管资金，完成25%以上投资额即可申请预售等。

现在无锡市政府明确：“停止执行疫情期间商品房预售许可及资金监管方面的纾困政策。”这意味着上述利好里的部分内容，被终止了。

至此，无锡可能是第一个实施“疫情期间房地产救市政策逐步退出”的城市

从这一点看，无锡的调控带有里程碑意义。

毫无疑问，无锡成为2020年继深圳之后，第二个“真调控”的城市，第二个下狠手的城市。

在无锡的面前，一些副省级城市恐怕要汗颜了吧。至于刚刚被住建部叫去开会的6个城市，也要加紧出台调控新政了。

我们不妨看一下国家统计局公布的7月新房价格变动情况：

可以看出无锡今年7月新房同比涨幅是9.6%，远远超过了去年GDP的增长，距离目前M2的增幅差距不大。

至于刚刚被“叫去开会”的银川，同比涨幅是17.6%，唐山是16.1%、成都是9.6%、沈阳是9.0%、长春是7.3%，常州没有纳入70城监控、数据不详。

也就是说，没有被叫去开会的无锡，其实涨幅超过了去开会的多个城市。

由于常州代表江苏去开会了，所以住建部没有叫无锡去，否则江苏面子不太好看。其结果是：无锡抢先出台了调控措施。

上图：无锡汇聚的资金总量已经逼近2万亿，今年上半年增速不断回升，显示热钱流入无锡非常明显。而无锡的GDP也在上半年全面转正，显示稳增长成效显著。

在这种压力下，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市恐怕不好意思再“犹抱琵琶半遮面”了吧。

8月28日，深圳住建局局长曾透露，深圳之前的楼市调控是“行政手段为主，经济手段为辅”，未来将调整为“经济手段为主、行政手段为辅”。

不要以为这只是深圳的想法，这也是7月24日韩正副总理座谈会透露的信号，那次会议上提出了“实施好房地产金融审慎管理制度”、“发挥财税政策作用，有效调节住房需求”。

所以，未来通过税收、差别化的房贷首付和利率来调节，将会越来越普遍。比如2年或者3年限售，可能变成：买房2到3年内出售征收特别印花税等。如果特别印花税是房地产官方评估价的10%（200万的房子要交20万），估计炒房的人会大幅减少。

又比如契税，国家立法明确的税率是3%到5%，但目前一般征收1%、1.5%、2%，最高3%。将来对于频繁交易的房屋，将来也可以加到5%，这是法律允许的。

上图：无锡固定资产投资在疫情之后也出现了V型反转，所以有条件调控楼市

无论深圳还是这次无锡，都对离婚买房进行了封堵。离婚买房的人比例未必高，但不堵住漏洞，就等于变相鼓励，最终造成中国离婚率虚高，对社会风气带来不良影响。

2020年已经过了8个月，楼市从冰冷到局部回暖，甚至局部过热。官方对楼市的看法也发生了重大变化，2月到3月密集出台的支持楼市的政策开始收回。楼市宝贵的“稳增长动能”，要留到以后困难的时候再用，现在必须保持稳定。

至于“真调控”的城市、下狠手的城市，目前只有深圳、无锡，其他的都比较温和，甚至有点敷衍。展望未来，学习深圳无锡做法的城市会越来越多，楼市调控的机制将更加健全。

总之，今年楼市调控出现了两大新变化：

第一，建立了“房地产金融审慎管理制度”，房地产开始“享受”金融业才有的严格、全面监管，官方将设立众多具体指标，随时严格监控楼市，楼市的剧烈波动将越来越难。

第二，楼市调控的经济手段权重在增加，税收作用在加强、差异性的房贷政策在加强。现在国家在对实体经济减税，需要有新的税收来源。展望未来，实体经济的税率将有所降低，而房地产的实际税负将继续加重。