不会再涨了，因为浮山后已经透支了未来十年乃至二十年的利好。

浮山后上涨的背后逻辑，无非就四点。

第一，青岛主城区新盘不多时，刚好赶浮山后大开发，遍地新房拔地而起，吸引的自然都是年轻刚需。众所周知，房价走高需要成交量为依托，这么大的交房量必然会在最初就推升房价；

第二，用教育吸引刚需，这张牌打的很好。此举不仅成功吸引了大批年轻人，也提升了市北教育的竞争力。市北从各校抽调精英骨干到浮山后，因此浮山后有了市北最好的小学和初中。以至于这里的业主认为浮山后将是下一个市南中片，故而对房价有很高的预期，并随着开发商一起开启了疯狂的炒作。

第三，浮山后开发晚、主打教育牌，因此年轻化率非常高，这意味着经常上网为该片区站台的人非常多，甚至很多老铁把浮山后吹成比市南中片还牛的青岛No.1，吹的多了可能自己都信了，所以即使是在过去两年房价下跌幅度较大的时期，浮山后业主也很少愿意降价出售的。

第四，打通隧道直通浮山前、多地铁线路覆盖等利好从十年前就开始铺天盖地，所以从那时起，这些利好就已经被开发商加入到了房价里，几乎每一波交易热潮出现时，中介和业主都会把这样的利好说给买家听。

以上四点铸就了浮山后房价居高不下，甚至不降反升。不过这里还是要泼一盆凉水。理由也是四点：

第一，在浮山后之后开发的片区越来越多，性价比更高的新盘比浮山后大开发时多得多，年轻化率的优势已经越来越小。

第二，浮山后的教育牌确实打的好，但别忘了成绩是要通过长期数据来夯实的。市南中片也是沉淀了二十多年才确立了如今的口碑，是输送了无数名校生才拿到了青岛第一学区的名头。浮山后的教育也需要漫长的稳定输出才能稳固房价的根基，而不是抽调优秀教师聚一起就一定能对标其他名校，尤其初中依然是市北的软肋。

第三，几个著名老学区是老百姓口碑堆起来的，而浮山后更多是开发商利用师资名头给捧起来的，成绩的排名并没有房价排名那么高。此外，很多学校师资团队开始年轻化，尤其黄岛、李沧、城阳一些新学校更是出现名校研究生组成师资团队的情况，人家是新校舍新教师，也憋着劲要跟那些老名校PK，所以将来高质量的教育会越来越多，越来越普遍，届时无论市南中片还是浮山后，想通过学区属性抬高房价难度会越来越大。市南的学区有更完备的医疗交通配套，有宜人的环境，即使将来没有学区属性去抬高房价，至少还有宜居和旅游属性作为支撑。而浮山后呢？

第四，当年很多人不愿意买浮山后就是因为处于山北水北，这在风水学来说确实不是很好的住所选择。很多人觉得只要浮山隧道建成，浮山后和浮山前就是十几分钟的差别而已。其实还真不是。因为浮山前是山南水北的上佳居住之所，而且是青岛别墅区和高端住宅最密集的区域，这里纯粹就是因为风景好、人口密度低、楼盘品质高、富人多给推升起来的。浮山后仅凭一条隧道就要跟浮山前平起平坐，现实吗？况且炒过股的人都知道，炒利好永远都只能炒预期，真等靴子落地时就是主力出货的日子。隧道工程和地铁早在十年前就已经炒到房价当中了，真等开始陆续兑现时，反而没什么可炒了。

浮山后当初能迅速吸引大批刚需，学区虽然是核心因素，但另一方面是因为远低于市南中片的房价。大家早期认可浮山后，是因为相比市南而言能以更低的价格住更好的房子，读实力与市南相近的学校。可现在浮山后房价已经毫无性价比可言，个别小区价格甚至超过了浮山前。在已经非常高昂的价格之下，如果几年内拿不出超预期的成绩，到时别说上涨，跌多少都不一定，毕竟楼市大环境在这摆着。

先说结论，还会继续上涨

现在浮山后的学区热度还在上涨，丝毫没有迟滞的态势，一方面这里的升学率近几年都是较为喜人的，另一方面这里除了学区还有，商业地铁以及浮山的自然景观

教育改革是一个艰难且漫长的过程，需要循序渐进，学区房的概念本身就不是一个特别被官方认可的词语，所以多年以后，可能十年，可能二十年，教师轮岗等措施会让每个小区都是学区房

目前整个浮山后学区资源还是处于上升趋势，作为青岛学区资源第二梯度的头部区域，浮山后学区房还会继续保持一定热度。

涨的幅度很小或者持平，反正不会跌。

因为有学区，地理位置优越去哪里都方便，浮山后的房子保值增值能力很强。

新房次新房不用说了，肯定保值增值。数字小区的老房子虽老了些，但是现在政府投资进行改造提升了，肯定也保值。

浮山后的初中师资没多好，主要是生源好，家长比较重视教育。

原来二实验师资最好，但是建校之初那些从各地引进的老教师都开始退休了。

六十五大部分老师还是很负责的，从五十六中过来的老师都很不错。

四实验，新学校，没有自己的体系，虽有二实验领导班子，但短期能不能出成绩还是个未知数。

先说结论，不会上涨了

青岛房地产最后一波上涨应该是2021年3-4月，之后急转直下，在中央、地方多重政策刺激下，仍无法扭转下跌趋势。

2021年6月-11月是外埠板块下跌，由于房地产投资性剥离，人们意识到地产分化开始，更多人意愿购买市区房，导致上合、蓝谷、胶州、高新区等外埠板块大规模降价，随之而来是部分郊区为主开发商的暴雷潮；

到了2022年随着外埠降价，外埠与市区的价差逐步拉大，由原来1:2的房价比拉升到1:3-4，也就是原来1套市区房可买2套郊区房，郊区降价后可以买3-4套了，这也导致了市区的刚需刚改板块降价，从上半年城阳、黄岛蔓延到下半年的李沧、四方。

觉醒比较早的森林公园从2021年3月的23500毛坯一路降，先是22000的精装，现在已经到了20000均价的精装，起价才19200；桂语朝阳当初26000，现在什么房协手拉手活动，已经到20000毛坯，还是预留的楼王产品。

李沧北更惨，没有一个绷得住。爱情天辰万象，首开19000，现在16000送20年车位使用权；楼山春晓，开盘19000，现在15000送车位；双子星城，首期是19000送车位，被中巍接管后降价到17000还是卖不动，12月上旬首付返利+首付分期，5%首付就能上车，拿出500万补贴房价，小户型均价已经到16500了还送车位，注意这是南区，真地铁旁，比北区不知道好多少。

最后说说四方，绿城两个盘已经从26000到22000了，寰宇时代11月从26000到22000了，还有封华地开盘卖了不到5套吧，推出工抵房了

好了，你可能会说浮山后不同，学区，巴拉巴拉之类的，嗯，去年李沧中介也这么说的，看几个市中心二手房。

金隅和府，敦化路CBD，算是市中心的中心吧，挂了一年多，375万到286万，像不像当年的紫御观邸。

你还问浮山后会不会降价么？现在浮山后跟李沧四方的关系，就像去年胶州蓝谷跟李沧的关系一样，一套浮山后的房子本来能买2套李沧，现在李沧降价了，能买3套了。没降价的终归会补跌的。

至于学区什么的，那都是伪命题了。时间上说，2023年3月人口数据公布，99%是负增长，没有娃了，学位资源不紧缺了，再加上过去十几年高校的扩招，未来仍仍有学上，人人都能考大学，但大学生毕业也不会那么容易找工作，你说学区还算个什么。空间上说，浮山后的学区就是个笑话，放眼山东，青岛教育落后，放眼全国，天津100万的学区房不香么，录取率还更高。所以浮山后的学区能溢个几毛钱价？

最后说说地段环境，浮山后终归是后山，只是发展到这有点红利，世园的环境不比浮山后好么，地铁发展到现在各区的通勤时间也都被拉近了。

总结下，浮山后的教育、环境、交通都是泡沫，浮山后房价上涨的核心原因是这几年地产颓势下的避险心态，以及人类买涨不买跌的动物特征（行为经济学词汇），通货膨胀人们怕手里钱贬值要投资，郊区跌了只能买市区，李沧跌了只能买浮山后，但这里的价格已经远远脱离价值。

2023年，当政府不能再为地产刚性泡沫做隐形担保，相信浮山后一定是跌的最狠的，其他地方该跌的都跌了，其他地方涨价时也没有太偏离房屋居住价值，浮山后不同，各种泡沫叠加破裂，势大力沉，泥沙俱下。

我们拭目以待。