#在幸福敲门看测评#

全国经济第一的广东，也是辖内地市发展差距最大的省份。在国家大力发展粤港澳大湾区的政策背景下，湾区内的深圳、广州、东莞、佛山等市必将藉此百尺竿头更进一步，尤其是较为落后的江门、肇庆，更是迎来了春天。

前期，我们曾对广东全辖21市的楼市进行了专题研究。但那时是从找寻房地产价值洼地的视角出发的。随着时间的推移，各地楼市又发生了翻天覆地的变化，尤其是广东的经济发达城市更是引领着全国楼市的上涨。

时移世易。2020年房价涨至今日，我们是时候调整思路，从风险的角度重新观察了。希望能够为大家提供一些参考，无论是投资还是择城就业或者其他需要。

PART 1 九市GDP与房价

大湾区九市，包括一线城市深圳、广州，新一线城市东莞、佛山，二线城市珠海、惠州和中山，以及三线城市江门与肇庆。

既然是研究评价高房价带来的风险问题，自然要首先了解一下当前各市的房价状况。同时，在后面的居民杠杆率还要涉及人均GDP数据。因此，我们对此使用柱状图向大家介绍一下这两项数据，以便于对照比较和了解。如下图：

以上是2020年11月末大湾区九市的平均房价数据。由上图，我们可以看到上述九市房价的巨大差距，最高的深圳是房价最低城市肇庆的11倍多，省内城市间房价差距这是绝无仅有的。

我们说过，房地产的核心价值是不是钢筋混凝土形成的，而是城市价值决定的。后者中，城市经济又起着至关重要甚至决定性的作用。为方便后面居民杠杆率指标的分析，我们这里以各个城市的人均GDP数据来反映。看下图：

可以发现，人均GDP指标城市间虽仍有较大差距，但远远不如房价那般令人瞠目。当然，房价的形成和涨跌，并不是单纯由GDP决定的，因此我们并不认为两者之间的区别能够说明什么。

与平均房价示意图不一致的是，珠海与广州的房价与GDP之间的倒挂，这可以解释为广州作为一线城市和省会城市而被赋予的附加值所致；如果说真正的倒挂，应该只有佛山和东莞两市，均为新一线城市和广东的地级市，城市地位相同，而佛山经济更优于东莞，但房价低于后者。

从这一点上讲，佛山的房产较东莞更有潜在保值增值能力。

这里，我们仅仅如此简单地表述一下我们从中可以看到的东西。但本节主要目的仅仅是让大家在宏观上对大湾区九市有一个总体的了解，以便于后面的逐步深入。

PART 2 九市城镇居民可支配收入

由于居民杠杆率有两种算法，故我们还有必要让大家了解一下湾区九城的城镇居民可支配收入指标情况。我们同时提取了每个城市2019年城镇非私营单位在岗人员年平均工资数据（惠州、肇庆数据未公布），可以从中看出城市居民收入结构的差距与不同。如果直接使用私营单位平均工资的话，更加符合大多数人的现实收入状况，可惜多数城市对此数据未予公布，也就无法使用，只能从两项指标的差异中研究结构性问题。

看下图：

图中橙黄色柱状图为城镇居民可支配收入数据，灰色为城镇非私营单位在岗人员年平均工资数据。从上图我们看到东莞与佛山、中山的两项数据对比存在着一定的差别，说明东莞的私营从业者收入相对较高，与非私营单位从业者差距较小；而佛山和中山，尤其是后者，公务员及事业编单位人员与私营单位从业者之间的收入差距较为明显。

两者之间的差距，说明还有众多的老百姓可支配收入低于平均值。

PART 3 九市居民杠杆率

终于来到正题之一，我们开始讨论大湾区九城的居民杠杆率问题。居民杠杆率，有两种算法。第一种指的是人均住户贷款和人均GDP之间的比值，第二种是指和城镇居民可支配收入之间的比值。后者更加贴近我们老百姓的切身感受，也更加科学。我们先看九城人均住户贷款数据（惠州未公布）：

大家也许已经注意到，所有图中九市均按照第一图中的平均房价由低至高顺序排列。我们可以看到，除了惠州数据缺失外，其他八市中，中山、佛山和东莞倒序排列，珠海和广州亦然。

城市房价高，但人均贷款并非更多，这与城市经济与住房商品化的时间节点有关，与城市家庭历史财富有关。因与本文研究目的关系不大，故不作过多赘述。

了解了人均住户贷款数据，我们继续居民杠杆率的研究。对两种算法，我们分别做九城数据对比：

1）GDP居民杠杆率，看下图：

不知大家是否了解，2019年11月25 日央行发布的《中国金融稳定报告（2019）》中，关于居民债务方面的数据引人注目：

2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%。

解读该项数据，60.4%的比值说明居民整体的负债总额占到当年社会总财富的60%以上。无需计算当时广东湾区九市的比值如何，我们只需要知道：

中山、深圳、广州和珠海四个城市均远远高于警戒线水平！

因为国际货币基金组织IMF认为：居民杠杆率超过30%时，中期经济增长会受到影响；超过65%则会影响到金融稳定。

这里，我们不得不提到的是中山市，经济总量、人均GDP、城市居民可支配收入等基础数据远不如深广和珠海，但居民杠杆率竟在九城中力拔山河，坐上了第一把交椅。这巨大的反差，让我们怀疑是否在计算中出现了什么错误，不得不重新复核了各项数据和计算过程。

这四个城市，远超全国平均水平，其城市金融风险，成为大湾区我们重点关注的目标。这是城市经济的风险，而涉及居民家庭的债务风险，则需要观察“可支配收入”维度的“居民杠杆率”指标。

2）可支配收入维度的居民杠杆率，看下图：

我们知道，美国在2007年房地产泡沫破灭前居民债务占可支配收入比重达到130%，日本在上世纪90年代初也曾在120%的高位，但随后均爆发了危机，后来直至回落至100%左右。

由此，我们可以这样认为，100%的收入维度居民杠杆率是一个重要临界点。超过该指标值，则容易带来家庭负债风险，一旦出现不可抗力的意外发生，则会有断供问题开始显现涌出。对于家庭来说，是家庭财务风险；而当大面积发生时，则会发生城市系统性的金融风险。

好在，中国人良好的储蓄习惯，可以起到湖泊一般的风险调节和缓冲作用，我们尚不必因此而恐慌。但同时，收入维度的居民杠杆率中山、珠海、广州和深圳四个城市远超100%，GDP维度仍是这四个城市高于警戒线水平，所以无论是城市管理者，还是我们每一个家庭单位，都必须认真审视、高度重视，避免问题进一步严重化。

【上篇结语】

文章写到这儿，已接近三千字，许多读者已经没有耐心继续往下读了吧？还有与城市居民生活关系更加密切的“置业难度系数”和“收入偿债比”等指标尚未谈及，只好作为“下篇”继续论证，用数据告诉大家两个城市居民在买房供贷后已经没有“余粮”。

现在，我们对大湾区9市的城市金融风险和家庭财务风险已经有了初步的了解，在未来的一段时间里：

中山、珠海、深圳和广州四个城市，要么管控好房价，要么提高居民收入增长速度，实现稳“绝对房价”或降“相对房价”，以减少城市居民家庭财务风险的发生概率。

控制家庭财务风险，才能避免城市系统性风险，这是一个因果关系。