兼听则明。近些日子，舆论对南北经济的差距日渐拉大讨论颇多，这是很好的事情。无论发表言论的人是什么社会地位，从事什么样的行业；也无论是褒扬还是批评，每个人不同的视角、不同的观点都是对城市发展有好处的。

作为长期研判股市、楼市两大市场的专业团队，我们也对郑州的经济与楼市进行了研究。今天就从房地产市场着眼看郑州，希望能对读者有一些启迪。

从我们的“风险在先”的视角，我们看到，在郑州经济蓬勃发展，并努力冲刺北方第三城的大好形势下，已经隐隐暴露的风险必须引起高度重视了。否则，在未来终将为之买单。

PART 1 北方五城房价最低的城市是郑州

1998-2018，是国内房地产市场的黄金20年，郑州的房价也翻涨了若干倍。从最近的10年看，郑州房价从2012年的6937元/㎡涨到了2021年初的1.41万元/㎡。

其实，从这个角度，郑州人民是幸福的。作为一个国中城市、一个省会城市、一个人口千万、一个GDP万亿的城市，这个房价真的是够低了。我们看一下津冀鲁豫陕五省市中的六个核心城市二手房平均房价（下称房价）：

可以看到，郑州房价仅1.41万元/平，在北方六城中毫无疑问是最低的，甚至只有天津房价的一半稍多一点。

经常有人说，经济好所以房价高。那么，是郑州的经济发展不好吗？我们再一起看一下2019年（2020年数据尚未出炉）的六城GDP总量：

可以看到，在以上六城中，郑州2019年GDP总量达到11589亿元，仅低于天津和青岛两市，妥妥的北方第四。且距离青岛，仅仅只有一步之遥，这也是郑州争夺北方第三城头衔的底气所在。

大家都知道，总量指标受到城市人口规模的影响甚大，总量大并不代表经济发达，比如重庆。那么，我们再一起看一下人均GDP指标：

看到上图，作为郑州人会感到骄傲吧？在人均GDP这项指标上，郑州力压天津终于站在了北方第三城的位置之上，仅次于青岛。可以说，郑州的房价虽较其他同级别低，但却不是经济落后，实实在在打了“有人说”的脸。

PART 2 北方五城使用银行贷款买房最多的是郑州

经济好、房价低，郑州人确实可以在一种“不患高，患它低己高”的心态中得到一种平衡，甚至感到骄傲。但对于我们特别注重风险的研究团队来说，必须透过现象看本质。即使大家对苦口之良药感到厌烦，对治“未病”的医生感到讨厌，但我们仍然要坚持本心。

因为，我们看到了郑州的低房价其实是一个假象。或许您不理解，那我们一起看一下最真实的几项金融数据：

据上表和前文的人均GDP与房价数据，我们可以计算出六城（石家庄数据无）的居民杠杆率（GDP维度）：

IMF国际货币基金组织认为，居民杠杆率超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。

我们看到，郑州是有数据的五个城市中唯一一个超过65%警戒值的城市，高达83%！这意味着巨大金融风险的同时，更对郑州未来的经济发展带来了诸多的隐患。可想而知，如此之高的居民杠杆率，城镇居民的收入多用在了供房还贷上，需求端的改革中人民群众何来多余的钱用于消费呢？

居民杠杆率，除了GDP维度指标外，还有收入维度的居民杠杆率，更加贴近老百姓的生活。我们先看一下基础数据——六城的城镇居民可支配收入：

由上图可见，北方六城的居民可支配收入由高至低分别是青岛、济南、天津、郑州、西安和石家庄，郑州位列第四，稍高于西安。据此我们计算收入维度的居民杠杆率：

在收入维度上，郑州的居民杠杆率高达220%，远超其他四城。我们知道，当年的日本和美国房地产泡沫破灭就是在居民杠杆率达到130%以上的时候，之后回落稳定到稍高于100%的区间。如此看来，郑州的金融风险已经累积到了令人忧虑的地步，老百姓的负债压力也是让人辗转反侧。

PART 3 北方五城居民金融净资产唯一为负值的城市是郑州

细心的您或许已经发现，第二节中的表格中，郑州是唯一的一个住户贷款高于住户存款的城市。我们将人均住户贷款数据制作成柱状图：

我们结合上图反观前文的六城平均房价图。六城中郑州的房价最低，但却负担了最高的贷款。这说明了什么？唯一的解释是郑州的房价相对老百姓的实际购买力而言比其他城市更高。

再比较这些城市的人均金融净资产：

金融净资产，是指金融资产与负债的净值。以上城市中，郑州成为唯一的一个金融净资产为负值的城市。它告诉我们，如果同时做城市金融压力测试的话，全体居民提前还贷，郑州是唯一一个无力还贷的城市。

这意味着金融风险，更意味着居民的巨大负值压力。

PART 4 原因

可以说，原因是多方面的，不是寥寥数语可以讨论清楚的。但至少有一个原因，产业结构上，郑州是北方六城中制造业比重最高、第三产业最弱的城市。

我们知道，郑州是全国最为重要的铁路、航空、高速公路主要交通枢纽，拥有着汽车、装备制造、煤电铝、食品、纺织服装、电子信息等六大优势产业。氧化铝产量占到全国总产量的50%；宇通客车是亚洲最大、最先进的大中型客车生产企业；富士康巅峰时期员工总数过百万，俨然造了一座城。

正是这样庞大的制造业，成就了郑州，但制造业的低附加值也影响了城镇居民收入的增长。就郑州的居民收入水平，如果不是六城最高的人口密度导致的住房供需矛盾推高了房价，它本就不应该达到现在的1.41万元/平的水平。

还有，就是郑州对房地产市场的高依赖度。根据中新经纬据国家信息中心数据制作的经济对房地产依赖度图表可知，郑州在上图17城中，房地产依赖度是最高的，达到28.9%。这，也反映了郑州经济产业结构存在的问题。

2020年末，央行和银监局联合下发了关于银行房地产贷款集中管理的新规，开始对银行涉房地产贷款进行规模限制。如此，会影响郑州的2021年经济吗？对高度依赖房地产的郑州经济，答案一定是。

【结语】

前期市场盛传郑州楼市下跌，我们由此看来，下跌才是正常的。但下跌给郑州经济带来的伤害也是不可估量的。

这是考验管理者智慧的时刻。如果管控不好，莫说经济北方第三城，恐怕现今的位置也难确保。产业结构调整，是一门大学问。

无论怎么说，无论经济怎么发展，就我们看来，居民收入增长才是化解一切风险的根本。只要老百姓手里有钱，以上所有的问题全都不是问题，一切的尴尬和困难都迎刃而解。