“长三角”楼市放大招，哪些城市最受益？

文/刘晓博

今天（9月15日），很多媒体都报道了这样一则消息：苏州的住房公积金可以在长三角范围内“异地买房”了！

据报道，新的政策至少包含三个具体内容：

1、苏州公积金可以“还贷提取”方式提取，直接偿还长三角地区（三省一市）的自住房商业贷款；

2、长三角城市（三省一市）缴存职工办理异地贷款缴存使用证明，可直接线上申请，实现异地贷款证明信息互认；

3、长三角城市（三省一市）公积金，可在苏州贷款买房，异地贷款功能将会逐步实现。

其实这不是苏州“首创”，而是长三角一体化进程的重要进展。

早在8月20日，上海、江苏、浙江、安徽三省一市的住建部门在上海签署了《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》，宣布了“长三角地区住房公积金使用互通”时代的到来，部分措施将在“长三角一体化示范区”先行先试。

“长三角一体化示范区”包括上海青浦区、苏州吴江区和嘉兴的嘉善县。

之所以要推进住房公积金的互联互通，目的是为了解决职工公积金缴存地、户籍地、工作地不一致的问题。

很显然，这是三省一市共同推进的一件大事，在全国堪称“先行一步”。只不过苏州比较积极，推进非常快。

为什么苏州这么积极？当然是因为“有利可图”。

这就涉及到一个重要的问题：当住房公积金进入“互联互通”的时代，哪些城市将会更占便宜？哪些城市将会“被抽血”？

答案是：中心城市将成为“被抽血”的对象。它们积累的丰厚的公积金余额，将被用来支持都市圈、城市群里小兄弟们的发展。

这很容易理解：

第一，中心城市经济发达，缴存公积金的人数多，公积金越多。

第二，中心城市限购比较严格，房票有限，投资性需求会被挤出。如果公积金可以异地使用，将会助推异地购房。

第三，反过来，大城市通过公积金互通可以抽中小城市的血吗？很难，因为限购问题，还因为大城市房价贵、中小城市公积金缴存额低。

所以，公积金新政是“都市圈”、“城市群”里经济次发达地区的利好，而不是中心城市的利好。

以长三角为例，这个区域非常大。至少可以分为上海都市圈、杭州都市圈、南京都市圈、合肥都市圈。官方还有苏锡常都市圈的说法，其实苏州辐射不了常州，苏州跟上海才是一个都市圈。

在上海和苏州之间，苏州是弱者。上海限购比较严，房价比较高。而苏州不是全域限购，即便是有限购的区域也比较容易通过人才购房等方式突破。所以，如果上海和苏州实现公积金互通，一定是有更多的上海人到苏州买房子，而不是反过来。

所以苏州积极性非常高——这次终于可以“抽血上海”了！

除了苏州，嘉兴、南通、无锡都非常受益。此外，合肥周边的地市、南京周边的地市、杭州周边的地市都会非常高兴。一个个摩拳擦掌，都准备好了“吸管”。以前一直被中心城市“抽血”，现在终于反过来了！

中心城市就一定吃亏吗？长远看未必！

对于上海来说，那些买不起上海房子的“新上海人”如果到昆山、嘉善买房，意味着他们将长期留在上海工作。这比他们去杭州、广州、成都买房要好很多！

同样，当大批深圳人涌到东莞、惠州买房子的时候，意味着他们愿意长期生活在深圳及其周边。如果跑到长沙、武汉、杭州买房子，恐怕就真的要“逃离深圳”了。

所以我之前在专栏里讲过：深圳要比东莞、惠州更主动，把地铁修到东莞和惠州去，即便多负担一些财政支出都是划算的。

在这一点上，中心城市要有胸怀和远见。

在住房公积金政策上也是如此，让周边城市占便宜，最终是有利于自己的。中心城市不是孤立存在的，需要都市圈内部成员的支持。很多时候，大城市都在抽血周边，回馈一些资源是应该。

那么长三角“三省一市”以及主要城市的公积金缴存情况如何呢？下面是相关数据，大家可以看一下。

很明显，上海住房公积金缴存率是最高的，全市有883万人缴存，相当于浙江全省，达到了安徽全省的2倍。

公积金缴存率的高低，跟经济发达程度、企业守法程度密切相关。在长三角，安徽公积金缴存率应该是最低的，江苏和浙江差不多，上海最规范。

至于公积金余额的规模，上海北京都超过了浙江，可见差距非常之大。

如果再对比长三角主要城市，可以看出：合肥缴存人数最低，只有137万人；其次是宁波，160万人。南京为253万人，杭州为300万人，都少于苏州的383万人。

我之前讲过，苏州是长三角人口第二大市，实际生活人口应该在1600万人，被低估了将近500万人。

如果按照缴存公积金人数来配置民航机场，苏州应该有自己的机场，而合肥、宁波不应该有，杭州南京可以没有。而现在恰恰相反，反而是苏州没有机场。

广东缴存住房公积金的人数为2008万人，几乎是“江苏+浙江”，这再次证明广东实际人口也是被低估的，我估计目前至少有1.5亿人生活在广东。

在广东，缴存公积金人数最多的是深圳，达到了665万人，是安徽全省的1.5倍。深圳缴存人数超过了“杭州+南京”，而广州缴存人数为480万人，比深圳少了185万人（相当于1个宁波）。

北京缴存住房公积金的人数是799万人，比深圳、广州多，比上海少。但北京人均年缴存公积金达到了2.77万元，在全国雄踞榜首，证明北京人均收入、企业福利远远超过其他城市。

在上述表格里的城市里，深圳人均年缴存公积金是最低的，只有1.08万元，甚至低于合肥、苏州的水平。

为什么深圳人均公积金这么低？这说明深圳尽可能多地把企业员工纳入了公积金制度，但缴存金额占工资比例比较低。这是因为深圳中小企业多，政府给了更多的宽减。

另外从个人住房贷款率（指“公积金贷款余额”除以“公积金缴存余额”，反应了公积金的利用率）来看，公积金利用率最高的是合肥，达到了101%，也就是出现了透支。

广东公积金利用率只有76.1%，显著低于安徽、浙江、江苏和上海。其中深圳只有65.3%，是发达地区里最低的城市之一。

为什么深圳人买房的时候不喜欢用公积金？原因很简单：深圳房价太贵，能买得起房子的是少数人。而相当一批深圳在买房的时候不用公积金，因为杯水车薪，还不够麻烦的。买了之后，做一次性提取的比较多。

这也说明，如果深圳允许在大湾区其他城市“异地使用”公积金，那么东莞、惠州、中山、珠海等城市能占深圳的便宜，还是比较多的。

但广深公积金余额都没有到2000亿，跟接近5000亿量级的京沪没有办法比。

人们常说，不到北京不知道官小，不到深圳不知道钱少。其实在钱的问题上，深圳跟北京比是小巫见大巫。

不到北京不知道钱少，才是正确的。