表哥为了贪便宜，以低价59万购买了一套法拍房，没想到风险却高达90%，本以为赚了一个大便宜，却没想到，却掉进了一个巨大的深坑里，千万不要购买法拍房，谁买谁吃亏。

人的一生，除了结婚生子以外，最大的一件事情就是买房，花了两代人的积蓄，还只能够一个首付，所以为了满足群众的需求，在市场上各种类型的房子，也如同雨后春笋一般，遍地都是。

比如：二手房，迁置房，公寓房，法拍房等等。

其中最受欢迎的就是法拍房，这种房子的价格，要低于周边市场房子价格的20%，特别适合一些想买房，但是预算不够的人群。

而这些预算不够的人群，宁可承担几十年的房贷，也不愿意购买法院拍卖的房子，并不是因为不合法，而是其中有很多不为人知的大坑，今天我们就来了解一下法拍房的秘密。

2019年的时候，表哥虽然已经结婚了，但是因为没有自己的房子，经常受丈母娘的气，而且妻子由于自己的婆婆不和，每天下班都能听到妻子和母亲的争吵声。

为了让生活能够幸福一些，表哥准备购买一套二手房子，工作了这么多年，手里确实有一些积蓄。

所以在平时不上班的时候，表哥经常会叫上我一起去看房子，前前后后跑了三四个月时间，去了很多房地产公司，也看了很多房子，最后都是因为价钱太高，超出预算被表哥拒绝。

在一次机缘巧合的情况下，表哥打听到了一套法院拍卖的房子，而这套房子特别便宜，房屋面积有90平方，而且起拍价只需要50万。

如果能以50万的价格将房子拍卖到手，那么真的比周围二手房便宜20%。

除了价格吸引表哥以外，这套法拍房居然是学区房，那么以后孩子上学根本不成问题。

但是当表哥想要了解房子的室内布局，以及原房主的情况时，法院的工作人员却以为客户隐私保密为理由，不愿意向表哥说一些详细的情况。

毕竟是由法院拍卖，肯定是合法手续的房子，所以表哥并没有多想，毕竟价格以及位置摆在那里，想要这套房子的人还有很多。

在拍卖会的当天，经过一轮报价，表哥最后以598600元成功拿到这套房子。

本以为买的房子和普通的房子没什么两样，没想到拿到钥匙的表哥，打开房门看得第一眼，就想立马退房，遭到对方的拒绝。

无奈之下，表哥也只能居住了几年，而且还经常向我吐槽，今天就为大家来真实讲解一下居住法拍房的体验，包括法拍房的一些秘密。

一、什么是法拍房？

说起法拍房，很多人都觉得肯定是法院拍卖的房子，但是这些房子的来源，大多数人都表示不知道。

所谓的法拍房，其实就是被法院查封或者执行拍卖的房产。

举一个很简单的例子：

一个老赖外面的债务几百万，但是他的全部存款已经没有能力来偿还自己的债务，被欠债的人，就会利用法律的武器走司法程序，法院就会将债务人名下所有的资产包括车房全部冻结。

如果在规定的时间没有偿还清债务，这些房子就会被法院拍卖，所以这就是法拍房。

二、法拍房有哪些优点呢？

优点一：价格特别的便宜

法院的原房主就是因为无力偿还债务，房子才会被法院拍卖，很多人之所以不愿意买 ，就是怕其中有很多纠纷。

所以为了将房子能够出手，在房子价格方面上要比周围的房价便宜20%。

毕竟有很多人因为预算不够，还不能够买房，如果发现了一套面积不小，价格特别便宜的房子，大多数人都无法抵挡低房价的诱惑。

甚至有些法拍房的价格低于市场30%，这么大的优惠尺度，不少人抱着捡漏的心态去选择。

就算自己不住，到时候以市场价卖出去，也能稳赚20%甚至30%的差价。

优点二：部分法拍房地理位置优越

能够欠钱让法院拍卖自己的房子，那就说明欠款的金额不是一个小数目，这种人他们房子的位置都是比较优越的。

要么在商业中心，要么是学区房，总体来说，房子周围的生活配套设施是比较成熟完善的，未来城市发展的时候，这种房子的上升空间特别大。

所以除了价格优惠是一种优点以外，买法拍房的人看中的也是地理位置的优点。

三、法拍房有哪些缺点呢？

缺点一：不能看房，以及查看房屋的详细信息，很容易踩雷

常买房子的话都要到室内去看一下，也要跟销售了解房子以及楼盘的一些详细信息。

但是参加竞拍法拍房就不同，只知道房子的价格，室内的面积，房屋用途以及所在层数和总层数以外，其他信息根本查不到。

比如房子装修的情况，周边配套情况，以及其他介绍，都是无任何信息显示。

当初表哥拿到钥匙开房门的那一刻，室内的情况根本和图片上的得不一样，不仅墙皮脱落，而且房子更像一个垃圾堆一样，论价格根本不值这个钱。

到最后加维修，重新装修等等，花了20多万，相当于花了80多万购买了一个破房子，还不如购买别人精装修的二手房。

缺点二：少部分的法拍房，无法过户

很多人购买法拍房，要么是通过朋友的介绍，要么是自己在拍卖网站上看的。

千万不要觉得法院拍卖的房子是特别的安全，如果不仔细观察的话，很容易掉进坑里。

如果买到能够正常过户地拍卖房， 那么你是比较幸运的，就怕买到一些无法过户的拍卖房。

比如：政府的配套公房，集体土地的小产权房，或者是不完整产权的房子，都是不允许过户。

花几十万购买不能过户的房子，到时候就算你想退也退不了，也没有人去管这件事情，而这个责任只能自己去承担。

缺点三：隐藏着很多麻烦与纠纷

有些人名下几套房产，住不了就租给别人，而且提前收取一年的房租费用。

这些人如果因为无法偿还债务，房子被法院没收，并且拍卖的话，买到以后那些已经付了房租的租客，就会找到你要求退还剩余的房租费用。

虽然从法律上是不允许的，但是也会引来很多麻烦以及不必要的纠纷。

缺点四：原房主，很可能会找你的麻烦

欠钱不还，并且被法院查封房子，都属于一种老赖，做事没有任何底线。

一旦买到这种法拍房，后期居住的时候，原房主很可能会找你的麻烦。

会各种各样的理由来骚扰你，到时候自己的生活以及家人的人身安全也会受到威胁，更重要的是，如果原房主不愿意将自己的户口迁走，那么你就无法落户，就算是学区房，孩子上学也特别困难。

写在最后：

买房子是一件大事情，一定要相信一分钱一分货 ，天上没有掉馅饼的事情。

很多人抱着贪便宜的心态去购买法拍房，以为自己赚了大便宜，却没想到自己却掉了一个大坑，有些法拍房，不仅不能够过户，而且在购买之前，房间的信息根本看不到，很可能会买一个破房子，特别是后期你刚装修好，就有人来不断的找你麻烦。

所以在买房子的时候一定要三思而后行，尽量不要去购买法拍房。

“为了买这套法拍房，我已经倾尽所有，父母现在还在亲戚家住着，可是我拿着房本却连新房的房门都进不去，我该怎么办？”北漂小伙无奈地倾诉着，眼神里尽是伤感。

北漂小伙小杨花了68万元购买了成都双流一套价值100万元的法拍房，可是这套房却成了他的噩梦，他明明有房，却成了无家可归的人，谈起这套房子，他心里是既愤怒又懊悔。

2019年，来自四川德阳的小杨已经32岁了，他的家境并不富裕，父母一直借住在成都的亲戚家中，他做梦都想拥有一套属于自己的房子，因为那意义着家，他也不想再让年迈的父母再过寄人篱下的日子，于是，他有了在成都买房子的想法，毕竟父母在成都，眼下解决父母住房的实际需求才是最重要的。

可是，他通过各个渠道了解后，才发现成都早在2016年就实行了限购政策，而他，根本不具备购房资格，正当他失望的时候，他的一个亲戚告诉他，自己最近刚好在双流购买了一个法拍房，法拍房并不在限购的范围，让他自己去了解一下法拍房。

所谓法拍房，指的是原房主因为种种原因无力偿还债权人的款项，被债权人起诉后，经法院审理，该债务人名下房产被法院查封后，再由法院强制执行以拍卖变现偿还债权人资金，这种背景下允许交易的房子就称之为法拍房。

由于法拍房不限购，这令小杨非常心动，同时也是他唯一的选择，加上他手上资金不足，仅有20万存款，按照他的设想，首付三成的情况下，以他的经济能力，他最多能承受购买总价70万左右的房子，所以他一直都是以70万元能成交的标准去寻找房子。

小杨的工作在北京，他只能通过网络渠道查看合适的法拍房。

功夫不负有心人，经过一番筛选，小杨终于看中了一套法拍房，并于2019年7月，以68万元的价格成功买下成都双流某小区一套价值100多万的房子。

这套房子是由崇州市人民法院进行拍卖处理的，购买完成后，法院也积极配合为小杨办理了房产过户手续。

小杨因为在北京工作，这套法拍房除了在网络上看过房子的图片，他并没有到现场去看过，而且不动产权证上也备注了这样一句话：有租赁，详见附件租赁合同。

买了房子后的小杨心里的激动和兴奋无以言表，他终于有了属于自己的家，可是，还没等他反应过来，一件事让他瞬间后悔买了这房子。

小杨拿到不动产权证后，第一时间来到了法拍房前，打算看一看自己的房子，可是，无论他怎么敲门，里面都无人应答。

他开始以为是没人在家，又去了多次，可是，他发现家里是有人的，只是租客连门都不肯开。

无奈之下，小杨带着代理律师来到了物业管理处，却被告知该套房子并没有欠交物业费，并且得知该房产的物业费一直由一位住在隔壁小区的77岁老人负责缴纳，而收款收据上的署名却一直显示为原房主周某。

这位老人明明有住处，却为什么一直霸占着小杨的房子，这到底是为什么呢？

带着疑问，小杨和律师又来到了新房子门前，可是，无论他们说什么，里面的人不但不开门，还拒绝做一切的沟通，躲在里面仿佛空气般避而不见。

他们只好找来了片区民警协助，可是民警也无法敲开这套房子的大门。

为了把事情查清楚，民警拨通了原房主周某的电话，周某的话让在场的人大吃一惊。

她表示，这套房子早在2014年就已经出租出去了，而且租期长达19年之久。

这套房产的租赁合同显示，签约时间为2014年，出租方是原房主周某，承租方是那位老太太，而2014年当年，这位老太太已经达到了72岁的高龄，租期却签订了19年之久，不禁令人大感疑惑。

根据我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

除了租期长，租金也让人大吃一惊，根据他们的租赁合同显示，双方约定每年的租金为3.6万元，而承租的老太太已经提前以“以债抵租”的方式，付清了19年的租金，共计68.4万元。

小杨简直不敢相信自己的眼睛，他私下查了下2014年双流的房价，当时也不过是四五千块钱一平米罢了，而68.4万元的价格，完全足以支付该套房产的全款，而老太太却仅仅是以这笔巨款支付了19年的租金，未免太不符合常理了。

在租赁合同的副页，小杨还看到了一张借条，显示原房主周某向罗某（租客老太太）借款68.4万元，用于成都某公司的经营。

顺藤摸瓜下，该公司员工承认，罗某就是周某的母亲，周某实际上就是该公司的股东之一。

看到这，小杨心里起了寒意，他大胆推断：为了对抗法院对该房产的拍卖，周某存在恶意租赁，周某身为公司的财务经理，对公司的财务状况自然非常了解，他们公司对外贷款了两千多万，而她却选择了抵押该套房产，对于房子的最终结果，她显然是心里有数的，她知道最后房子肯定面临着拍卖，而买卖房产有个规定，就是：买卖不破租赁。

根据我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

买卖不破租赁也就是说：在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以自己成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物。

显然，周某在打法律的擦边球，她就是通过把房子长期租赁给自己的母亲，以此来保全自己的房子。

小杨还查询到，网上公开的周某单单是失信记录就有十几条之多，是资深老赖。

小杨为了保障自己的权益，他于2019年10月份的一天晚上，再次来到了小区楼下，打算为自己讨个说法。

巧的是，他居然在楼下遇到了原房东周某。

提起这个房子，周某也有满腹委屈，她提出，她这套房子市值140多万，而小杨仅仅68万就成功购买了她的房子，而且还办理了不动产权证，她认为中间有疑问，而且她还说，在房子拍卖前，她已经向法院递交了《执行异议申请书》，但法院还没有给她答复就拍卖了她的房子，她认为不合理，另外，她还提出，小杨在明知道该房产存在租赁关系，还是选择低价购买了房子，现在却想通过一些方式否认租赁关系，她难以接受，她希望小杨可以遵循租赁合同，对于其他的事项，她不再回应。

对于周某提出的《执行异议申请》未回复一事，崇州人民法院的法官也做了解释：

房产在拍卖之前已经对房屋的瑕疵进行了公示，当时的市场估价为120多万，法院按正常程序，按有关规定降价30%作为一拍的保留价，流标后又降价了20%，所以拍卖行为是合法合规的。

该套法拍房第一次拍卖定价85万，由于无人参与竞标，再次降价为68万元，所以是符合规定的，而小杨是唯一参与竞拍的人。

接到周某递交的执行异议后，法院一直在给周某打电话，可是周某一直不接电话，拒绝沟通。

她作为被执行人提出执行异议，法院有着比较严格的规定，而周某并不符合规定。

法官解释：如果买受人认为该租赁关系是伪造的，他可以通过诉讼等法律程序来解决问题，但如果租赁关系是合法的，买受人也需要遵守其租赁协议，若租赁合同是不合法的，周某则涉嫌制造虚假证据对抗法院执行。

更加狗血的是，小杨拿到不动产权证后才发现，该房产产权仅为50年，如果19年的租赁关系成立，他最早也要2033年才能入住，而产权只剩下了17年。

现在，他不但无家可归，还要面临每个月五千元的房贷，他欲哭无泪，不过，他已经向法院起诉了周某。

本来买卖不破租赁的目的是为了保护承租方不受到买卖双方的影响导致无辜受到牵连，但事实上，这对于买受人是非常不公平的，毕竟人这一辈子，也就能买得起一套两套房子，若倾尽所有买了一套房却住不进去，未免让人太过绝望。

至于后续的处理结果，我们无法得知，小杨的遭遇让我们惊出了一身冷汗，看到这，你们还敢买法拍房吗？

回到问题：为什么法院拍卖的房子这么便宜，却很少人买呢？

1、法拍房没有售后服务。

法院在拍卖债务人的房子时，已经对该房产存在的问题进行了公示，但是购买后的问题只能靠自己后续发现，一旦法拍房交易成功，法院协助过户手续后，对于法院而言，他们的任务就完成了，如果购买的的法拍房存在租赁关系，承租方拒绝腾房，或者原房主不愿意腾房，买受人只能自己想办法解决，法院是不包售后服务的，有可能面临有房无法住或者其它难以处理的纠纷，而能解决问题的方法只有重新起诉，而且还不一定会胜诉。

法拍房是没有交房保证金的，并且不能实地看房，如果房子内部存在质量问题，比如墙体开裂，漏水等，也只能自认倒霉了。

2、法拍房付款期限短，贷款难。

法拍房要求的付款期限比较短，一般要求付全款，并且5-10日内必须到账，竞拍者需要有一定的经济条件，充分准备好房款。

如果想要采取按揭的方式购买，则要缴纳竞买违约金及保证金，很多银行都不会接受法拍房的贷款申请，哪怕是接受了，放款也需要时间，如果因为银行按揭贷款放款不及时，导致无法在约定时间内支付法拍房的购房款，缴纳的违约金及保证金不予退还，还有可能要赔偿因重新拍卖造成的损失。

3、可能会沦为接盘侠。

疫情的影响下，有一些人的收入锐减，于是产生了大量的法拍房，这种法拍房的背景比较单纯，还是可以入手的，但是，好的房子往往在网上还没挂热乎就已经被消息灵通的土豪全款秒清，而剩下来的一般都是有疑难杂症的房子，能成为老赖的原房主都不简单，一旦接手，可能沦为接盘侠，不旦住不进去，卖不出去，还会蒙受损失。

4、法拍房的隐形费用多。

法院对房子价值的认可来自于市场评估，而该房子如果有拖欠物业费，水电燃气费，甚至于税费，他们是不管的，一旦购入，意义着这些费用都将由买受人承担。

5、产权不清晰。

能让自己的房子成为法拍房的人，多多少少都会有一些民间借贷，有些业主会将房子进行二次抵押，如果购入了这套产权有争议的房子，无疑是自找麻烦，甚至有一些房子是违建或小产权房，连过户都不可能实现，所以一定要查清楚再决定拍不拍。

6、无法入户。

法院并不会帮买受人查询此房产里有没有挂靠户口，如果买受人将来想迁入户口让孩子上学，而原房主迟迟不肯配合迁出，对于买受人来说，也是非常麻烦的事。

法拍房又有什么优势呢？

1、不限购。

很多城市对法拍房是不限购的，刚需族想要拥有一个家，但又没有购房的资格，那么，法拍房就能很好地解决这个问题，因为它不在限购范围内。

有一些投资者的眼光很好，有良好的渠道可以购买到优质的法拍房，而法拍房本来就低于市场价三成以上，他们以低价购入，再高价出售，对于他们而言，也是不错的投资方向。

2、价格低。

法拍房在竞标前往往已经打了七折，而且无需支付拍卖服务费，对于手上钱不够又想买房子的刚需来说，排除不确定的因素，还是不错的选择。

结语：

法拍房对于我们普通老百姓来说，其实是弊大于利的，如果经济上允许，还是老老实实去买个清清白白的房子吧，毕竟房子意味着家，是幸福安定的象征。

买房是大事，如果想要选择法拍房，一定要注意法院公示的细节问题，如果存在有存续的租赁关系或者未解除抵押、未取得房产证的情况，最好还是不要参与竞拍，再者就是到此房产处实地走访，多方位了解清楚再做决定。

几年前，我贪便宜以低于市场价7折的价钱拍下了一套法拍房，拿到钥匙看房那一刻真是悔的肠子都青了，住了4年其中的辛酸只有自己能体会。法拍房除了房价低，剩下的全是硬伤，购房风险高达90%，真是谁买谁上当！

提起买房，一直是人生头等大事，如今市场为了迎合消费群体更是推出很多适合不同群体的房屋类型，想要买便宜优惠的房子，不单单限制于二手房，像安置房、小产权房、商住两用公寓房等都吸引着不少人的目光。

除了这几种房子，还有一种房子也是生活中比较常见的房产，价格相比于市面上同地段的商品房往往较低，且对外宣传的噱头特别大。这就是法拍房，法拍房一般都低于市场价10%-30%，有些甚至能低于20%，如此低廉的价格让很多没钱买房的人又多了一份选择。

但是面对如此低的房价，很多人却不会选择购买法拍房，甚至很多人在竞拍结束后就立刻后悔了。法拍房真的如此不好吗？以前我也不懂，以为这些人都是跟钱过不去，直到几年前我也竞拍了一套法拍房后，才明白法拍房背后的猫腻。

当初拍法拍房时有多爽快，住房后就有多崩溃，法拍房有多少毛病，只有亲身经历后才知道！

几年前我跟老公刚结婚那会儿还跟公婆住在一起，后来我们决定从公婆家搬出来“另起炉灶”，当时看中了一套位于市中心某小学附近的学区房，想着以后能方便孩子上学。

后来跟老公跑了几次房产公司，但中介给推荐的房子房价都不低于100万，看到这么高的房价，我和老公瞬间泄了气。正当我俩因买房之事沮丧不已时，老公从一位在某助拍机构工作的同学那里打听到，法拍房能捡漏。

而同学表示他们公司正好有拍卖法拍房的业务，能在最短时间内找到合适房源，到手的几率更大。于是在同学的推荐下，我们相中了某小区的一套法拍房，根据他们公司介绍，这套房子房屋面积为82.05平方米，起拍价是55万，这个价位比同小区里二手房的价格都要便宜将近20万元。

同学告诉我们，如果没有人跟我们竞争这套房子，55万我们就能拿下，如果有人竞争的话，房价也不会超过65万，就算是65万买下，也是只赚不亏。因为这个小区是正经的学区房，小区里商品房的售价都不低于90万，就算是二手房也基本都在70万以上，而且还是户型最差的房子。

当我们问及原房主拍卖房子的原因时，同学只是隐晦地表示是欠了别人钱，具体因什么原因被法院拍卖同学则以“为客户隐私保密”为由没有再提。

虽然我们不了解法拍房，但是从网上也搜了一下相关资料，网上很多人都说法拍房在竞拍前可以去看看房子内部，于是我们表示也想先去看看房子，仅仅是同学提供的两张局部照片我们有些不放心。

同学开始还有些不高兴，认为我们太“多心”，一直跟老公解释说这套房子因为价格超低，已经有不少人在等着竞拍，如果我们确定要参与竞拍，同学看着“同窗情分”可以跟领导说说，让我们顺利拔得头筹，如果错过了就再也买不到这么低的学区房了。

说完同学把房主的电话给了我们，让我们自行联系。跟房主通话后，房主表示他人在外地，目前房子的事都是法院和竞拍公司管得，详细的事情他也不知情，而且房子现在被封住了，能不能进去看也由不得他做主。

我们把自己的顾虑告诉了同学，同学表示这套房子真的看不了，但是可以带我们看看位于顶楼的一家，两家都是同户型的法拍房，应该差不了太多。

同学带我们参观的顶楼法拍房属于豪华精装修，房间内全是高档的家具家电，整体的房间布局也特别好，让我俩看着向往不已。同学表示这套顶楼的法拍房价位比我们看中的那套高出30万左右，但是两者房屋结构差不了太多，都是一个开发商设计出来的，之所以这个这么贵，也就贵在了这些家具家电和精装修上了。

最终，我和老公两人没有禁受住低房价的诱惑，参与了竞拍，并缴纳了保证金。在竞拍日当天，在老公同学的代拍下，经过多轮竞价后，我们最终以61.48万元的“白菜”价格拍下了这套房子。

本以为法拍房和商品房性质是一样的，这么低的房价又是学区房纯属于“捡漏”，哪知道在拿到钥匙看到房间内的第一眼后，我气的差点要晕倒！当场就想退房！

下面我就来跟大家分享下我住法拍房这几年的真实感受，也给大家避避雷，如果近期大家也有想要竞拍此类房子的想法，建议好好看看我的文章，应该会对你们有帮助。

一、首先我来跟大家科普下：什么是法拍房？

在跟大家分享我的住房经历前，我先跟大家科普下什么是法拍房，如果大家对房产圈真的不了解或者第一次买房，那么在买房前一定要做足了功课，至少先搜搜自己要买的房子是什么。

法拍房也就是指被法院查封和执行拍卖的房产。

当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

二、接着我们来科普下：为什么好好的房子会变成“法拍房”？

上面提到了，法拍房都是被法院查封和执行拍卖的房子，也就是在此之前这些房子还都是正常的商品房，因房主犯了某些事情而导致房子被“没收”。

所以，好好的房子沦为法拍房，无外乎以下几点原因：

1、因商业贷款所导致。

比如房主向银行进行贷款买房，后期不能如期偿还贷款时，银行要不回来钱就会向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。

2、因民间借贷所导致。

这种其实跟上面的商业贷款差不太多，只不过这个借贷关系不是跟银行而是跟一些借贷公司或个人。

3、因司法没收所导致。

这就是犯了相关的法律或者是法规，一般来说，在部分刑事案件中，有没收犯罪嫌疑人个人全部财产的判决，如果涉及不动产，则由法院进行拍卖，拍卖所得收归国库。

4、无主财产。

这个就是指无人认领的房产，无主房产既没有所有人或所有人不明确，权属长期无法确定的房产。由人民法院判决宣告为无主财产的房产，依法收归国家所有或集体所有，也可进行拍卖，但实际生活中这类法拍房比较少。

科普完法拍房的一些“入门知识”，接下来我就先给大家说说法拍房为数不多的好处吧。

为数不多的优点01：法拍房的低房价是对购房者最大的“诱惑”，适合买房预算不够的人。

价格低应该就是法拍房最大的优点了，也是能吸引人购买的主要原因之一。因为这种拍卖房起拍价一般都是低于市场价，一般都低于市场价10%-30%，有些甚至能低于20%，而且很多人都不知道如何去竞拍法拍房，所以会导致一套不错的房产参与竞拍的人数很少，对于那些玩转法拍房行业的人来说，捡漏非常容易。

如今房价居高不下，特别是一线二线城市，房价一直水涨船高，想要买一套户型合适的房子没有100万根本下不来，如今几十万就能买到一处不错的房产，对于那些想要买房但是资金不充足的人来说，法拍房是个“捡漏”的选择。

我之所以当初选择买法拍房也是因贪小便宜，看准了价格低这个好处，而且有的地方法院为了能尽快把房产拍卖出去，会故意设置一个比评估价低很多的起拍价来吸引更多的人竞价参与，如果是懂行的人，应该能轻松的拍到心仪的房产。

为数不多的优点02：法拍房周围的生活配套设置比较成熟完善，未来可能升幅较快。

在竞拍网上，法拍房很多都是现房，有些甚至还是精装修，交易成功后直接可以拎包入住，在参与竞拍前我们可以多方挑选，一般在全市普通和中高端小区都可能会有法拍房存在。

这也意味着，如果所竞拍的法拍房处于一个不错的小区里，除了小区环境好，物业好，周边的生活配置会非常周全，像菜市场、超市、药店、学校、医院、公交站等设施都有，比较方便。

当然这些信息也是需要提前去调查的，特别是像我们这种想要买学区房的，一手、二手学区房太贵买不起，但如果竞拍的这个法拍房附近正好有对口的学校，且还是市重点学校，那么这房子就真的是物超所值了，买下就是赚到，直接摇身一变抢手学区房，对于未来出售和提高房价会有很大的帮助。

我家这个法拍房当初买下也是看中它附近有一所小学，虽然不是重点学校，但至少也是正经学区房，后期我们在卖房时也多亏了这个“学区房”头衔帮我们润色不少。毕竟法拍房是房主犯了错误，跟房子和所在小区无关，更不会影响房子未来。

这应该是法拍房最大的两个优点，但为什么这么多人买了法拍房之后就后悔了，还是因为法拍房背后的弊端很多，住的时间越久，一些让人受不了的问题也就开始暴露出来了。

最大的缺点01：看房不方便就会造成房子“货不对板”，严重影响正常居住。

上文中也跟大家介绍了，在拍卖网站上挂的法拍房信息，一般都是提供几张照片和房屋简单地介绍，有的法拍房会比较良心，在拍卖标的调查情况表中会详细的介绍拍品现状，比如拍品现状，是否有钥匙、交付情况等，同时也会对房屋实物状况有一个详细的描述，是否有电梯、是毛坯还是精装都会介绍。

但是有的法拍房除了房屋面积、户型和楼层外别的什么都写“不详”，虽然现在很多法拍平台都有提供看房的服务，在房子下面也会写上房主电话，但要是遇到房主在外地、没有钥匙或法院不让看这种情况，就很容易出现房屋“货不对板”情况。

我这套法拍房就是严重的货不对板，当我拿到钥匙看到房子内部后，我真的气的当场要晕倒了，房子里面破烂不堪，跟同学给我们看的图片资料根本就不一样，不但天花板的墙皮都脱落了，而且卫生间还渗水、返潮，房子里的一些家具不但老旧而且破烂，根本不能使用。

最气人的是房子的隔音效果极差，这样的破烂的房子根本就不值61万，我们去跟同学理论，同学还一脸无辜的表示他也不清楚房屋内具体情况，当我们表示要退房时，同学说按照法律规定，法拍房买完就不能“退货”了，后期我们几乎把房子内部全扣成毛坯重新装修了一遍，额外装修费就多花了将近10万，相当于花了71万多买了一套破房子。

最大的缺点02：有些法拍房根本就不能过户，但是在拍卖网站上很难察觉，不小心就中招。

大家注意：并不是所有的法拍房都能正常过户，因每个地方房管局的政策不同，所有针对法拍房过户的情况也是不一样的。

就好比上海房产交易中心就无法办理军产房的过户，如果买了此类房子那可真是糟心，不但住不了还会白白损失很多保证金。

像军产房就属于典型的不能过户的法拍房之一，而且此类房子的房产证和正常的房产证一样，产权人一栏中显示的是人名，所以对于一些新手买家来说根本分不清这种房子和普通房子的区别。

除此之外，市面上除了军产房不能过户外，还有四种法拍房也是不能正常过户的：分别是市政配套用房或公房、历史保护建筑、不完整产权、集体土地上的小产权房。

在常规的拍卖过程中，一旦发生任何事，我们都会陷入被动之中，特别是当拍中并缴纳全部房款后，当我们去交易中心办理审税过户时，突然被告知“过不了户”，换谁能不闹心？要知道法拍房虽然是司法拍卖，但法院是不做瑕疵担保的，真的出现问题了，法院根本不管，还得我们自己去承担。

最大的缺点03：法拍房买房容易，收房时真心不易，想要顺利入住更是让人操碎了心。

法拍房最大的诟病就是收房难，想要顺利清房入住那真是要花费一顿功夫。生活中因法拍房所产生的各种对簿公堂的纠纷大多是跟“非法占用”有关。

很多人买了法拍房后，满心欢喜的开门拎包入住，一打开房门发现房子里已经有人居住了，一问才发现竟然是租客。有些房主因欠下了很多外债，当得知房子要被查封前，可能是出于某种报复心理会故意把房子出租出去，故意收取租客5年、10年，甚至20年的租金以还债。

遇到这种情况清房就比较困难了，因为法院只管拍卖房子并不管腾空房子，房子里是否住得有人，法院根本不管，根据法律规定，法拍房在拍卖之前本身存在长期的租赁合同是受法律所保护的，同时我国租赁的相关法律政策中也提到，就算买房有房屋所有权，也无法对抗租客的租赁权。

说白了就是，如果房子里有租客，除非租客自己主动搬走，否则你没有权力去赶他们。我这套法拍房虽然没有遇到此类情况，但我身边的朋友买法拍房就遇到了此类事情：买了房后才发现房子里有租客，租客签了10年的租房合同，租客直接提出双倍的租金补偿否则誓死不离开。

所谓请佛容易送佛难，为了能顺利入住，朋友只能补偿租客20年的房租，这才让租客满意的从房子里搬出去。

最大的缺点04：要是遇上胡搅蛮缠的原房主，简单的迁户口就变成了一件困难事。

如果大家想要买法拍房，那么就要注意这个问题：我们在拿到房屋产权之后，如果原房主不愿意迁出户口，法院是没有强制要求其迁出的权力的，那么原房主不把户口迁走，我们就不能落户，如果买的是学区房，不落户就意味着孩子不能顺利入学。

前段时间，家住江苏仪征市天地嘉园小区的薛先生就遇到此类事情，薛先生从中介手里购入一套法拍房，发现原房主户口还在，跟房主多次沟通迁户口，房主以各种理由搪塞，后来更是提出了很多非分要求，这导致薛先生全家户口无法迁入，后来经过社区民警一个多月的沟通说服，原房主终于同意把户口迁出。

我家这个法拍房就是这样，虽然原房主没有像新闻中这个人这样耍臭无赖，但也是在我们多次沟通后，磨磨蹭蹭拖了2个多月才把户口迁走，期间为了能让原房主赶紧把户口迁走，我跟老公每次去找他协商，都会给他买一条“华子”，这2个月光给他买“华子”就花了几千元。

写到最后。

近些年来，因为法拍房房价便宜，很多人都打着“捡漏”的想法去买，但根据我买完法拍房后所遇到的这些毛病后，在此提醒大家：

如果你不是专业混房地产圈的，要是没有那个慧眼识珠的能力，千万不要随意去竞拍法拍房，就算想搏一搏，最好在竞拍前，能托人好好查查该处房产的抵押、债务、担保及房屋内置情况，对该房屋做到“知根知底”，要是做不到就不要去碰。

法拍房并非完全不能买，只能说买此类房子要打起12万分的警惕，慎重、再慎重，因为它背后的潜在风险真的很大，要是遇到那种无赖至极的原房主，真的会面临一地鸡毛、进退两难、恨不得抽自己两耳光的局面。

法拍是个坑，谁买谁进坑。

我的一个成都哥们，在四年前，也就是18年夏天，在成都双流区买了一套低价的法拍房。注意，这套法拍房当时市值大概110多万，但我朋友实际拍卖下来花了近70万就入手了。

刚开始，我朋友真的挺高兴，以为捡了漏，得了一个大便宜，谁知道时间已经过去了四年，这套法拍房我朋友依然还没住进去一天。

但这套法拍房每月贷款，我朋友现在还是供起的。

说起这套法拍房，我朋友心理是既愤怒又懊悔，又无助…

他曾经跟我说过：哥们，你知道吗，为了买这套房子，我家几乎已经砸锅卖铁，倾尽所有，可是我现在拿着房本却连房门都进不去，我该怎么办？

你知道吗？我到现在还在成都租房子住，明明自己花的钱买的房子，现在却住不去，我…我真的不知道怎么办了。

打官司，四年了，已经耗费了我所有的精力，我现在真的没力气了。官司虽然赢了，也多次申请了法院强制执行，但是那套房的原主人就是个泼皮无赖，就是不肯搬走。

你打官司，人家也打官司，人家能耗的起，我能耗的起吗？我一个外地人，找谁说理去。

唉，我现在真的后悔，心力憔悴。

我当时还安慰他，哥们，别想太多，放心吧，一切都会好的，毕竟在这个法治社会，一切依法办事，这套房终究你会住进去的一天。

说起这套法拍房的事，当时我朋友还跟我打过电话，问我借钱。

我记得，18年五月某天，我正在办公室处理事情。放在桌面的手机突然响了，我随手拿起手机一看，原来是我好朋友。

我于是赶忙接了。

喂，今天吹的什么风，怎么突然给我打电话来了，我开玩笑说道。

没什么，就是找你有事。

有事？你小子，无事不登三宝殿，说吧，有啥事，我能帮你。

于是，我这个朋友就开口说了，想找我借点钱，不多，也就五万。

五万，我想了一下，可以。

但随即又多问了一句，你借钱干嘛？

就是，我看中了一套房，我想买下来，手里没那么多钱，哥们，我就想到你了。

喔，原来是这么一回事啊。于是，我跟他说，我晚上回去跟老婆商量一下，过几天转给你。

当时，我不知道我这哥们买的是法拍房，以为就是普通的商品房。等他买了，我才知道，要不然，当时我也会劝说哥们，买这套房慎重点。

毕竟我对法拍房还是多少知道一点，总感觉法拍房有点不靠谱，里面牵涉到的纠纷有点多，所以我对法拍房多少有点抗拒。

其实，这套法拍房位置还是可以的，附近有医院，学校，农贸市场，生活配套设施也相当齐全。

房子也不错，三室一厅，有98个平方。可以这么说，这套房，谁买谁受益。

难就难在，这套房子的原主人，是个厉害的主，因为某些原因，贷款还不上，最后只能拍卖这套房子。

但人都是有私心的，况且这套房子市值近110多万，结果被我朋友以70万的价格买走，你说，他能甘心吗？

然后呢，这套房的原主人就想了个馊主意，把这套房以每年10000价格，租给了别人，租期是20年。

但是，我朋友是从法院拍卖网买的，当时了解的信息也不多，也不够全面，钱也已经给了，按道理说，这套房已经属于我朋友了。

但是现在这套房的租户，就是不肯搬走，还嚷嚷着自己有白纸黑字，有租约，说什么也不搬。

还有，这个原房主私下找到我朋友，说这套房可以给他，但是有条件，就是补差价40万给他，他才肯离开。要不然，你甭想住进去。

我朋友自然是不肯了，最后双方不欢而散。

你说说，这原房主简直是无赖行为。

我朋友已经申请强制执行好多次，这原房主就来现场闹，还搬出自己老父亲，一个近80岁的老头往房里塞，最后法院也是无奈只能作罢。

所以说，这套房子现在就是个死结：朋友想尽管入住，租房以租约没到期不肯搬，原房主以自己房子卖便宜了，要朋友补差价，不然就不配合。

说真的，即使最后这套房子属于我朋友，他也住不安心，这套房子的原主人，据说在法院拍卖前，已经放话，谁买我就闹谁，报警也没用。

所以说，法拍房虽然价格便宜，但是里面牵涉到的瓜葛太多了，而且法院是没有业务帮助我们处理纠纷的，所以购买之前需要我们自己甄别是否存在纠纷。

当然，我不建议大家买法拍房，尤其是刚需家庭。法拍房对于刚需家庭来说，弊大于利，普通老百姓买房最好还是找正规开发商，买商品房为宜。

记住一句话，天上掉来的不会是热乎的馅饼，而是要命的铁饼！

所以说：法拍房，法拍房，法院只负责拍卖，不负责售后。

留意法拍房的人，你发现没有，法院在拍卖的时候都会添加一条免责声明，如果到时候有什么问题买受人自行承担责任。

你现在明白为什么市面上法拍房那么便宜，却很少有人买了：

原因就在于，法拍房虽然便宜，但是后续太麻烦，产权不清晰，隐形费用多，过户不容易，耗费时间，精力，最后弄的你一身疲惫，追悔莫及。

当然，我不是说法拍房不好。有的法拍房还是值得购买的，那些产权清晰，没有过多纠纷的法拍房还是值得入手的，但这要看运气了。

运气好，那就是买的值。运气不好，那就是花钱买罪受。你明白吗？

看完这篇文章，你对法拍房有什么看法，欢迎在下方评论区留言讨论。[送心]

律师表哥告诉我，法院拍卖的房子虽然很便宜，但千万不要买，否则哭都来不及，太现实了！

有一天我在跟一位律师表哥聊天，他突然跟我说，拍卖的房子最好不要买，虽然手续齐全，而且比市面上的便宜，但是买了之后，可能会带来很多的麻烦事，到时后悔都来不及啊！

现在的房子是越来越贵，但很多人都是普通的上班族，想要买一套房，可不是那么简单的，不过，法院拍卖的房子通常要便宜一些，为何却说买不得呢，很多人都不是希望买到一套便宜的房子吗？这样总有一个容身之所，但知情人表示，事实远没有我们想的那么简单

一、法院拍卖的是一些什么房子？

首先，我们必须弄清楚一个问题，法院拍卖的是一些什么样的房子，为什么要进行拍卖呢？

首先我们比较熟知的就是，一些老赖的房子，比如他向人家借款买了房，但是发生了纠纷，没钱还了的。还有一大批房源，是来自金融机构欠款不还的，所以要把房子卖了还债

还有一些是涉及刑事案件被法院强制执行的房产，所以，法院会将其进行拍卖处理，这样的房子也有一定的优势，比如最大的好处就是要比市面上便宜很多，假如100万的房子，或许七八十万就能买到，低的甚至50万就能买到

而且有政策上的优惠，比如不限户口、户籍、也不限购

总而言之，有很多被拍卖的房子，都是跟银行产生了纠纷，不能在规定的时间内还款，所以银行可以向法院提出民事诉讼，那么就可以把抵押贷款的房屋进行拍卖，以此来偿还银行的欠款

在民间也会产生这种纠纷，比如小明把钱借给了小强，在签订协议的时候，小强愿意用自己的房子来抵押，但是期限到了，小强没有能力还款了，或者要强行赖掉这些钱，那么小明也可以向法院申请拍卖他的房子来还清欠款

而且在一些刑事案件中，我们经常能看见这样的判决，就是没收犯罪分子的全部财产，那么这就会涉及到房子这样的不动产，但是法院可以依法进行拍卖，拍卖得到的钱款为国有

二、法院拍卖的房子为何不要轻易的买？存在哪些弊端？

法院拍卖的房子的确有一些好处，比如最大的实惠就是价格便宜，但也存在一些弊端，稍不留神就可能让你后悔

1、容易产生纠纷

首先第一点就是容易跟房主产生纠纷，因为有些人特别的无赖，比如有的人犯了故意伤害罪，法院判了一个缓刑加监外执行，并且赔偿两万块，而且给了他一年的期限

但是他依然特别的嚣张，见到被害人还要破口大骂，法院的判决他也不积极的执行，比如时间到了，他就是耍赖，不进行赔偿，然后打电话去问法院，法院的工作人员说，难道他还没有赔偿吗？

最终还是申请法院出面，他才乖乖的把这些赔偿款拿了出来，那么同样的道理，有一些房子虽然被拍卖了，但是房主可能赖着不搬走，你入住的时候就会产生纠纷，本来乔迁新居就是非常喜悦的事情，发生这样的事情让人体验很不好，毕竟买房子，可是人生之中的一件大事！

2、增压你的经济压力

虽然说法院拍卖的房子可能要比市面上便宜30%左右，但依然很少有人买，除了怕跟旧的房主发生纠纷之外，而且经济压力也是很大的

因为法院拍卖的房子性质，跟市面上正常出售的房子不同，通常来说房子都是可以按揭的，但是法院拍卖的房子需要你一次性付清

本来就是因为没钱才想去买一些便宜的房子，但是让你一次性拿出那么多钱，又有几个人拿的出来呢？即便拿出来了，但是付清房款后也所剩无几，生活基本没有了保障

因此，压力特别大，要是突发疾病的话，都没有钱治病了，所以到时真的是后悔都来不及啊！

3、房产税比较高

虽然说法院拍卖的房子都比较便宜，但是需要你一次性付清，很多人表示压力很大，除此之外房产税也很高，那么压力就会更大了

房主在破产前会产生现金流，等到他破产后，房产就会被债主向法院申请拍卖，这个过程中也会产生一些其他的费用，比如土地增值税、契税等等，所以产生的房产税，也是一笔不小的开支

总结

而且你买了被拍卖的房子，是没有售后服务的，过户完之后，交房产生的纠纷基本就不会管了，如此一来，你也很难在第一时间入住，如果房子里面还住了房主的父母，那么就更麻烦了，所以人们才会说，法院拍卖的房子最好不要买，因为这些房子基本上都是存在纠纷的，所以如果你买了，人家赖着不走，是非常令人头疼的

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