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世事如河东河西，在国人最为艰难的二十世纪初，无数人口闯关东去讨生活；时过百年，却又变成了另一番东北人口回流关内的景象。因为自然环境、资源枯竭等诸多因素影响的人口外流，使东北三省落入了一个经济恶性循环之中。

鹤岗，或许以前很多人不了解甚至不知道这个城市，但却因为“鹤岗住房已成白菜价”的一则新闻而人尽皆知。但我们知道，成为“白菜价”的城市并非鹤岗，双鸭山、七台河平均房价同样不足3000元/平，这倒数一、二、三位的三个城市全地处东北。

研究陷入“资源诅咒”怪圈的城市其实并无代表意义，能够代表东北的城市，应当首选三省省会城市哈尔滨、长春和沈阳，以及一个计划单列市大连。

今天，我们以这东北三省的四个城市与邻居省份河北与山东的同级别城市进行系列指标的对比，观察其楼市现状。

PART 1 东北三省四市平均房价与冀鲁同级别城市对比

所谓同级别城市，我们主要以城市地位和城市GDP总量为衡量标准。因此，我们选取了河北省会石家庄与其沿海城市唐山，以及山东的省会城市济南、计划单列市青岛和GDP总量相当的烟台、潍坊，包括东北四市在内共计10个城市。

我们首先看一下以上10城上年GDP总量，如下图：

可以看到，与哈尔滨等东北以上4个城市比较，河北石家庄与山东的济南作为省会城市自然应该作为对照样本；山东的青岛与辽宁的大连同作为隔海相望的计划单列市，纳入对比也是当然；同时该四城2019年GDP总量均在5000-7000亿区间，故我们另外选取了与其经济总量相当的河北唐山与山东的烟台和潍坊。

那么，以上城市当前的平均房价状况如何呢？再看2020年12月中旬的城市二手房平均房价对照图，如下：

由以上两图，我们可以看到各城的房价与城市经济还是基本匹配的。比如，大连在东北四城中经济领先，房价同时也是最高，属于正常现象；唐山经济总量与哈尔滨等三个东北省会城市基本相当并稍占优势，房价也是略高；烟台与唐山及哈尔滨、长春、沈阳比较经济总量虽优势更加明显，但城市地位却落后三个省会城市。

故而，从城市经济总量的维度来看，东北四市平均房价在当前水平上是非常正常的。

我们再换一个角度看，作为省会城市和计划单列市，哈尔滨等四城房价与河北、山东相比是明显偏低的，更不用说苏浙闽粤了。

但，以我们老百姓、一个普通城市居民的视角看，真的低吗？

PART 2 东北三省四市居民杠杆率中的一个真相

居民杠杆率，指的是人均住户贷款和人均GDP之间的比值或者和城镇居民可支配收入之间的比值，这是两种算法。第一种反映了城市居民平均负债水平和人均年产值之间的关系，官方通常使用这种算法，但缺点是与普通城市居民关系不大；第二种算法更加准确且直观地标示出人均负债和收入水平的覆盖情况。

我们先看收入维度的居民杠杆率基础数据：

该图系依据各城市统计局发布的住户贷款与常住人口数量计算的人均负债情况。需要说明的是：沈阳未公布住户贷款数据（或许公布了但我们没有能够找到）；长春未发布常住人口数据，仅有户籍人口数据，根据以前年度其两项人口数据基本相当的情况，我们推断应无大的变化。

再看2019年城镇居民可支配收入数据：

由以上两图，我们可以一眼看出长春在其中的巨大反差。有了以上基础数据，我们便可以计算以上城市的收入维度居民杠杆率，如下图：

至此，我们惊讶地看到，长春在相对并不算很高的平均房价水平下，掩盖着如此高企的居民杠杆率。可谓脚踢大连、拳打石家庄，力压济南、气盖青岛，十城我为雄。更加需要注意的是，历史上，美国与日本的金融危机都是发生在居民杠杆率超过130%线后发生的，而长春已经接近了150%。

究其原因，还是缘于其过低的居民收入水平。在上列十城中，如果以万元为单位划分三个层次的话，济南和青岛位列5万元档；哈尔滨、沈阳、大连与唐山、烟台和潍坊为4万元档；只有石家庄和长春为伴，同列3万元档，且长春最末。

正是超低水平的居民收入，更加突出了并不低的人均住户贷款。我们知道，人均住户贷款虽然其中含着个人类的经营性贷款，但住房按揭贷款在任何城市都是住户贷款的主要组成部分。

这说明了长春城市居民在东北四城中，虽然平均房价最低，但较其他城市来说，买房却要承担更多的贷款。

价格水平，永远都是一个相对数。

PART 3 居民杠杆率的更多城市对比

长春收入维度的居民杠杆率，已经超过了国内多数发达城市水平，甚至京津沪渝四个直辖市尚且不如。看下图：

这是更多城市的居民杠杆率状况。可以看到，长春149%的杠杆率，在上图中的长三角、粤港澳大湾区、山东半岛等城市群经济发达城市中，仅次于深圳、杭州、珠海和广州等7个城市。

越是具有经济发展潜力的城市，居民杠杆率越是可以容忍更高的水平。因为这样的城市经济发展更快，居民收入也会有更快的增长。

而长春，就当下而言，与其他城市相比还有着较大的差距。

【结语】

长春等四城，代表了东北三省经济发展的最高水平。但从全国范围来看，还是较为落后的，这毋庸置疑。

从人口流动趋势来说，大量的流出给东北三省经济发展更是雪上加霜。在没有更好经济发展预期和收入增长预期的情况下，如何扭转颓势是东三省的关键难题。

只有经济发展、收入增长，才能解决居民杠杆率高企的问题，才能更好的降低人民群众的负债压力，也才能为吸引人口、吸引人才创造条件，才能跳出恶性循环的圈子，实现良性发展。