一个是江北水城，一个是牡丹之乡，两个美丽的城市聊城与菏泽隔“濮阳一指”相望，在经济上也一直是山东最为相近的两个兄弟。

曾经的2015年，聊城与菏泽城市GDP总量分别是2663.62和2400.96亿元，可谓兄弟同心携手共进，聊城略微占优；而在日历翻至2019年末的时候，5年的时间让两城明显地拉开了差距。此时，菏泽的GDP达到了3409.98亿元，聊城却因数据水分的优化不增反降只有2259.82亿元，前者不但直线超车更直接甩开后者1150.16亿元。

在经济一步一个脚印逐渐落后于菏泽的这五年里，聊城的房价却神奇地飞速飙涨。时至2020年12月，聊城平均房价已经成为菏泽可望而不可即的存在。

房产，作为中国家庭财富的主要载体，既给了我们一个稳定的家之所在，又消费了我们的劳动所得；既给了我们生理心理上的安全感，又带来了某种隐隐的不安。

就是这个让我们又爱又恨的房子，城市房价的差距，颠覆着不同城市居民的生活。聊城与菏泽，作为地域和经济上最相近、最可比的两个城市，我们一起看看在这两个城市有着哪些相近和不同。

PART 1 人均GDP相差无几

根据山东十六地市地方统计局发布的GDP总量和常住人口数据，我们计算了各城人均GDP，并制图如下：

图中，我们用不同色彩将山东十六城划分了几个人均GDP层次。可以看出，在该项指标上，聊城与菏泽两城分别为3.7万元和3.9万元，菏泽稍占优势。

总的来看，聊城与菏泽的经济有着较大的成长空间。而一直以来被称为副班长的枣庄，虽然城市GDP总量在全省最低，但与聊城和菏泽相比主要输在人口总量少上。聊城与菏泽才是真正的GDP落后城市。

可以看出，菏泽的常住人口在全省位列第5位，聊城则为第8位；枣庄人口不足菏泽的1/2，仅为聊城人口的64.4%。

PART 2 城镇居民可支配收入水平相当

与人民群众最相关的经济指标莫过于收入。增加居民收入、满足人民群众日益增长的物质文化需求也是国家一直以来的努力方向。人均GDP是一个城市生产总值的人均水平，但由于产业结构的不同和产业附加值的高低差异，最终给城市居民带来的“城镇居民可支配收入”却通常不严格成正比。

在下面的城市对比中，由于山东十六市与聊城、菏泽相比，城市地位、位置区域等因素的不同带来了一些不可比性，故我们删除了青烟威日与东营五个沿海城市和济南这个省会城市。我们首先看其余山东十市2019年城镇居民可支配收入数据，如下图：

上图可以发现，聊城与菏泽的城镇居民可支配收入分别为2.9和2.8万元，差距不足千元。在上图比较城市中分别为倒数第三、第一名。可见，两城的城镇居民收入在山东还是比较落后的。

我们对比10城GDP总量和人均数据看：

10城中城镇居民可支配收入最高的淄博市，GDP总量2019年末3642.40亿元，与菏泽相近。但人均GDP数据却远远高于菏泽，更高于聊城；与聊城经济总量相近的滨州，人均GDP也远高于二城。

这充分说明了城市之间的产业结构和效率问题。而两城城镇居民可支配收入较低，是当地劳动力定价水平低吗？我们可以参照经济学中的“产值利润率”来计算“GDP与居民收入比”观察。该比值越高，说明劳动力定价水平越高，反之同理。（往往GDP越低的城市，为了保障城镇居民的基本生活需要，GDP与居民收入比越高）

小知识：产值利润率是指一定时期的销售利润总额与总产值之比，它表明单位产值获得的利润。

看下图：

看图可知，人均单位产值给聊城与菏泽的城镇居民带来的收入回报并不低，10城中高于济宁、德州、潍坊、滨州和淄博5个地市。

可见，两城居民劳动力定价水平并不低，甚至在中上层次。如此，可以说产业结构和劳动生产率才是两城经济与居民收入较低的关键因素。

PART 3 房价差距天壤之别

前面的两项数据，其实只是我们表达观点的铺垫和基础。其实还有很多其他指标两城是极为相似或相近的，比如城镇化率，聊城和菏泽分别是52.7%与50.6%，均在全省的后排；还有住户贷款总额、各项存款等金融数据，这儿不再一一赘述。

我们回到主题，一起看一下2020年12月二手房平均房价情况：

由图可见，聊城以每平1.04万元的价格高居十城榜首，而菏泽仅仅0.61万/平。从最近的五年历史看，虽然进入2020年，聊城房价一路凯歌北上，将菏泽远远甩在了后面。但其实，五年来这种走势一直如此，从未停止。看下表：

上表告诉我们，2015年末两城平均房价差距仅有600元/平，2016年与全国房价走势同步年末只是稍有上涨，但伴随进入2017年后的全国普涨，聊城与菏泽也开启了快速上涨模式。只是在涨幅上，菏泽远远落后于聊城，两城平均房价差距由2015年的600元扩大到了1600元；之后的连续三年，菏泽房价基本停滞，但聊城似乎不再考虑结义之情，自顾挥师北上，将差距一直放大到0.43万元，并跃上万元大关，强势跻身省会和沿海城市为成员的“万元俱乐部”。

PART 4 房价差距改变了两城居民的买房生活

买房，尤其是婚房的刚需与改善刚需，都是人民群众追求美好生活的刚性必需。然而，两城居民在收入接近的情况下，聊城与菏泽巨大的房价差距，首先改变的是老百姓买房难易的问题。

这里，我们用房价收入比和置业难度系数两项指标反映两城买房难易度差别。为了这两项指标的城市间可比性，我们统一使用购置90平米刚需首套房为假设前提，并在置业难度系数中均假设交纳30%首付款。指标测算中采用的“城镇居民可支配收入”、“住户存款”、“常住人口”等数据均来源于地方统计局，且计算过程较为复杂晦涩，我们这儿只为大家提供结果，供参考。

首先看房价收入比，如下图：

从房价收入比看，聊城高达16.02，在上列10城中高居榜首，远远高于菏泽的9.72，即使人均GDP和城镇居民可支配收入领先10城的淄博、潍坊等市也被其傲视。

再看置业难度系数：

购房置业难度系数，考量的是买房交纳30%首付需要动用的家庭存款情况，借用的是央行樊纲提出的年轻夫妻父母、祖父母和外祖父母六个家庭的“钱包”数量。

我们看到，聊城在10城中该项指标仍以3.19夺魁。这意味着，购置90平米刚需住房交纳30%首付需要动用至年轻夫妻双方的祖父母家庭存款才能满足首付需求。相比之下，菏泽较聊城至少少动用了一方祖父母的钱包。

人往往都是不患寡患不均。如果再与淄博、潍坊等相比，更让聊城人民不胜其苦。

PART 5 房价差距改变了两城居民的日常生活

老百姓的生活，不仅仅是一套可以栖身的房子，还需要基本的生活所需和精神生活等等需要。那么，两城人民买房之后，以全城平均可支配收入水平供贷之后，还有多少剩余可支配资金保障生活需要呢？

看下表：

上表也同样使用了一些基本的假设，如家庭年可支配收入以每个家庭2个可以取得平均可支配收入成年劳动力的会计假设等，我们不再一一说明。

以上表可见，菏泽新置业家庭平均年剩余可支配资金为3.3万元，月均2750元；而聊城月均只有1500元。这项差距，必然造成两城人民生活水平形成较大的的差距，直接影响着人们的生活水平。如果说菏泽尚可保证家庭的基本生活和子女教育等支出，聊城恐怕已经有些困难了。再与潍坊、淄博等城市相比的话，则是生活品质的云泥之别。

【结语】

我们常说，价格水平永远都是一个相对数。如果房价攀上万元，而居民可支配收入人均达到7万左右，那么万元房价还算高吗？比如佛山、无锡等城市。

有些城市，比如山东的青岛、济南，高尚有高的道理；比如京沪深杭，高更有其高的理由。但对于聊城，万元的房价却是可怕的，远远背离了居民的收入水平。两城对标中，牡丹花完胜江北水城，菏泽百姓幸福指数暴涨。

所以，稳住房价或控制温和上涨的前提下，发展经济和提高居民收入水平，才是硬道理。