#在幸福敲门看测评#"

“泰山安则四海皆安"，泰安因泰山而得名。尧舜秦汉，直至明清，延绵几千年帝王封禅祭天的神山之地。

但就是这样一个地杰人灵的地方，近些年来却不断出现人口出走泰安的问题，尤其是2016年后，泰安的人口净流出现象越来越严重。如下图：

也曾经一度，泰安的人口净流出问题略有缓解，那是在2015年前的几年中。2016年以来，人口出走、离开泰安之趋势卷土重来。从上图即可以看出，2019年末已经达到2016年流出人口总数的翻倍值。

寻本溯源。不得不说近几年泰安房价在山东省内出类拔萃的表现，是人们逃离的重要原因，起码是之一。

PART 1 泰安2015年以来的房价变化

98年房改落幕，房价随着住房商品化一路北上是2018年之前国内各城市的普遍现象，泰安也不例外。但最近的五年，泰安房价不再安分于与省内多数城市的上涨节奏，开始扬鞭策马一路狂奔。我们首先看一下2020年12月末山东16地市的平均房价，看下图：

我们可以看出，泰安平均房价仅次于青岛、济南和聊城，位列山东平均房价万元档第四名。青岛与济南，由于其具有其他地市不具备的城市地位和经济优势，房价高有其高的道理；聊城我们在上篇文章中已做过分析，不再赘述。

上图是省内城市房价的空间对比，我们再以时间为轴线，观察近五年泰安的平均房价（下称房价）变化：

可以看到，在经历了2015-2016年的“稳增长”之后，2017年和2018年泰安的房价再次暴涨，两年涨幅51.42%；随后的三年一直高位震荡，并站稳了万元线。

作为地级城市，是什么撑起了泰安高达万元的房价？是因为泰山的独特名山旅游资源吗？我们比较一下国内部分名山所在城市平均房价：

上图告诉我们，在国内名山大川所在的城市中，泰安的房价仍是高居榜首，甚至接近部分城市房价的一倍价格。从这一点，或许多数人都无法接受泰安房价因山而高的理由。

PART 2 泰安与山东内陆城市的经济对比

在山东与泰安可以比较的城市，我们必须排除青岛和济南这两个副省级、拥有特别经济优势和城市地位的城市，再去掉烟威日等三个拥有海洋资源的城市。我们最后选择与泰安位置毗邻或相近的德州、菏泽、滨州、济宁、枣庄和淄博一起比较。

我们一起看上述七城经济：

可以看到，从GDP总量来看，且不与济南以东诸城相比，即使是与鲁西北的德州、鲁西南的济宁、菏泽等也是尚有距离。当然，经济总量受到城市人口规模等许多因素的影响，不能说明什么。那么，我们以GDP总量与城市常住人口来计算人均GDP进行观察，如下：

由图可见，泰安的人均GDP水平仅高于菏泽和枣庄，在七城中仅位列第5位。我们以此对比这七城房价：

上图，我们将七城的平均房价和人均GDP两图进行了拼图，以便观察。可以看出，泰安在七城中经济倒数第三，房价排名第一。

由此我们可以得出一个结论，从城市经济的维度，我们无法找到泰安的房价支撑。

PART 3 泰安与山东内陆城市居民的收入对比

不是城市经济特别发达，会是泰安城市居民更富更“有钱”吗？从常理上，这自然是不成立的。但出于科学分析的严谨性，我们还是以数据说话。

城城之间的居民收入对比，我们可以从两个维度来看。一是城镇居民可支配收入，二是城镇非私营单位在岗人员年平均工资，这两项数据在可以在地方统计局公开数据中查询的到。虽然后者不包括在集体、私营企业中就业的工薪阶层，但对于城市收入水平的对比仍然具有一定的可比性。

首先看七城城镇居民可支配收入：

据上图，2019年泰安的城镇居民可支配收入为3.77万元，仅次于淄博的4.5万元。但我们看到，泰安在七城中处在中游位次，与滨州、济宁收入水平仿佛。从这个维度再观察七城房价，我们看到的仍然是房价与收入的背离。我们用房价收入比来看：

从房价收入比来看，德州以13.5的房价收入比位居第一，泰安为12.2，占据次席位置，枣庄第三位。可以看出，经济上人均GDP更高的淄博、济宁和滨州三市均落在了后排。这说明德州、泰安和枣庄三个经济相对落后的城市房价水平均高于淄博、济宁与滨州。

再看2019年七城城镇非私营单位在岗人员年平均工资：

我们惊奇地发现，在该项指标上，除未公布数据的菏泽和枣庄两市外，泰安非私营单位在岗人员工资水平远超七城其他城市。这与全城城镇居民可支配收入水平形成了巨大反差。我们无法解释其原因，相信大家心中自有论断。

城镇非私营单位在岗人员年平均工资与城镇居民可支配收入两项数据水平未能相互佐证，这在以往各省各市中是极为少见的。但我们无法就此认为泰安的房价是由非私营单位从业人员推高的，毕竟这个群体相对一个城市来说，只是一小部分。

PART 4 泰安与山东内陆城市的居民杠杆率对比

谈到高房价，房价收入比可以在一定程度上反映泡沫水平，而能够反映居民家庭财务风险和城市金融稳定情况的指标则是居民杠杆率。国际货币基金组织IMF认为：居民杠杆率超过30%时，中期经济增长会受到影响；超过65%则会影响到金融稳定。

在2019年11月25 日央行发布的《中国金融稳定报告（2019）》中，关于居民债务方面的数据为：2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%。

看七城的居民杠杆率，涉及到各个城市的住户贷款和常住人口、平均房价、人均GDP等数据。其中前两项数据由于2020年尚未结束，我们只能采用上年度数据（枣庄和济宁未公布住户贷款数据）与当前平均房价来测算，结果如下图所示：

上图中，泰安市的居民杠杆率显得特别突兀。其他城市均在30-40%的区间，而泰安达到了高达77.5%的杠杆率水平。与2018年末全国平均杠杆率比较，泰安高出了17个百分点。

GDP维度的居民杠杆率，反映的是居民整体的负债总额占当年社会总财富的水平。也就是说，泰安市年度生产总值的77.5%才能覆盖城市居民整体负债。这其中，暗含着巨大的金融风险，也意味着居民整体负债水平和家庭财务风险的高企。

【结语】

寥寥几千字，无法将各项指标一一论述。但从各项数据中，无论是旅游城市的原因，还是经济发展水平的对比，抑或是居民收入，我们都无法找到泰安市万元房价的有效支撑。如果强找理由，只有非私营在岗人员工资水平这一项了。

其实，就现实来说，原因并不重要。重要的是以上的分析告诉我们：泰安城市居民已无力负担如此的高房价，这山东排名第四的尴尬，老百姓真的支撑不起。

但经济学和国内外历史告诉我们，通过房价暴跌来改变现状是要付出惨痛代价的，要牺牲更多的幸福慢慢修复伤口，这也是老百姓不可承受之重。

唯一的办法，就是稳房价，快速推动居民收入增长。在国家十四五规划建议中已经提及分配制度的调整，与以往不同的是“提高劳动报酬在初次分配中的比重”这一新提法，大家一起期待十四五期间泰安的表现吧。