#在幸福敲门看测评#

近期国内楼市的两大看点，一是11月16日厦门发布《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》（公示稿）；二是11月18日东北网消息传哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》。

其中，厦门五年规划中提到：

保持住房价格总体平稳，逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。

哈尔滨《通知》中则包括：

放宽公积金贷款政策、支持金融机构予以公寓产品与住宅按揭贷款同等政策支持、鼓励房企打折促销、让利销售等。

这一南一北两个城市，一个涨而限度，一个鼓励下跌。这是出于什么样的现实考虑呢？这两城会否起到带风向的作用呢？

PART 1 白银时代，楼市分化

因城施策进行楼市调控，已非一日之策了。但在前两年我们的感受中，这一点似乎并不明显。这主要还是缘于前20年全国楼市几乎都是齐涨共跌的态势。

但2020年以来，国内楼市已经呈现了与此前完全不同的特征，普涨不再。城际之间分化的所谓“白银”时代正式开启。看国家统计局发布的二手房商品住宅2020年10月份70个大中城市销售价格变动情况，我们制图如下：

2020年10月份70个大中城市商品住宅二手房销售价格变动情况

可以看到，2020年10月份数据中，所监测的70个大中城市共45涨、1平、24城下跌。其中深　　圳涨幅+15.50%、唐山涨幅+10.80%、银川涨幅+9.20%，此三者都是8月份受邀住建部“喝茶”的城市；下跌城市中，前三名分别是郑州-4.50%、南充-4.60%、牡丹江-9.40%。

可见，摒弃狭隘的个人主观视角，从全国的广度观察，全国楼市整体是上涨为主，下跌为辅。具体到厦门和哈尔滨两个城市，两市均为房价同比上涨城市，涨幅分别为4.2%和0.4%。

那么，厦门并非2020年房价涨幅特别突出的城市，为何要发布这样的“限涨令”呢？哈尔滨又为何鼓励房价打折？

PART 2 置业难度 厦门第一

厦门房价限涨的个中原因，无需过多的文字阐述，我们从各地统计局2019年度统计公报，提取了全国4个一线城市、15个新一线、2个强二线城市以及厦门与哈尔滨两个城市的2019年度“城镇居民可支配收入”、“住户存款”、“常住人口”数据，并根据11月当前城市平均房价，以90平米刚需住房为统一标准，计算了这21个城市的“房价收入比”与“置业难度系数（首套刚需首付动用钱包数量）”图表，21城房价收入比如下图：

当前，厦门二手房平均房价已高达4.83万元/平，仅低于北上深三城，但以上三城2019年城镇居民可支配收入均在6万元以上，甚至接近7万元，而厦门尚只有5.9万元。由此造成其房价高企，房价收入比在全国占据第3名位次，超过了上海。

其实这还不够突出，我们再看城市居民置业难度系数，看图：

买房置业，关键的不是预期收入，而是我们的家庭存款。上图即据各个城市的人均住户存款测算了交纳90平刚需住房交纳30%首付款需要动用的钱包数量，即几个家庭的存款。

我们看到，厦门在买房难度上高居全国第一！这是深圳暗自羞愧，北上广掩面称雌的节奏......

由此，大家可以明白为什么厦门要出台“限涨令”了吧？

PART 3 哈尔滨经济不振 地广人稀 供求失衡 去库存压力大

从哈尔滨的拟执行的14条新政（尚未正式发布）看，主基调是放宽楼市调控政策。这与其他城市筹划收紧楼市调控政策的基调是反其道行之的。这该政策也体现了“一城一策”、“因城施策”的楼市调控总体指导思想。

根据国家统计局数据显示：

2020年1-10月，东北区域的商品房销售累计同比降幅为8.8%，是四大区域最低值，其中，东部地区、西部地区商品房销售面积累计同比增速已回正。

可见，东北区域商品房销售下降，必然造成巨大的去库存压力。同时从哈尔滨统计局发布的《1-3季度经济运行情况》我们也看到：

哈尔滨全市1-3季度实现地区生产总值同比下降3.3%...财政收入持续收窄，1-9月份，全市完成一般公共预算收入235.3亿元，同比下降15.6%。

可见，哈尔滨的经济状况与全国多数城市同比转正相比，已经明显落后，当地财政同时遇到了极大的压力。

我们知道，东北区域包括哈尔滨，地广人稀是显著特征。我们比较上一节中21市的人口密度情况，可见端倪：

可见，哈尔滨每平方公里人口密度仅有202人，远远低于全国各大中城市人口密度。这就造成了地广人稀的问题。作为房地产市场的供方因素——土地不是当地的稀缺资源，需方的人口要素反而紧俏。从资源维度上，供需显著失衡。

因此，综合来看，房地产市场快速去库存，刺激购房者入市，才能减轻房地产开发企业资金压力，并保障后续的土地需求，避免财政持续承压，稳住经济基本盘，大概率是新政出台的主因。

PART 4 “一城一策”、“因城施策”成为未来楼市调控主基调

由于不同的城市、不同的朋友站的角度不一样，在观察房地产市场价格的时候，所看到以及所理解的结果常常都不同。而且，每个人都会把自己看到的结果进行放大为对整个市场的判断。

比如，大家说房价还在涨吗？或者说房价跌了吗？

一方面，是不同城市的人所看到的情况并不相同，是不一样的答案；甚至一个城市内的不同区域看到的也并不一样；哪怕是在同一个区域，获得信息的通道不同，观察的结果也未必一致；更何况每一个观察者的视角不同、思维方式不同，看到的不同加上逻辑推理方式差异，导致最终每个人都有自己的结论和观点。

类似的问题，必然带来观点的偏颇。这是我们每一个人必须尽量避免的。否则，必然导致我们的判断出现错误，从而误判市场，导致财产损失。尤其是具有一定影响力的媒体、自媒体，务必要慎重表态。毕竟，误人钱财等同于害命。

回到我们的主题上。我们常说，20年的房价上涨，其实主要涨幅不是增值部分，而是通胀下的保值占据了更大的比例。主要原因就是，作为具有资产属性、融资属性的房地产，古今中外，每一个经济体的每一个发展阶段，都不曾脱离金融属性，未来也不会。这是资产、融资属性赋予的天然属性，没有谁能够强行剥夺。

即使是当今已经是成熟发达经济体的德国、韩国等国家，2020年房价仍然在货币宽松下出现了大涨，作为发展中国家，在货币增发量持续较快增长的情况下房价长期上涨才是必然和正常的。

当然，和这些国家的房地产历史一样，当我国发展到了发展城市群、都市圈的阶段，楼市的分化成为新常态。而与此相伴随的，也必然是“一城一策”和“因城施策”的调控手段。

【结语】

楼市分化与因城施策，已经成为未来楼市的新常态。我们每一个人在买房或者卖房的时候，都必须跳出自己的城市，用俯瞰的眼光审视房地产市场的城际间分化。避免带着过多的好恶情绪，少些主观色彩，才能在买房或者卖房的重大决策中做出正确的选择。

这就是我们近期以省、群为单位对各个大中城市楼市进行综合评测的初衷和主旨，只为了为大家的决策提供一个第三方视角的参考。