前段时间，唱空天津楼市的报道铺天盖地肆虐媒体。但事实上，房价下跌的远远不止天津一个城市，北方城市整体上都是涨少跌多。这与2020年中国整体楼市平均房价突破万元大关，尤其是与南方城市的大面积上涨形成了鲜明的对比。

南北方经济差距越发拉大自然是主因。当前，东北、京津与山东等地无不在经历新旧动能转换的阵痛。北方旧的产业已经淘汰，新的产业动能尚未形成规模；南方城市站在改革开放的最前沿，新经济新产业发达，可持续发展能力更强；更在南北文化差异下北方事实存在的一些官僚主义与贪图安逸的惰性心理造成的生产效率低下等多种因素综合作用，差距日渐明显。

北方城市经济增长放缓，房价预期失去支撑，导致了这轮的下跌。但从微观上，我们更重要的是日省吾身，认真检讨，才能在痛定思痛中振作发展。

PART 1 天津及北方五城房价

北京拥有的政治、经济、文化等特殊城市地位，是全国任何一个城市不能与之相比的。哪怕是与之毗邻、逐渐一体化发展的天津，在很长一段时间之内也难以觊觎的。与天津可比的城市，首先是同在北方的新一线城市青岛、郑州和西安，以及通过扩容进入特大城市圈的国中热点城市济南。大连和沈阳，与天津相比，尚不能进入一个量级。

我们首先看2020年天津新房平均房价的月度变化图表：

可见，整个2020年除三月份受到央行货币政策变化的影响，天津新房价格出现了短时上涨外，几乎一路下行，从2019年末20952元/㎡直跌到2020年12月的19729元/㎡，当年跌幅高达5.837%。

观察房价走势，可以参考新房平均房价，但其多收到政策管控和开发商定价的影响，不能真实反映市场供需状况。因此，研究市场时多采用的是二手房平均房价。

我们再看2021年初天津、青岛、济南、郑州和西安五城二手房平均房价情况，如下柱状图：

我们看到，天津在北方五城中高居榜首，达到2.61万元/㎡；其次是青岛，列第二位；第三梯队是西安、济南和郑州。

我们不评价绝对房价，因为不与收入对比的绝对值是没有意义的。比如两个城市中，A城为3.5万元/㎡，B城为3万元/㎡，貌似A较B价格高；但如果A城镇居民可支配收入为10万元，B城仅5万元。在收入这个参数参与的对比中，孰高孰低才一目了然。

PART 2 从天津等北方五城城镇居民可支配收入谈五城经济

城镇居民可支配收入，是收入中扣除了五险一金及个税之后我们可自由支配的收入。它直接关系到城镇居民的基本生活水平与品质提升；更关系到我们买房后的供房还贷能力，以及还贷后还有多少钱能够支撑我们的子女教育、医疗养老和日常家庭消费。

我们先看一下五城的收入状况对比：

从上图看，北方五城中城镇居民可支配收入最高的为青岛市，达到5.45万元；其次是济南，也超过了5万元线，达到5.19万元；天津以4.61万元名列第三位，西安和郑州分别为4.19万和4.21万。

可见，天津作为北方第二城，城镇居民的收入水平却与名义上的经济地位并不匹配。那么原因是什么呢？

在大众概念中，所谓第二城第三城，均是以经济总量来衡量评价的。但我们知道，经济总量受到城市人口规模的影响，并不能说明城市生产力水平。据各地方统计局发布的2019年GDP总量与常住人口数据，我们计算了五城人均GDP情况，现将二者叠加合并制图如下：

上图可见，虽然2019年五城GDP总量的对比中，天津毫无争议地拔得头筹，较其他四城有着明显的优势，但在人均GDP这个指标上，天津却是落在了五城最末位。

这就很好地解释了天津城镇居民可支配收入较低的原因，说明了天津的GDP在享受这人口规模的红利，但实际人均产值水平却并不占优势。

这一点，反映的是我们的产业结构存在产业老旧、附加值低的问题，才导致了人均产值水平低于其他城市问题的发生。产业附加值低同时又会带来劳动用工层次低和用工薪酬水平低的问题，将会反映在下文的居民收入中。

作为全国六大超大城市之一的天津，人口密度在五城中是较高的，达到了1307.31 人/平方公里，仅次于郑州。我们看一下具体的五城人口密度：

由图可见，郑州和天津是北方五城人口密度最高的两个城市。高人口密度至少说明了三个问题：一是高人口密度加剧了住宅市场的供需矛盾，高房价与此相关；二是经济发展中已经享受了人口规模红利；三是城市的人口承载能力已经挖掘，郑州和天津在城市的人口争夺战中，较其他三城人口容纳能力更为有限，并更容易刺激和加剧房价上涨。

郑州和天津，在管控房价和发展经济上，且不说房地产依赖度的问题，仅仅是人口流入对经济的促进作用与给房价上涨带来的压力这一矛盾，就是难以调和的。而青岛、济南和西安，则可以更加从容地吸引各类人才和人口，进一步通过人口红利发展城市经济。

PART 3 天津等北方五城房价收入比和置业难度系数谈居民家庭财政压力

依据上文的五城二手房平均房价和城镇居民可支配收入，我们可以测算出各个城市的房价收入比情况。这里我们设定了一个“会计假设”，即均为90平米刚需标准住房。如此，便消除了不同城市居民平均居住面积不同的变量因素影响。

看下图：

由上图，从居民收入维度考量，五城房价收入比最高的城市是天津，达到25.5；其次是青岛和西安，两城均在17以上；郑州和济南分居第四五位次。可见，在五个北方城市中，房价与收入背离最大的便是天津。

我们再从五城人均住户存款的维度，考量买房的置业难度系数。该项指标是借用“六个钱包”理论来量化买房需要动用的家庭存款情况。我们调取了五个城市统计局的住户存款和常住人口数据，计算了人均住户存款，以观察购买90平米刚需住房交纳30%首付款的需要动用的钱包数量（一个钱包即指一个家庭的存款）。

首先看基础数据-人均住户存款情况，如图：

据上文基础数据计算的城市置业难度系数如下图：

可见，无论是房价收入比还是置业难度系数，天津都居五城之首，甚至在房价收入比指标上接近了济南的2倍。

当然，在皇城之滨与直辖市的光环下，天津有天津的优势和骄傲，甚至有的天津土著居民对将其与其他城市放在一起比较而不屑一顾。但我们必须面对一个冷酷的现实，发展才是硬道理，人民富裕有钱生活品质高才是硬道理。

所以，放下身段，回头看一看其他城市给我们带来的威胁，才能更好更快地发展。当我们仔细审视自己的时候，我们发现，高房价真的掏空了我们，更影响了天津在双循环经济模式下的增长潜力。

PART 4 天津等北方五城收入偿债比与经济内循环潜力

无论如何艰难，我们终于买了房，而之后面临的即是供房还贷的日子。在发展内需经济的新时代，我们在还贷之后还有多少钱财可以用于消费，将是直接影响城市经济发展的重要因素。

我们对北方五城进行了收入偿债比的测算，反映在当前房价下新置业、且家庭收入为全城平均水平的状况下，看每月偿债额占家庭收入的比例。计算该项指标，需要的假设条件为按揭期限为30年、利率为当前LPR4.65%：

从上表可以看到，五城居民每年还款额最高的城市为天津，年还款额达到10.17万元；其次为青岛，再次是西安、济南和郑州，这自然是和房价高低呈正比的。从收入偿债比看，天津达到了73.5%，居民家庭的绝大部分收入用于了偿还住房贷款；相较之下，其他城市居民家庭还贷压力则轻松了许多。

在家庭年收入优先偿还房贷月供后的“剩余可支配资金”一列中，五城位次便发生了变化。最高的为济南市，达到9.53万元；其次为青岛，8.08万元；再次是郑州和西安，天津已经落到了最后一位，仅3.66万元。

正是这一数字，才是我们能够用于我们生活和消费的可用资金，即城市内需经济发展的根本源动力。我们用柱状图可以更加形象地看到差距：

在图中，我们看到天津与其他四城的极大差距，甚至不足青岛和济南的50%。这样的情况下，天津的经济内需动力从何而来？

【结语】

虽然是从房产市场的视角看经济，但我们的观察维度却涉及了城市生产力水平、产业结构、人口红利和内需经济动力等方面。

五城中，综合考量诸多方面，青岛和济南更加有实力挑战天津经济地位。虽然郑州的GDP总量正在向青岛逼宫，挑战其北方第三城的荣耀，但从人口红利潜力、产业结构和内需动力等维度，给予一定的时间，青岛和济南都有实力甩开或超过郑州，在未来向天津发起挑战。

天津有着京津冀城市群和京津一体化发展的的政策优势，这是青岛、济南和西安、郑州不可比拟的。如何扬长避短发挥优势，实现经济的快速发展，是考验天津人民的重要课题。

十四五期间，天津不能局于“居民收入与经济的同步增长”这一目标。只有超越，才能化解经济发展中收入过低的源动力不足难题，实现老百姓对美好生活的向往；才能在新时代稳固天津的城市地位，维护天津卫数百年荣誉。